+7 (499) 288-16-92Москва +7 (812) 317-60-12СПб

Как заключить договор с ТСЖ собственникам жилых и нежилых помещений? Можно ли жильцам вообще ничего не подписывать?

Договора с ТСЖ

Заключение договора является гарантией того, что стороны будут исправно выполнять обязательства друг перед другом.

В случае ТСЖ, когда заключается договор с собственниками жилья, товарищество гарантирует выполнение ряда услуг — содержание и ремонт общедомового имущества, предоставление коммунальных услуг от РСО и т.д.

Собственники квартир, подписывая такой договор, обязуются оплачивать работу ТСЖ, счета за коммунальные услуги и пр.

В статье наши эксперты расскажут об особенностях заключения таких договоров с ТСЖ и что делать тем, кто пользуется всеми благами проживания в МКД, но становиться членом ТСЖ не хочет. Мы поговорим об особенностях заключения договоров ТСЖ с владельцами нежилых помещений, а также о том, что делать жильцам, если у них договор с ТСЖ вообще не заключен.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

      

Какие виды соглашений предусмотрены?

Деятельность товарищества обязывает ТСЖ к заключению следующих договоров:

  1. Документа, регулирующего вопросы предоставления ТСЖ жильцам дома качественного коммунального обслуживания и работ, обеспечивающих должное техническое состояние дома.
  2. Документа, определяющего права и возможности ТСЖ в вопросе распоряжения финансами товарищества.

Помимо обязательных договоров, ТСЖ заключает официальные соглашения:

  1. С жильцами дома, отказавшимися войти в товарищество.
  2. С физическими или юридическими лицами, желающими арендовать у товарищества незанятое помещение с целью эксплуатации на условиях, не ущемляющих интересы и комфорт жильцов дома. Подобный договор подписывают лишь после оповещения членов ТСЖ и согласия большинства из них на подобную сделку между организацией и арендатором.
  3. С организациями-поставщиками услуг для обеспечения дома газом, электричеством, теплом.
  4. Со сторонними подрядчиками, специализирующимися на оказании ремонтных, строительных и прочих работ для оперативного решения проблем аварийного характера или возникших во время эксплуатации дома.

С собственниками жилья

На основании статьи 143 ЖК РФ, жильцы дома становятся членами ТСЖ по заявлению и только после этого, они могут заключить договор с товариществом на обслуживание.

Между собственниками квартир и ТСЖ могут быть заключены такие виды договоров:

  1. На оказание услуг по коммунальному обслуживанию.
  2. На поддержание в надлежащем состоянии и ремонта общего имущества в МКД.
  3. На управление МКД.

В договоре детально прописываются все обязанности ТСЖ и перечень услуг, которые товарищество обязуется предоставлять.

Также указываются обязанности жильцов — своевременная оплата за услуги, предоставляемые ТСЖ; поддержание в порядке жилья и общедомовой территории; своевременная передача показаний счетчика и пр.

Членам ТСЖ стоит обратить свое внимание на ст.421 ГК РФ, согласно которой, на самого жильца МКД законом не возлагается обязательство подписывать договор. Гражданский кодекс оставляет за владельцем жилья право принимать самостоятельное решение — подписывать этот договор или нет.

Справка! ТСЖ не вправе заставлять или принуждать жильца МКД подписывать договор. Но если человек пользуется всеми услугами ТСЖ — возникает факт конклюдентного действия — собственник жилья автоматически считается стороной договора, даже без его подписания.

Скачать образец договора ТСЖ с собственником жилья

С жителями дома, не ставшими членами товарищества

При управлении домом, ТСЖ участвует во взаимоотношениях не только с участниками товарищества, но и с лицами, отказавшимся вступить в организацию.

Владелец квартиры не обязан вступать в ТСЖ против своей воли. При этом товарищество не имеет права каким-либо образом ухудшать для такого жильца качество коммунальных и прочих услуг, связанных с поддержкой дома в необходимом техническом состоянии.

С владельцем квартиры, отказавшимся вступать в ТСЖ либо вышедшем из него, товарищество обязано заключить договор об условиях содержания и обслуживания упомянутой жилплощади, следуя предписаниям пп. 2 п. 1 ст.138 ЖК РФ.

При этом организация будет иметь право взимать с такого жильца деньги сугубо за коммунальные услуги и на расходы по поддержке должного санитарного состояния на территориях, прилегающих к зданию.

