Как проходит процесс обмена квартиры на новое жилье: нюансы сделки

Приобретение квартиры в новом доме и с улучшенной планировкой имеет множество преимуществ. Районы новостроек имеют развитую инфраструктуру, часто оснащены подземными парковками и детскими площадками. Самым простым и наименее затратным способом улучшить жилищные условия является обмен имеющейся квартиры на новостройку.

Показать содержание

• Как обменять старую недвижимость вторичного рынка?
Описание схемы trade-in: жилье в новом доме вместо вторички     Описание обратного trade-in     Плюсы и минусы схем     Необходимые документы     Стоимость и сроки     Подводные камни и возможные сложности    
• Когда можно обменять новое жилье на аналогичное?
• Особенности процедуры у застройщика по договору долевого участия (ДДУ)
Условия для проведения     Этапы сделки     Необходимые документы     Регистрация     Стоимость оформления    

Как обменять старую недвижимость вторичного рынка?

Обменять квартиру в соответствии с законодательством Российской Федерации можно несколькими способами:

1. Мена – сделка, регулируемая гл. 31 Гражданского Кодекса РФ, при которой одна квартира передается во владение другому собственнику в качестве замены на другую. При этом каждая из сторон признается и продавцом, и покупателем товара (ст. 567 ГК РФ).
2. Купля-продажа – сделка, регулирующая продажу имеющейся в собственности недвижимости и одновременное приобретение новой квартиры (гл. 30 ГК РФ).
3. Трейд-ин (с англ. trade-in) – способ покупки новой квартиры с фиксированной скидкой на ее стоимость, равной стоимости имеющегося вторичного жилья, принятого на условиях взаимозачета.

Описание схемы trade-in: жилье в новом доме вместо вторички

Процедура осуществления схемы трейд-ин выглядит следующим образом:

1. Заключение договора оказания услуг между владельцем и риэлтерским агентством для продажи имеющегося вторичного жилья или самостоятельный поиск покупателей. Параллельно проводится процедура оценки рыночной стоимости квартиры.
2. Бронирование квартиры в новостройке. Осуществляется двумя способами:
   • С фиксацией цены новостройки. Действует не более двух месяцев. Недостатком способа является ускоренная продажа вторичного жилья по заниженной цене.
   • Без фиксации стоимости. Срока ограничения по времени не имеет, однако следует учитывать такой нюанс: при долговременной продаже имеющегося жилья по рыночной цене, стоимость новостройки может существенно возрасти.
3. Изучение предложений ипотечного кредита и его оформление (при необходимости).
4. Одновременное проведение сделок по продаже и покупке жилья, включая оформление документов по зачислению средств в виде взаимозачета.

Описание обратного trade-in

Схема обратного трейд-ин заключается в следующем:

1. Оформление ипотечного кредита и приобретение нового жилья.
2. Продажа вторичного жилья застройщику (чаще всего по цене ниже рыночной на 30-40%, которые покрывают затраты при дальнейшей реализации квартиры).
3. Погашение части ипотечного кредита полученными от застройщика средствами, расчет остатка долга.

Для застройщика такая схема является непривлекательной, так как реализация приобретенного вторичного жилья приносит дополнительные затраты и отнимает время.

Плюсы и минусы схем

Схема трейд-ин имеет определенные плюсы для покупателя:

1. Улучшение жилищных условий без трудозатрат (при привлечении риэлтерского агентства) и с небольшими доплатами.
2. Ускоренная продажа вторичного жилья.
3. Фиксированная стоимость новостройки.

