+7 (499)  938-47-82 Москва

Сделка купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами: оформление договора, подводные камни

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

При покупке или продаже нежилого помещения в зависимости от правого статуса сторон требуется соблюдение определенных условий. Граждане имеют право продавать и приобретать коммерческую недвижимость, но юридически правильное оформление подобных сделок возможно только при грамотном подходе и тщательном рассмотрении всех рисков. Ниже в статье рассматриваются все нюансы соглашения о купле-продаже нежилых объектов между физическими лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Процесс продажи недвижимости

Основные нормы купли-продажи нежилых помещений регламентированы главой 30 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Нежилая недвижимость – это помещения, где нельзя проживать, но которые можно использовать в коммерческой деятельности. К ним относятся:

  • сооружения;
  • здания;
  • помещения;
  • части помещения.

По видам использования они делятся на:

  • офисы;
  • торговые помещения;
  • помещения общепита;
  • гостиницы;
  • производственные помещения;
  • для оказания различных услуг;
  • склады, ангары;
  • другие назначения.
Процесс продажи недвижимости начинается со сбора необходимых документов, подготовки нежилого помещения и поиска покупателя.

Поиск покупателя

Для начала поиск клиентов можно начать с просмотра объявлений о покупке нежилой недвижимости. Подобрать подходящие по параметрам запросы и предложить на рассмотрение свой объект. Важно определиться с целевой аудиторией и искать покупателя там, где будет востребовано предложенное помещение. Это могут быть:

  • различные интернет-площадки, где общаются предприниматели;
  • объявления в СМИ;
  • непосредственное обращение в компании и фирмы, нуждающиеся в нежилых объектах.

После определения целевой аудитории можно подать свое объявление о продаже. Для этого стоит обратиться к специальным сайтам по продаже недвижимости, где предоставляют всю необходимую информацию об объекте и которые отличаются большой посещаемостью потенциальными клиентами. В зависимости от целевого назначения помещения можно выбрать подходящие СМИ, которые популярны у той или иной категории граждан, и разместить там рекламу или объявление.

Еще один вариант поиска покупателя – это размещения баннера с информацией о продаже и телефоном продавца на объекте. Такое объявление эффективно, если недвижимость находится рядом с дорогой или в местах с большой проходимостью народа.

При обращении к посредникам можно просмотреть их банк данных и выбрать подходящего покупателя.

Выбор клиента

Изучая объявления, в первую очередь следует обратить внимание на целевое назначение объекта, который ищет покупатель. Если оно соответствует предлагаемому помещению, можно обратиться к потенциальному клиенту и договариваться об обсуждении сделки. Параметры имеющейся недвижимости могут отличаться от требований покупателя, но в любом случае стоит поставить его в известность о существующем варианте.

Следует помнить, что объявление зачастую подает не сам покупатель, а посредник. Это может быть компания, занимающаяся продажей недвижимости, или частное лицо – риелтор. Предпочтение в выборе следует отдавать непосредственно покупателю, давшему объявление, так как он готов к заключению соглашения. А посредники при отсутствии клиента могут потратить много времени на его поиск.

Выбирая покупателя, стоит обратить внимание на его:

  • заинтересованность сделкой;
  • готовность к заключению соглашения;
  • способ оплаты из наличествующих средств или в кредит;
  • добросовестность.

Покупатель должен предоставить пакет необходимых для заключения договора документов:

  1. удостоверение личности;
  2. нотариально заверенная доверенность для представителя;
  3. при оплате сделки заемными средствами – кредитный договор;
  4. по желанию покупателя – договор страхования соглашения.

Покупка

Нежилые помещения обычно покупают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Для начала следует определить целевое назначение объекта и необходимые параметры. Затем обратить внимание на специализированные сайты и местные СМИ, где размещаются объявления рекламы о продаже недвижимости.

Можно провести поиск необходимого помещения, объезжая соответствующий район, просматривая развешанные баннеры и объявления. А также обратиться к посредникам, которые предоставляют для рассмотрения имеющуюся у них базу объектов, представленных к продаже.

Свое объявление можно разместить самостоятельно на интернет-площадках, в местных газетах или бегущей строкой в региональных передачах. В объявлении нужно указать целевое назначение помещения, приблизительные параметры, район поиска и контактные данные. Или доверить процесс поиска продавца посредникам.

Объявление

При выборе объявления следует ориентироваться на назначение и параметры предлагаемого объекта. Кроме этого, нужно обратить внимание на:

  • удобство расположения;
  • наличие необходимой площади помещения;
  • подходящую стоимость объекта;
  • другие преимущества.

Если нет намерения оплачивать услуги посредников, следует выбирать объявления, данные непосредственно собственниками недвижимости.

Документы, которые должен предоставить продавец:

  1. паспорт;
  2. правоустанавливающий документ на объект;
  3. право удостоверяющий документ на помещение;
  4. кадастровый паспорт объекта;
  5. технический план помещения;
  6. кадастровая справка об отсутствии обременения залогом, сервитутом и отсутствием ареста;
  7. если помещение ранее было жилым, то требуется административное решение о переводе объекта в статус нежилого.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные нотариально заверенные документы:

  • доверенность для представителя;
  • разрешение супруга на продажу;
  • разрешение совладельцев на продажу.

