Нюансы обмена квартиры на дом и другую недвижимость: как и где оформить договор?

Если, по каким-то причинам, в жизни появляется необходимость в обмене жилья, то подготовиться к нему лучше заранее. Обмен квартиры на дом, дачу или участок в последнее время не является редкостью и осуществляется с помощью двухсторонней сделки путем мены.

Показать содержание

• Можно ли обменять на дом, дачу или земельный участок?
• Особенности сделки
Основные этапы     Куда обращаться?     Какие нужны документы?     Составление и содержание договора мены     Определение цены и установление доплаты по договору     Оформление и регистрация     Сроки и стоимость    
• Есть ли отличия сделок с дачей, коттеджем и таунхаусом от варианта с домом?
• Кратко о налогообложении

Можно ли обменять на дом, дачу или земельный участок?

Данный тип сделок не запрещен законом и является стандартным, а значит осуществить обмен квартиры на другое недвижимое имущество, представленное в виде дома, дачи или участка земли, является возможным. Главное это добровольное согласие сторон договора на произведение такого обмена.

Для того, чтобы обезопасить себя в будущем от возможных судебных споров связанных с неисполнением обязательств по договору мены, стороны, договорившиеся об обмене, оформляют договора купли-продажи для осуществления обмена. Это не противоречит законодательству и регулируется ст. 454 ГК РФ.

Особенности сделки

Закон не предусматривает особую процедуру и жестких правил того, как можно поменять квартиру на другую недвижимость, в том числе дом. Стороны сами решают и договариваются о порядке сделки, о сумме доплаты, при необходимости. Для того, чтобы все прошло гладко, необходимо придерживаться основных этапов проведения сделки.

Основные этапы

Процедура обмена квартиры на дом, дачу, участок включает в себя несколько этапов:

1. Оценка стоимости недвижимости. Рекомендуется провести независимую оценку у оценщика, который на основании состояния объектов, их износа, местоположения, окружающей инфраструктуры профессионально определит рыночную стоимость объектов, участвующих в обмене.
2. Поиск подходящих жилых помещений. Совершается как самостоятельно, так и через агентства недвижимости. Агентства действуют быстрее и безопаснее, но требуют дополнительных расходов.
3. Экспертиза стоимости выбранного объекта. Определит равноценны ли объекты обмена в ценовой категории, и если нет, поможет определить размеры доплаты.
4. Проверка всех необходимых документов перед заключением сделки на всю недвижимость участвующую в обмене.
5. Заключение договора и оформление сделки.

Куда обращаться?

Дополнительные расходы возникающие при привлечении риэлторов из агентства недвижимости окупаются тем, что профессионалы подберут лучшие варианты обмена, смогут сразу произвести оценку, подготовят необходимую документацию и разрешат возникающие вопросы и споры.

Если принято решение заниматься обменом самостоятельно, необходимо получить консультацию у юристов, в отношении документации, чтобы не оказаться жертвой мошенников.

Какие нужны документы?

Для заключения договора об обмене недвижимости потребуются пакеты документов от сторон, являющихся владельцами. Обязательные документы для обеих сторон:

1. Паспорта.
2. Нотариально заверенное согласие супругов на проведение сделки.
3. Разрешение органов опеки и попечительства, если в обмениваемых объектах проживают дети-собственники.

Документы на квартиру:

1. Документы, подтверждающие право собственности.
2. Справка о прописанных.
3. Техплан из БТИ.
4. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и квартплате.
5. Справка из ЕГРН.
6. Справка из налоговой об оплаченных налогах на недвижимость.
7. Отчет оценщика (по требованию сторон).

Бумаги на частный дом дополнительно к вышеуказанным включают:

1. Кадастровый план земельного участка, на котором расположен дом.
2. Технический паспорт и план строения.
3. Домовая книга.

Документы на земельный участок:

1. Правоустанавливающие документы.
2. План участка.
3. Справки о виде разрешенного использования, категории земли (все сведения можно получить в одной выписке ЕГРН).
4. Документ о зарегистрированных постройках на участке — свидетельство о собственности (если такового не имеется, информация будет также отображена в свежей выписке ЕГРН).
5. Документы о межевании.

Составление и содержание договора мены

Составляя договор необходимо обязательно указать в нем общую и жилую площадь объектов обмена, изменения в плане постройки или участка, стоимость.

Договор составляется исключительно в письменной форме. Правильное его составление позволит избежать аннуляции сделки. Обязательные пункты договора мены:

1. Дата, место заключения сделки.
2. ФИО сторон участников сделки, адреса их регистрации.
3. Вся информация об объектах недвижимости, которые меняются по заключаемому договору.
4. Сведения о документации, подтверждающей право собственности на недвижимость.
5. Размер доплаты, если объекты не являются равноценными.
6. Ответственность за нарушение сделки.
7. Форс-мажор.
8. Способы решения споров, в случае их возникновения.
9. Подписи сторон.

Отличиями в договоре при обмене квартиры на дом с землей, дачу или просто участок будут указываемые сведения относительно объекта обмена.

Для дома и участка в договоре указываются дополнительно ВРИ земли, кадастровый номер надела, сведения о межевании.

Определение цены и установление доплаты по договору

Проведенная оценка стоимости объектов укажет верную рыночную стоимость жилья. Если стоимость обоих объектов совпадает, то речь идёт о равноценном обмене без доплат. Но благоустроенный дом со всеми необходимыми коммуникациями, с приусадебным участком, находящийся недалеко от города в поселке с развитой инфраструктурой или в пригороде будет стоить дороже квартиры.

Если квартира меняется на дачу или земельный участок, то ее стоимость будет выше. В таких случаях происходит обмен с доплатой в счет стороны, чья собственность оценена выше.

Размер доплаты и порядок ее внесения обязательно должны быть прописаны в договоре. Это одно из существенных условий соглашения, без соблюдения которого сделка может быть оспорена.

Договор, заключаемый с условием доплаты, необходимо нотариально заверить. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в нем.

Оформление и регистрация

Соглашение обмена составляется в трех экземплярах. Один для регистрирующего органа и по одному для каждой стороны.

После подписания договоров один из них передается на регистрацию в Росреестр с пакетом документов, к которым относятся:

• заявление о переходе прав собственности, которое должны написать все участники сделки;
• документы подтверждающие личность;
• квитанции об оплате госпошлины.

После проведенной регистрации, стороны получают документы, подтверждающее их право собственности.

Сроки и стоимость

Срок оформления займет не более 7-9 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию перехода прав обойдется в 2000 рублей (п 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Есть ли отличия сделок с дачей, коттеджем и таунхаусом от варианта с домом?

Предметом обмена может выступать любой объект недвижимости. Различий в процессе обмена квартиры на коттедж, дачу, таунхаус от обмена на дом — нет. Существуют только отличия связанные с ценой этих объектов, которая зависит от размеров и назначений этих строений.

Расположение объекта существенно влияет на его ценовую категорию. Дом в пределах городской черты оценивается дороже точно такого же дома находящегося в поселке, деревне.

Кратко о налогообложении

• Налогообложению не подлежит недвижимость, которая перешла в собственность при заключении договоров без условий доплаты. То есть равноценная.
• Если в договоре прописана сумма доплаты, то сторона получившая ее обязана оплатить налог в размере 13% от суммы доплаты. Иностранные граждане оплатят 30%.
• Под действие налогового вычета не попадает жилье находящееся в собственности гражданина более 5 лет.

Сделка обмена квартиры на дом, дачу, земельный участок является масштабной, и для избежания ошибок необходимо обратиться к профессионалам, которые помогут провести ее от начала и до конца.