Выбор, покупка и эксплуатация нежилых помещений в новостройках

При приобретении нежилых помещений от застройщика есть свои нюансы, которые новый собственник должен учитывать. Коммерческая недвижимость плотно расположилась на первых этажах и под нее выделяется площадь еще на этапах постройки нового здания.

Показать содержание

• Использование площадей, не предназначенных для жилья
• На что обратить внимание при выборе?
• Как происходит продажа?
В строящемся доме     Если объект уже сдан     Разница между сделками, преимущества и недостатки    
• Инструкция по эксплуатации площадей в новостройке
• Нюансы и подводные камни при покупке
• Как защититься от банкротства продавца?

Использование площадей, не предназначенных для жилья

Нежилое помещение — это объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. По ст. 15 ЖК РФ такое помещение должно соответствовать следующим требованиям:

• объект должен быть недвижимым имуществом;
• быть изолированным (иметь стены, пол, потолок, а также отдельный вход);
• иметь в регистрационных документах отметку о том, что данная часть является нежилым помещением.

Такие объекты чаще всего используются под:

• магазины;
• кафе;
• парикмахерские.

Также можно организовать в таком объекте офис или склад. Нежилое помещение в новостройке должно быть оборудовано по всем санитарным и пожарным правилам, а также иметь отметку в документах о целевом назначении. Это запись, где указано, в качестве чего можно использовать рассматриваемый объект.

На что обратить внимание при выборе?

Конкуренция при покупке таких объектов даже на этапе строительства очень высока. Поэтому необходимо интересоваться ценами и условиями конкурса еще на этапе строительства объекта.

Ориентироваться при выборе нужно на:

• конкретные денежные ресурсы — недвижимость такого плана обычно стоит дорого и начинающему предпринимателю стоит оценить, не нанесет ли покупка его бизнесу значительный ущерб (о сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ИП, ООО, физического лица читайте тут);
• начинать контакт с застройщиком рекомендуется уже когда дом будет готов наполовину;
• не стоит заключать контракт и слишком рано — на этапе котлована;
• следует провести маркетинговое исследование, чтобы иметь примерное понятие о приоритетных сферах бизнеса в данном районе и о достатке людей, проживающих здесь;
• провести оценку проходимости, чтобы знать, сколько людей будет возле данного объекта ежедневно;
• обеспечение инфраструктуры (обязанность застройщика);
• доступность транспорта.

Оценив все вышеперечисленные показатели, можно реально просчитать прибыльность бизнеса и целевое назначение нежилого помещения в данном доме и данном районе.

Как происходит продажа?

Процедура по купле-продаже нежилого помещения будет отличаться в зависимости от того, завершено ли строительство объекта или нет.

• Покупка в новостройке — это приобретение нежилого помещения на этапе строительства, начиная от момента рытья котлована и до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
• Второй вариант — покупка в доме, который уже сдан в эксплуатации.

Оба вида договора имеют свои правовые нюансы.

В строящемся доме

О сделке купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Для юридических лиц комплект документов для заключения ДДУ шире:

• учредительная документация компании;
• справка из бухгалтерии или письменное разрешение от других учредителей на приобретение нежилого объекта;
• генеральная доверенность или местное распоряжение, где прописаны права и полномочия покупателя.

Важно, что для покупателя, имеющего в фирме долю средств достаточную для приобретения конкретного нежилого помещения, документ из бухгалтерии, равно как и разрешение от соучредителей не требуется.

От застройщика требуется свой пакет документов, в который входят:

• учредительная документация юрлица компании застройщика с разрешением на продажу помещений;
• лицензия на предоставления конкретных услуг;
• разрешительная документация для начала строительства с приложенным к ней планом помещения, которое покупатель планирует приобрести в данном здании;
• проектная декларация;
• документы, подтверждающие право собственности застройщика на землю, где ведется строительство или арендная документация на данный участок;
• генеральная доверенность от лица компании, в которой указано разрешение на заключение ДДУ от ее имени;
• гражданский паспорт с пропиской представителя или гендиректора компании.

ДДУ по нормам ст. 550 ГК РФ должен быть заключен обязательно в письменной форме. Строгой формы заключения такого договора в законе нет. Но есть основные правила:

• полномочия сторон необходимо прописать во вводной части документа;
• обязательно указать кадастровые и технические характеристики помещения, которое покупается по ДДУ.

Также должны быть указаны:

1. стоимость объекта;
2. права и обязанности все участников данного договора;
3. какие санкции последует за неисполнение условий;
4. как возможно расторгнуть документ;
5. сроки и форма внесения оплаты по данному документу.