Выбор продавца

Выбирая помещение, следует отдать предпочтение наиболее правоспособному объекту. Для этого нужно провести первичную работу с продавцом:

  • выявить собственника или собственников нежилого помещения, заказав расширенную актуальную выписку из ЕГРН;
  • осмотреть правоустанавливающие документы для выявления основания на право собственности: договор купли-продажи, наследство, судебное решение, дарение и т. д.;
  • выявить наличие или отсутствие обременений права собственности;
  • проверить на отсутствие несогласованной перепланировки путем сверки технического и фактического плана помещения;
  • обсудить и согласовать условия сделки.
Важно. Если правоустанавливающие документы основаны на судебном решении или это договор дарения, свидетельство о праве на наследство, то сделка может быть в последующем оспорена. Чем больше времени прошло с момента получения прав собственности владельцем недвижимости, тем меньше риски.

При выборе помещения следует уточнить у продавца условия его получения в собственность и причины продажи. Обратить внимание на состояние предоставленных документов на объект:

  • они должны быть оригиналами;
  • в хорошем состоянии, без порчи;
  • с отметкой о регистрации права собственности.

В случае выявления расхождения в планировке следует знать, что заключению договора купли-продажи без привлечения заемных средств это не помешает. Но в последующем административная ответственность за несогласованную перепланировку ляжет на покупателя.

Осмотр недвижимости

Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения. Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями. В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.

При обнаружении несогласованной перепланировки, других нареканий и замечаний к состоянию объекта следует отказаться от сделки или снизить его стоимость с учетом необходимых расходов для устранения недостатков.

Сделка без посредников: процедура, составление договора

После согласования всех условий по продаже помещения, стороны составляют договор купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 550 ГК РФ, он оформляется в письменной форме и содержит следующие пункты:

  1. наименование ДКП;
  2. дата и место заключения;
  3. полные данные участников сделки;
  4. полные данные о предмете договора (по выписке из ЕГРН);
  5. описание документов, подтверждающих право собственности;
  6. стоимость недвижимости и способ расчета;
  7. порядок передачи помещения;
  8. права и обязанности участников сделки;
  9. ответственность сторон;
  10. дополнительные условия;
  11. список прилагаемых документов;
  12. подписи сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах, по усмотрению сторон он может быть заверен нотариально. Согласно ст. 558 ГК РФ соглашение вступает в силу только после регистрации сделки в Росреестре. Для регистрации нужно обратиться в офисы МФЦ или отделение Росреестра и предоставить следующие документы:

  1. документы, подтверждающие право собственности продавца;
  2. удостоверения личности и СНИЛСы сторон договора;
  3. три экземпляра ДКП;
  4. три экземпляра передаточного акта;
  5. нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (при необходимости);
  6. нотариально заверенная доверенность на представителя (при необходимости);
  7. кредитный договор, если недвижимость приобретена на заемные средства;
  8. квитанция об оплате госпошлины.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок регистрации сделки 9 дней через офисы МФЦ и 7 дней в отделении Росреестра. Покупатель получает договор купли-продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Госпошлину оплачивает покупатель в размере 2000 рублей или 1000 рублей при договоре с ипотекой. Возможны дополнительные расходы на ксерокопирование документов или их заверение у нотариуса.

При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее трех лет, продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Он рассчитывается налоговым органом на основании сведений, переданных ему Росреестром.

Подводные камни и мошенничество

Виды мошенничества с недвижимостью:

  • двойная продажа;
  • поддельные документы;
  • подложные доверенности;
  • оформление договора с заниженной стоимостью с последующим расторжением;
  • продажа недвижимости с обременением.

Уменьшить риск мошенничества поможет тщательная проверка предоставленных продавцом документов или разовое обращение к юристу за консультацией. Свести риски на нет возможно:

  • при нотариальном удостоверении договора продажи;
  • при титульном страховании сделки.

Стоит ли заключать сделку и оформлять ДКП через посредников?

Если нет уверенности в юридической чистоте сделки, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты агентства проведут тщательную проверку документации и организацию сделки.

В случае мошенничества компания выступит в суде в качестве свидетелей добросовестности покупателя. Однако они не гарантируют восстановление нарушенных прав и возврат денежных средств.

Важно. Агентство недвижимости следует выбирать с репутацией и авторитетом.

Преимущества обращения к посредникам:

  1. быстрая продажа объекта;
  2. хорошая продажная цена, т. к. посредники берут процент от сделки;
  3. экономия времени на поиск клиента;
  4. проведение сделки опытными специалистами.

К посредникам стоит обращаться при отсутствии времени на поиск клиентов, проведение просмотров недвижимости и других юридических действий.

Купля-продажа нежилой недвижимости между физическими лицами возможна. Если стороны не желают заниматься юридической проверкой документов и оформлением сделки самостоятельно, они могут обратиться к посредникам. Это не гарантирует защиту от мошеннических действий, но дает возможность получения качественных услуг и уменьшает риски.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: