Как продавать квартиру после приватизации и через сколько лет можно? В чем особенности и сложности сделки?

Приватизация квартиры — оформление муниципального жилья в личную собственность. Производится всеми зарегистрированными в квартире жильцами, то есть все они становятся собственниками данной жилплощади. Право собственности наделяет владельца правом распоряжаться своей долей по личному усмотрению, тогда как неприватизированным жильем, можно исключительно пользоваться.

Показать содержание

• Можно ли реализовать жилье или долю, если их приватизировали?
• Через сколько лет: можно ли сразу после получения выписки из ЕГРН?
• Сложности
Особенности налогообложения     Наличие прописанных    
• Можно ли совершать продажу неприватизированного жилья по закону?
Способы     Риски такой сделки и пути их обхода    

Можно ли реализовать жилье или долю, если их приватизировали?

Полноправный собственник имеет право не только использовать свое жилье или долю в нем, а и подарить, заложить, завещать и продать его.

Законодательство РФ не накладывает ограничение на реализацию приватизированной собственности, кроме случаев, когда нарушаются интересы и права других лиц.

Порядок и условия приватизации установлены и регулируются ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4.07.1997 г.

Продажа приватизированной квартиры — это процесс передачи права собственности на эту жилплощадь другому человеку (покупателю). Отражен и регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

1. ФЗ от 13 июля 2015 г № 218, регулирует процедуру регистрации собственности на квартиру в Росреестре.
2. Продажа приватизированной жилплощади регулируется Гражданским (ГК) и Жилищным (ЖК) кодексами. Так в параграфе 7 главы 30 ГК РФ описывается вся специфика продажи жилых помещений. А ст. 31 ЖК РФ дает возможность собственнику произвести продажу вне зависимости от желания бывшего супруга.
3. Налоговый кодекс (НК) РФ обязывает собственника после реализации квартиры уплатить налог.

Через сколько лет: можно ли сразу после получения выписки из ЕГРН?

В процессе приватизации жилья необходимо пройти регистрацию права собственности. Регистрация может занять до 1 календарного месяца. После ее завершения собственник получит на руки:

• экземпляр договора о приватизации;
• выписку из ЕГРН о праве собственности.

После получения выписки, владелец недвижимости становится полноправным ее собственником. Он получает право распоряжаться квартирой, или долей в ней, по своему усмотрению.

Необходимо учитывать, что при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее 3 лет, придется уплатить 13% налога от общей суммы сделки. Никакие льготы на этот налог не распространяются, и нет никакого значения, с близким родственником или посторонним человеком совершена сделка.

Сложности

При продаже квартиры, находящейся в частной собственности, есть вероятность столкнуться со сложностями. Связаны они с особенностями налогообложения и наличием прописанных.

Особенности налогообложения

ФЗ № 382 от 29.11.2014 г постановил, что налог необходимо оплатить в случаях, если в реализации участвует недвижимость, находящаяся менее 3 лет в собственности, если право владения наступило в результате приватизации (ст. 217.1 НК РФ).

Налог составляет 13% от суммы указанной в договоре купли-продажи. Взимается с жилья стоимость которого превышает 1 млн. руб.

При продаже жилья стоимостью свыше 1 млн. рублей, есть возможность использовать налоговый вычет. При этом 1 млн. вычитается из общей стоимости и налог начисляется на оставшуюся сумму.

Наличие прописанных

При приватизации квартиры все прописанные в ней становятся собственниками этой жилплощади. Но существует возможность отказаться от приватизации в добровольном порядке. Такой человек не становится собственником, но за ним, на законодательном уровне, сохраняется право пожизненно пользоваться этим жильем.

Можно ли совершать продажу неприватизированного жилья по закону?

Жильцы муниципального жилья по закону имеют право пользоваться жилплощадью, но не распоряжаться ей. Соответственно законное право на продажу этой жилплощади у них отсутствует.

Но в действующем законодательстве существуют пробелы, которые можно использовать для осуществления таких сделок.

Способы

1. Через прописку. Простой и быстрый способ, требующий доверия между сторонами, так как не заключаются никакие договора. Покупателя прописывают в муниципальную квартиру, переоформляют на него все лицевые счета и продавец выписывается с данной жилплощади.
2. Буфер обмен. Производится исключительно с помощью агентств недвижимости, предоставляющих такую услугу. На первом этапе покупатель приобретает буфер — условную жилплощадь. Затем буфер меняется на неприватизированную жилплощадь, и агентство выкупает его обратно.
3. Обмен неприватизированными объектами. Происходит стандартный обмен на основании заявлений обеих сторон.

Риски такой сделки и пути их обхода

Все варианты продажи муниципальной квартиры имеют свои риски. Человек может не передать средства или остаток средств после прописки, агентство может отказаться выкупать буфер, заинтересованное лицо может подать иск в суд о признании сделки обмена недействительной. Чтобы избежать возможных последствий, необходимо сотрудничать с агентствами и людьми с проверенной репутацией.

При продаже приватизированного и неприватизированного жилья главное, при любых сомнениях касающихся документации или течения сделки, обращаться к профессиональным юристам, которые смогут оказать квалифицированную помощь.