Что нужно для заключения договора купли-продажи нежилого помещения? Порядок и правила оформления сделки

Документы для купли-продажи нежилой недвижимости – перечень бумаг, необходимых для оформления ДКП и регистрации перехода права собственности от продавца объекта к покупателю. Нельзя установить субъектов сделки и объект недвижимости, не имея соответствующей документации.

Показать содержание

• Необходимые документы
Для собственника     Для покупателя    
• Можно ли заключить ДКП по доверенности, какие требования к ней?
• Оформление и содержание бумаг, особые нюансы сделки
При покупке или продаже здания     Для объекта в пределах здания     Для недвижимости и земельного участка     С рассрочкой платежа     Для доли     Разница между ними    
• Предварительный ДКП
Стоит ли заключать?     С авансом или без него?     Какие документы нужны?     Как составить преддоговор?     Содержание, пункты об авансе     
• Нужен ли акт приёма-передачи?
• Регистрируется ли и пошаговая инструкция, как это сделать?
Куда обращаться?     Что предоставить?      Сроки     Стоимость    
• Есть ли особенности при регистрации бумаг для будущей недвижимости?
• Нюансы и подводные камни

Необходимые документы

Покупка или продажа нежилой недвижимости регламентирована ст. 130, 131, 549—557 ГК РФ. Основной документ, регулирующий процесс – договор купли-продажи. Он начинает действовать сразу после занесения информации о совершении соглашения в Росреестр.

Для собственника

Продавец должен предоставить:

• Паспорт гражданина РФ.
• Выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН оформляется через Росреестр или МФЦ. Онлайн-документ можно получить через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра.

К дополнительной документации относятся:

• Заверенные у нотариуса: доверенность на представителя, согласие супруги(га) на сделку, согласие совладельцев долевой собственности.
• Решение органов опеки и попечительства и свидетельство о рождении – в случае, если владельцу нет 18 лет.

Если продавцом выступает юрлицо, он должен предъявить учредительные документы и подтвердить правомочие руководителя на покупку или продажу. Узнайте больше о нюансах оформления сделки купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами и с участием ООО, физлица, включая ИП.

Для покупателя

Необходимо предоставить паспорт гражданина РФ. К дополнительным бумагам отнесены:

• При ипотеке – кредитный договор.
• Для представителей – доверенности от владельцев.
• При желании покупатель вправе застраховать договор.

Можно ли заключить ДКП по доверенности, какие требования к ней?

При желании ДКП заключается по доверенности. Главное её содержание – детальный список полномочий. Перечень должен исключать возможные злоупотребления. Указываются только права, имеющие отношение к конкретной сделке. Обозначаются:

• кадастровый номер;
• общая площадь строения;
• другие определяющие недвижимость характеристики.

Оформление и содержание бумаг, особые нюансы сделки

ДКП оформляется в письменном виде с подписями участников.

При покупке или продаже здания

В ДКП здания:

1. Указываются кадастровый номер, адрес, общая площадь здания.
2. Обозначаются данные, указывающие на расположение здания на земельном участке.

Текст договора включает информацию о границах объекта недвижимости. Предмет договора – право на использование участка, в расположении которого находится объект. Если общая цена в договоре соответствует единице площади, полная стоимость здания определяется фактическим размером продаваемой недвижимости.

Для объекта в пределах здания

В ДКП обозначаются все значимые параметры объекта (адрес, площадь), детально описывается место, где он находится в пределах здания. ДКП не нуждается в нотариальном заверении. Нужно оговорить статус имущества, находящегося в помещении.

Для недвижимости и земельного участка

Обязательное требование в ДКП – указание детальных сведений о нежилом помещении, а также информации об участке земли, где строение находится. Отличия в документе связаны с видом продаваемого объекта:

1. Нежилое помещение с земельным наделом. В документе на покупку нужно указать адрес строения с обозначением расположения помещения на этаже и в его пределах.
2. Нежилое помещение и часть земельного надела. Здесь обозначается информация о выделенной части на территории земельного участка с её точным определением. Предмет договора – помещение плюс доля общей собственности.

С рассрочкой платежа

Факт продажи объекта в рассрочку указывается в содержании договора. Определяются сроки и система расчёта, приобщается график взносов. Делается первоначальная выплата в процентном размере, обозначенном в соглашении. До окончания выплаты на объект налагается обременение залогом. Продавец может взимать дополнительную плату за пользование помещением на данный период.

Для доли

Собственник обязан предоставить письменный документ, чтобы известить всех участников долевой собственности о намерении продать свою долю. В содержании договора обозначаются:

• Детальное описание продаваемой доли.
• Документы на право собственности продавца на отчуждаемую долю.
• Стоимость и порядок расчётов.
• Сроки передачи объекта.
• Если имеется – обременение.
• Согласие супруга (ги) владельца или покупателя на совершение сделки.

Следует указать результат выполненной экспертизы о выделенной части нежилого строения с детальным её обозначением.