Обязать владельца квартиры к дополнительным взносам на домовые нужды компания уже не может. Член или участник ТСЖ, жилец дома, не входящий в товарищество, желающий получить от последнего дополнительную услугу, не входящую в круг прямых обязанностей, прописанных в уставе организации, вправе составить отдельный договор.

Составляется он для того, чтобы быть уверенным в наличии инструментов воздействия на сторону, согласившуюся на выполнение сделки и четко определить круг своих обязанностей, следующих из соглашения.

Важно! В ситуации, когда жилец дома отказывается не только вступать в ТСЖ, но и подписывать с этой инстанцией какие-либо договора, товарищество продолжает выполнять коммунальное обслуживание квартиры последнего на том же уровне, что и для остальных владельцев квартир в доме.

При этом, согласно ст.445 ГК РФ, ТСЖ обязано составить договор в двух экземплярах (для себя и клиента) с перечнем своих обязательств перед жильцом, его прав и обязанностей в отношении выплат по коммунальным счетам, и передать одну копию адресату.

Чтобы в будущем по этому вопросу не иметь проблем с ревизионной комиссией из-за не предоставления жильцу экземпляра договора, бумаги лучше переслать по почте, заказав доставку с уведомлением.

Полученный договор жилец должен вернуть отправителю в 30 дневной срок подписанным – для заверения со стороны инициатора процедуры либо неподписанным, из-за несогласия по каким-то пунктам (с указанием последних).

Иногда жильцы вообще игнорируют документы, переданные от лица ТСЖ. В таких случаях ТСЖ считается выполнившим обязанности в отношении процедуры составления договора с не участником и не членом товарищества.

Ситуация никак не ухудшает положения обоих сторон – ТСЖ продолжит оказывать услуги такому жильцу. В юридической среде такие отношения называются конклюдентными.

В случае проведения нетипичных восстановительных работ, модернизации общего имущества, и возникшим из-за этого непредвиденным значительным расходам со стороны ТСЖ, последнее имеет право обратиться в суд с иском к жильцу, категорически отказывающемуся участвовать в частичном финансировании важного для всех обитателей дома проекта.

Скачать образец договора ТСЖ с собственником жилья, не являющегося членом товарищества

С владельцами нежилых помещений

Если в доме есть нежилые помещения, в том числе и коммерческая недвижимость (кафе, аптеки, офисы на первых этажах), собственники этого имущества потребляют коммунальные услуги, пользуются общедомовой территорией и соответственно, должны платить за это. Если формой управления домом является ТСЖ, товарищество заключает отдельные договора с такими собственниками.

Особенностью таких соглашений является то, что в них прописываются не только общие пункты обслуживания и содержания общедомового имущества, но и индивидуальные условия, касающиеся собственников нежилых помещений.

В таких договорах должны оговариваться следующие нюансы:

  1. Доступ сотрудников ТСЖ в нежилое помещение (в каком порядке сотрудники могут попасть в помещение для проведения работ, снятия показаний счетчиков и т.д.).
  2. Какие права есть у собственника нежилого помещения на пользование общедомовым имуществом и придомовой территорией МКД.
  3. Ответственность за благоустройство и облагораживание придомовой территории или участка. Как правило, за юрлицом закрепляется небольшой участок, прилегающий к нежилому помещению, с целью его облагораживания.

Скачать образец договора ТСЖ с собственником нежилого помещения

Как правильно составлять различные виды договоров?

Строго установленной формы договора с ТСЖ нет, все зависит от того, с кем заключается соглашение. При этом существуют общие пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:

  • Место составления соглашения.
  • Дата подписания документа обеими сторонами.
  • Данные о сторонах, подписавших договор: физлица указывают инициалы, данные паспорта, контактные сведения; юрлица указывают свое наименование, регистрационные сведения, контактные данные.
  • Адресные, технические сведения квартиры, в которой будут выполняться работы или для которой будут оказываться услуги, данные о лицах, проживающих в помещении.
  • Наименование услуги (услуг), работ.
  • Способ определения потребляемых квартирой ресурсов (по нормативам или с привлечением учетных приборов).
  • Алгоритм контроля над имеющимися учетными приборами.
  • Стоимость оказываемых услуг, форма, время расчета.
  • Алгоритм определения качества услуг, формат отказа от них при низком качестве, уровень снижения расценок при неудовлетворительном качестве полученных услуг.
  • Обязательства, права, санкции для участников сторон договора.
  • Условия прекращения выполнения услуг.
  • Порядок прекращения действия договора.
  • Длительность действия соглашения.