Затем подписанный договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимы следующие бумаги:

1. паспорта сторон и пакеты учредительных документов, если стороны — юрлица;
2. разрешение на проведение строительства и проектные бумаги;
3. подписанный договор в трех экземплярах;
4. заявление от будущего покупателя о регистрации предоставленного документа;
5. квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет:

• 2 тысячи для физических лиц;
• 22 тысячи — для юридических.

Если объект уже сдан

Иначе происходит приобретение нежилого помещения в объекте, который на момент покупки уже введен в пользование. Договора дольщиков в таком случае заключать нельзя. Это прописано в ст. 549 ГК РФ. От покупателя необходимо предоставить тот же набор бумаг, что и при заключении договора дольщиков. Если помещение будут брать в ипотеку — дополнительно понадобится ипотечный договор.

Застройщик в таком случае выступает как полноценный собственник помещения, поэтому набор бумаг изменяется:

• помимо самого разрешения на строительство, понадобится акт о приемке всего здания и конкретного помещения;
• выписка из ЕГРН о том, что застройщик вступил в права собственности на данный объект;
• учредительные бумаги и разрешение на право продажи помещений от остальных соучредителей;
• кадастровый и технический паспорта объекта.

Договор о сделке по купле-продаже имеет стандартную форму. В нем следует указать:

1. данные и реквизиты обеих сторон;
2. дата и место заключения и наименование самого документа;
3. предмет данного договора;
4. стоимость нежилого помещения, а также факт внесения предварительных платежей;
5. когда и на каких условиях данный объект переходит в собственность от продавца к покупателю.

Как и в предыдущем варианте данное соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре. Для такой процедуры понадобятся:

• паспорта обоих сторон и учредительные документы;
• доверенности, если стороны являются представителями;
• 3 экземпляра заключенного соглашения;
• справка о выплате госпошлины.

Срок, в который должна пройти регистрация соглашения — 21 день, госпошлина такая же, как при регистрации ДДУ:

• 2 тысячи для физлиц;
• 22 — для компаний.

Разница между сделками, преимущества и недостатки

Различия между рассматриваемыми сделками:

1. Договор долевого участия дает право на требование собственности в будущем, после постройки, а ДКП — это сразу переход прав и возникновение собственности.
2. При долевом соглашении рискует дольщик, а при договоре купли-продажи — компания-застройщик.
3. При долевом соглашении можно рассчитываться в рассрочку, а по соглашению купли-продажи — наличными или с помощью ипотеки.

Инструкция по эксплуатации площадей в новостройке

У собственника нежилого объекта в строящемся здании есть свои права и обязанности по его обслуживанию, в случае несоблюдения которых можно понести ответственность. К таким обязанностям относятся:

• ухаживать за придомовой территорией и заниматься ее благоустройством;
• оплачивать коммунальные услуги;
• вносить регулярные платежи на капитальный ремонт всего здания;
• участвовать в решение экстренных ситуаций;
• соблюдать определенный тихий режим и не мешать другим собственникам, в том числе и жильцам;
• осуществлять ремонт своего нежилого помещения и поддерживать его внешний вид в адекватном состоянии.

Специалисты рекомендуют для удобства изначально заключить договор с той компанией, которая управляет данным домом и осуществляет там все работы, прием платежей по коммунальным услугам и обустройство придомовой территории.

Нюансы и подводные камни при покупке

Покупать объект в строящемся здании — всегда риск:

• Есть опасность через подставные фирмы попасть в недобросовестную сделку и потерять часть или все деньги.
• Если будет нарушен регламент постройки, то дольщику придется тратить дополнительные средства, что может отрицательно сказаться на бюджете организации.
• Ну и всегда есть риск связаться с компанией, которая «подарит» долгое строительство или вовсе станет банкротом.

Как защититься от банкротства продавца?

Поскольку компания, ведущая строительство может разориться, у дольщика возникает опасность остаться без денег. Государство опубликовало закон, который защищает банкротов. Но при этом есть и обратная сторона медали: дольщик по закону может требовать назад, вложенные инвестиции. Форма возмещения могут быть следующими:

• деньги;
• недостроенный объект;
• помещение в собственности у должника.

При обращении в суд следует собрать пакет документации:

1. копия паспорта;
2. экземпляр ДДУ;
3. все документы, подтверждающие проведение оплаты;
4. подтверждение, что покупатель обращался в офис компании-строителя;
5. иск, который можно составить самостоятельно или с помощью юриста.

Рассматривают такой иск около 2-х месяцев, а госпошлина в этих делах не взимается. После окончания рассмотрения дела в суде должны быть приняты меры к расчёту с инвесторами. При отказе необходимо в течение 10 дней обжаловать решение в кассационном или областном арбитражном суде.

При заключении ДДУ дольщик всегда рискует. Поэтому приобретение нежилого помещения в строящемся здании требует особой внимательности к документам и к компании-застройщику.