К минусам реализации схемы трейд-ин можно отнести:

1. Сложность самостоятельного оформления сделок.
2. Отсутствие большого выбора новой недвижимости. Как правило, для сделок предлагаются конкретные здания и квартиры.
3. Дополнительные затраты на оплату посреднических услуг риелтора.
4. Занижение рыночной стоимости вторичного жилья для ускоренной продажи на 10-40%.
5. Ограниченный срок фиксации стоимости новостройки.
6. Высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного жилья, а, следовательно, утеря возможности приобрести новостройку по фиксированной стоимости.
7. Необходимость поиска жилья и затраты на его аренду при длительном сроке ожидания ввода объекта в эксплуатацию. В таком случае расходы могут перекрыть выгоду от приобретения квартиры на ранних этапах строительства. Также следует помнить, что срок сдачи нового дома может сдвинуться на неопределенное время.
8. Необходимость доплаты или выплата ипотечного кредита.
9. Жесткие требования ко вторичному жилью:
   • к сделке не принимаются доли в квартире и коммунальное жилье;
   • не должно быть прописанных несовершеннолетних детей;
   • не должно быть в залоге;
   • не должно иметь неузаконенных перепланировок;
   • возраст постройки не должен превышать 20 лет;
   • не последнюю роль в оценке играет расположение, район, доступность транспорта и инфраструктура.

Необходимые документы

Для совершения сделки по трейд-ин необходимы следующие документы:

• договор продажи вторичной недвижимости и заявление на регистрацию покупки квартиры в новостройке;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• документы, удостоверяющие личность владельца;
• документы о заключении или расторжении брака и согласие супруга на продажу недвижимости;
• технический паспорт;
• справка о составе семьи, подтверждающая отсутствие прописанных лиц;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписка из ЕГРН об отсутствии запретов на реализацию недвижимости, обременений (арест, залог или ипотека) и наложение других мер и требований по взысканию государственных органов;
• акт ввода в эксплуатацию, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических и санитарных норм (при покупке новостройки в доме, сданном в эксплуатацию);
• при получении ипотеки – кредитный договор с соглашением о регистрации ипотеки на приобретаемую недвижимость;
• квитанции об оплате государственной пошлины за переход права собственности.

Все документы предоставляются в двух экземплярах: оригинал и копия.

Стоимость и сроки

В соответствии с ФЗ №218 от 13.07.2015г срок государственной регистрации права собственности составляет 7-9 рабочих дней в зависимости от места подачи документов. Стоимость услуги составляет 2000 рублей.

Подводные камни и возможные сложности

В процессе оформления сделки могут появиться возможные осложнения:

• Отказ банка в одобрении кредита покупателю вторичного жилья. В этом случае сделка по продаже собственной квартиры срывается, и сумма, уплаченная за бронирование квартиры по фиксированной цене, часто остается у застройщика.
• Признание сделки недействительной по причине юридических ошибок в документах. Деньги, потраченные на их оформление, не возвращаются.
• Налог с продажи квартиры. Действует при условии владения жильем менее 5 лет. Составляет 13% от стоимости.
• Возникновение претензий к качеству проданной квартиры. Могут появиться в течение двух лет с момента регистрации права. При обнаружении недостатков, покупатель может потребовать денежную компенсацию или расторжение сделки. Регулируется ст. 477 ГК РФ.
• При расторжении договора с риэлтерским агентством в случае отказа от продажи по низкой цене, взыскивается неустойка в размере от 5000 рублей.

Когда можно обменять новое жилье на аналогичное?

Обмен новостройки на новостройку возможен в двух случаях:

1. Дом сдан в эксплуатацию, подписан акт приема объекта, зарегистрировано право собственности. В таком случае обмен возможен по следующим причинам:
   • У собственника возникло желание обменять имеющуюся квартиру на жилье большей площади. Поиск покупателя и новой квартиры осуществляется самостоятельно, одновременно заключаются договоры купли-продажи. Согласие застройщика не требуется.
   • При обнаружении существенных недостатков. Для обмена привлекается застройщик, чаще всего процедура осуществляется через суд. Можно потребовать устранения недостатков за счет застройщика, изменения стоимости жилья или возмещения собственных затрат на устранение.
     В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 №214 ФЗ, участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и выплаты процентов за их использование.
2. Дом находится в стадии строительства. Обмен возможен по следующим причинам:
   • Обнаружение отклонений от проекта, например, уменьшение площади построенной квартиры. В таком случае возможен отказ от сделки с требованием возврата денежных выплат или уменьшения стоимости жилья.
   • Желание приобрести квартиру большей площади, в другом доме или районе. Возможен только с согласия застройщика. При этом будущего владельца строящейся квартиры придется искать самостоятельно.