Разница между ними

Условия для всех соглашений, кроме участия сторон в долевом строительстве, идентичны. Отличие у бумаг в местах, где обозначается информация об участниках договора и его предмет. К примеру:

• физлица указывают данные своего паспорта;
• индивидуальные предприниматели – данные о ИНН и ГРН.

В ДКП строений с земельными наделами подробно описываются участки, где расположены постройки. Предметом договора выступает всё строение или часть собственности.

Предварительный ДКП

При согласии участников сделки заключается предварительный договор. Он фиксирует условия договорённости сторон и предшествует моменту покупки нежилого строения.

Стоит ли заключать?

Предварительный договор рекомендуется заключать. Он минимизирует риски в процессе соглашения.

С авансом или без него?

Задаток является регулятором сделки. По договорённости участников он образует 10-30% от суммы соглашения. При нарушении покупателем положений предварительного договора, задаток не возвращается. Если продавец пренебрежёт условиями – он обязан выплатить покупателю удвоенную стоимость задатка.

Какие документы нужны?

Для составления предварительного акта нужны следующие документы:

• Выписка из ЕГРН.
• Удостоверения личности участников сделки.

Как составить преддоговор?

Преддоговор может составить одна из сторон сделки либо совместно. При желании можно привлечь юриста. В предварительном договоре указываются:

1. Предмет.
2. Условия для основного договора.
3. Период заключения сделки.

Предварительный договор начинает действовать непосредственно с даты подписания.

Содержание, пункты об авансе

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор оформляется письменно и содержит:

• Дату и место, где был подписан.
• Полное наименование участников.
• Детальные сведения об объекте сделки.
• Сумму договора.
• Обозначается порядок оплаты, если внесён – задаток.
• Указывается порядок передачи строения с оформлением передаточного акта.

Обозначаются качественные характеристики передаваемой недвижимости.

В пунктах предварительного акта можно включить сведения о предварительных расчетах и задатке. Формулировка для задатка следующая:

1. Покупатель передает продавцу, а продавец принимает задаток в размере, согласованном сторонами сделки.
2. Задаток передается в счёт причитающейся с покупателя денежной суммы по договору купли-продажи (указать номер) объекта (указать полный адрес строения) в обеспечение исполнения договора.
3. Обозначается ответственность сторон по соглашению о задатке.

Нужен ли акт приёма-передачи?

Рассмотрим, нужно ли составлять акт приёма-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи, а также что для этого необходимо и какова форма и содержание этого документа.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ акт приёма-передачи нежилого помещения составляется в обязательном порядке. Цель – зарегистрировать время передачи строения от владельца объекта покупателю и зафиксировать, что участники соглашения не имеют никаких претензий друг к другу.

Акт оформляется письменно, в нём обозначаются:

1. Дата и место подписания акта.
2. Сведения о сторонах сделки.
3. Наименование и реквизиты договора, связанного с передаточным актом.
4. Детальная опись строения.
5. При необходимости указывается перечень недостатков.

Регистрируется ли и пошаговая инструкция, как это сделать?

Согласно ст. 551 ГК РФ регистрируется право перехода собственности на недвижимость по ДКП.

Куда обращаться?

Регистрацию можно оформить в Росреестре или в МФЦ.

Что предоставить?

Полный перечень необходимых документов зависит от конкретной ситуации. Уточнить список можно проконсультировавшись в Росреестре.

В перечень общих документов входят:

• Заявление на регистрацию.
• Акт приёма-передачи.
• ДКП.
• Квитанция об оплаченной госпошлине.

Сроки

В соответствии со ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ период регистрации проходит с момента подачи заявления и необходимых бумаг в регистрирующий орган или МФЦ:

1. В МФЦ – девять рабочих дней.
2. В Росреестре – семь рабочих дней.

Стоимость

Ст. 333.33 НК РФ определяет величину госпошлины.

• Физлица платят 2000 руб.
• Организации – 22000 руб.

Есть ли особенности при регистрации бумаг для будущей недвижимости?

ДКП будущей недвижимости означает, что:

1. объект – нежилое помещение ещё не построено, но запланировано;
2. помещение пока не зарегистрировано как собственность продавца.

Нюансы и подводные камни

1. Рекомендуется убедиться, что помещение соответствует необходимым потребностям. Если оно не совсем подходит, выяснить, что потребуется для переоборудования.
2. Следует проверить на юридическую чистоту документы продавца.
3. Ознакомиться с заключениями санитарной и пожарной инспекций. Узнать, какие требования предъявляются к электро-, газо, водоснабжению.
4. Проверить данные, вносимые в ДКП, несколько раз. Нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить недействительные сведения.
5. Необходимо прописать порядок и сроки внесения денежных сумм за объект. Передачу денег осуществлять с письменным заверением.

ДКП – основной документ сделки купли-продажи нежилой недвижимости. Договоры имеют различия, исходя из вида реализуемого строения. Заключение предварительного договора снижает риски при соглашении, покупатель вправе внести задаток за объект. Акт приёма-передачи оформляется в обязательном порядке. Передача прав на недвижимость осуществляется после подписания договора. Нежилой объект переходит во владение покупателя только после регистрации.