Могут ли собственники заключать прямые договора?

Если владелец жилья не хочет становиться членом товарищества либо недоволен его работой, может возникнуть вопрос о том, могут ли собственники заключать прямые договора с различными организациями при наличии ТСЖ. На поставку энергоресурсов, отопления, воды – нет. На проведение, например, ремонтных работ в квартире фирмой, не имеющей отношения к ТСЖ дома – да.

Что будет, если у собственника не заключен договор с товариществом?

Справка! Собственник, не относящийся к кругу лиц – участников ТСЖ, и не подписавший договор с ТСЖ на предоставление услуг, не подлежит никакому наказанию, если он вовремя рассчитывается за коммунальные платежи, не нарушает региональных правил проживания в многоквартирном здании.

Недобросовестный жилец может попытаться воспользоваться отсутствием договора и перестать платить по коммунальным платежам. А в случае судебного иска с претензией из-за отсутствия выплат, свое поведение такой владелец квартиры может оправдывать отсутствием информации о размерах задолженностей.

Для предотвращения такой ситуации, управлению ТСЖ следует уведомлять жильцов о необходимости составить договор, воспользовавшись услугами почты. Без наличия фактов, подтверждающих, что отсутствие заключенного договора – вина жильца, суд может оштрафовать ТСЖ.

Акт проверки финансово хозяйственной деятельности ТСЖ

Качество ведения документооборота и финансовой деятельности ТСЖ должно подвергаться проверке не реже, чем раз в год.

Итоговый отчет о работе ревизии должен включать следующие пункты:

  1. Наименование документа.
  2. Место проведения проверки и дату.
  3. Перечисление лиц, выполнявших ревизию.
  4. Указание личных данных о председателе и бухгалтере ТСЖ, периода, их деятельности на этих должностях.
  5. Перечисление собраний, проведенных за конкретный отрезок времени, и рассматриваемых на них вопросов.
  6. Сводную смету доходов и расходов ТСЖ.
  7. Перечисление сделанных ТСЖ платежей.
  8. Рекомендации для устранения недочетов в работе ТСЖ, например, о взыскании задолженностей.
  9. Выводы о результатах ревизии.
  10. Перечисление количества страниц в отчете, информация о местонахождении всех экземпляров отчета.
  11. Личные подписи председателя комиссии, ее членов.

Образец акта проверки финансово хозяйственной деятельности.

Для предупреждения/снижения количества претензий со стороны ТСЖ к жильцам дома и наоборот, их взаимоотношения должны регулироваться с помощью договоров и правил устава сообщества. Оформление официальных документов дисциплинирует обе стороны, что, в конечном итоге, выгодно для всех.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-92 (Москва)
+7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 18
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Римма Филиппова

    ТСЖ не брало плату за воду и отопление и не заключало договор в течении года. Сейчас составило договор задним числом, по которому мы должны оплатить водоотведение водоснабжение и отопление за весь 2017 год. правомерны ли действия ТСЖ?

    • Елена

      Здравствуйте, Римма. Конечно же, заключение договора задним числом неправомерно. Но, если вы пользовались в течение 2017 года водой, то и заплатить за это должны.

    • Инна

      Римма, добрый день.
      Ну если ТСЖ не брали оплату в течении какого-то времени и вы не платили все это время за воду и отопление, то да, теперь вам надо за весь период оплатить. Если же вы платили, то вам ничего не нужно делать.

  2. Яна Комарова

    Добрый день! приобрели участок на территории, где создано ТСЖ. Подвели электричество, установили счетчик. Председатель ТСЖ требует производить оплату за электроэнергию не по индивидуальному счетчику, а значительно больше, аргументируя это общим перерасходом по данным общего счетчика. правомерно ли это. И как должен распределяться этот перерасход, если на нашем участке еще ничего не построено, а у соседей полноценные дома с круглогодичным проживанием семьи из 7 ми например человек?