Особенности процедуры у застройщика по договору долевого участия (ДДУ)

Участие в долевом строительстве регулируется ФЗ от 30.12.2004 №214 ФЗ. Заключение договора с застройщиком и внесение денежных средств означает не приобретение квартиры, а право требования не нее в дальнейшем, после сдачи ее в эксплуатацию. ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и является основанием для получения права собственности на квартиру.

Таким образом, при обмене квартир в строящемся доме заключается не договор купли-продажи или мены, а договор уступки прав требования. Такая сделка возможна с уведомлением застройщика и, при необходимости, залогодержателя.

Условия для проведения

Заключение договора о переуступке прав требований по ДДУ возможно при выполнении следующих условий:

• после уплаты стоимости квартиры по договору или при одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства;
• договор зарегистрирован в Госреестре;
• объект не сдан в эксплуатацию или акт передачи готового жилья не подписан;
• согласия застройщика на заключение нового договора.

Уступка прав требования по ДДУ, заключенного с привлечением ипотечного кредитования, возможна в случае:

• согласия банка, в котором была выдана ипотека;
• при отсутствии просрочек по платежам;
• соблюдения требований относительно залога.

В соответствии с изменениями ФЗ №214, с 01.07.2019 г. все вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, поступают на застрахованный эскроу-счет. Снять деньги со счета застройщик может в течение 10 дней после сдачи объекта в эксплуатацию. В случае расторжения ДДУ, средства возвращаются покупателю.

В случае банкротства банка, имеющего эскроу-счет, возврат вложенных средств будет произведен в соответствии со ФЗ №177 от 23.12.2003г.

Этапы сделки

Проведение сделки осуществляется в несколько этапов:

1. Проверка документов застройщика:
   • документы на выделенный земельный участок под строящийся дом и разрешение на строительство на данном участке;
   • допуски на проведение строительной компанией монтажных и строительных работ;
   • проектная декларация на застраиваемый объект, согласованный с органами по контролю за строительной деятельностью;
   • подтверждение оплаты первоначального взноса или полной стоимости новостройки по договоренности с застройщиком;
   • устав строительной компании, учредительные документы;
   • проектная документация с указанием этапов строительства и предполагаемого срока сдачи дома в эксплуатацию;
   • сведения о денежных средствах для осуществления строительства.
2. Уведомление застройщика о переуступке права требования в письменном виде.
3. Получение письменного согласия застройщика.
4. Погашение долга перед застройщиком или переоформление его на покупателя.
5. Получение справки у застройщика об отсутствии задолженности.
6. Получение нотариального согласия супругов на совершение сделки при необходимости.
7. Погашение ипотечного долга или перевод его на покупателя при необходимости.
8. Подписание нового кредитного договора и закладной при необходимости.
9. Получение выписки из ЕГРН.
10. Составление и заключение договора переуступки права.
11. Оплата государственной пошлины.
12. Регистрация договора в Росреестре или МФЦ.
13. Передача денежных средств.
14. Получение зарегистрированного договора об уступке права требования.

Необходимые документы

Помимо документов, рассмотренных в сделке со вторичным жильем, необходимо представить следующие бумаги:

• договор о долевом участии в строительстве;
• договор уступки права требования;
• справка об отсутствии задолженности перед застройщиком и договор перевода долга;
• документы, подтверждающие оплату взносов по договору;
• согласие застройщика;
• согласие банка и закладная (при необходимости).

Регистрация

Заявления о регистрации права заполняет сотрудник регистрирующего органа на основании представленных документов. Срок регистрации составляет 7-9 дней в зависимости от способа обращения.

Стоимость оформления

Размер государственной пошлины за регистрацию договора об уступке права требования составляет также 2000 рублей.

При совершении обмена следует учитывать не только положительные моменты приобретения нового жилья, но и определенные недостатки, которые неизменно сопровождают этот процесс. Внимательное изучение, анализ и подготовка к возможной сделке поможет избежать неприятностей на пути к получению желаемой квартиры.