    • Елена

      Здравствуйте, Яна. В вашем случае, вы должны оплачивать по своему, индивидуальному прибору учета. Никаких общих перерасходов вы оплачивать не должны. В противном случае подавайте жалобу в прокуратуру.

    • Ирина

      Яна, добрый день.
      Перерасчет делается исходя от самого региона, где находится участок. Рассчитать вам точно никто не сможет. Обратитесь в местную администрацию с этим вопросом.

  3. Софья Афанасьева

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как ТСЖ решить вопрос с Сбытовой компанией по электроэнергии, чтобы она сама заключала договора с владельцами квартир,как во всём СПб. Петросбыту платят жильцы напрямую. У нас сбытовая компания отказывается заключать договора с владельцами.Конечно,им просто. Они выставили счёт на весь дом , а у нас полно должников,денег не хватает и счёт закрыт. пока не наберём денег. чтоб оплатить в сбытовую компанию. А работникам зарплату выплатить не можем, закупить даже лопаты не можем. Что делать?

    • Катерина

      Софья, добрый день.
      Пока денег нет и у вас много должников, то сомневаюсь, что у вас что-то получится. Заставить заключать договора вы никого не сможете. Либо своими силами собирайте денег на зп работникам, либо пока оставьте эту затею до лучших времен.

    • Ольга

      Здравствуйте, Софья. Если сбытовая компания отказывается заключать договора напрямую с каждым собственником, то принудить каким-либо образом вы её не сможете.

  4. Соня Александрова

    Добрый день! В новом МКД долго не могли создать ТСЖ. Со слов организатора этого процесса наконец-то его создали, но документы о создании не предоставляются, договор тоже не предлагают заключить. В почтовый ящик несколько месяцев клали квитанции на оплату, после позвонили с требованием оплатить. Я не против платить, только с учётом того, что сумма немалая попросил подтверждающие документы: мне важно понять, что счёт, на который я отправлю деньги принадлежит ТСЖ, которое законно управляет нашим домом. Вопрос: как получить подтверждение от ТСЖ, что оно управляет нашим домом и имеет право получать оплату за ЖКУ на счет, указанный в квитанции? Спасибо!

    • Елена

      Здравствуйте, Соня. Вы, как собственник жилого помещения, должны были принимать участие в голосование на общем собрание. Если этого не было, то и ТСЖ ваш дом не организовал, и ТСЖ не имеет право им управлять. Не оплачивайте пока никаких квитанций.

    • Ирина

      Соня, добрый день.
      Вы можете написать запрос о предоставлении всех необходимых документов, чтобы ТСЖ вам предоставила доказательства того, что они управляют вашим домом. Так же вы можете переговорить с другими собственниками квартир и узнать, все ли в порядке и платят ли они ТСЖ или нет.

  5. Ринат Щербаков

    как правильно оплатить разовую юридическую услугу выполненную для ТСЖ

    • Игорь

      В вашем случае можно использовать форму Договора подряда, с составлением акта выполненных работ. Обратитесь к ст.702 ГК РФ. По идее. раз речь идет о юридичесаких услугах, то исполнитель должен знать о такой форме.

    • Наталья

      Здравствуйте, Ринат. Оплатить разовую услугу ТСЖ можно на основание любого документа, который будет подтверждать факт оплаты, т.е. чек на оплату, квитанция.

  6. Лера Кузьмина

    я член Тсж .помимо платы за услуги по охране территории ,председатель тсж требует оплачивать охранному агенству за охрану моего авто ,.припаркованому на територрии дома ..не плачу тк в этой услуге не нуждаюсь. В итоге персоналу охраны дан приказ непу

    • павел

      Действия вашего председателя ТСЖ неправомерны. Являясь членом ТСЖ Вы имеете право пользоваться придомовой территорией. И никто не имеет права препятствовать пользоваться ими.
      Свяжитесь с руководством охранного предприятия и сообщите им о неправомерных действиях их сотрудников. Вызовите участкового и составьте акт о нарушении своих прав.
      А на председателя напишите жалобу в жилищную инспекцию.

    • Владимир

      Добрый день, потребуйте у вашего председателя договор на оказание услуг с охранным агентством и посмотрите условия оплаты. Не пускать вас на придомовую территорию за то что вы не нуждаетесь в услугах охраны вас не имеют права. Вы можете вызвать полицию если вас не пустит охранник, а за вымогательство пожаловаться на председателя в прокуратуру.