Что такое аренда нежилого помещения: преимущества и недостатки, условия, нюансы процедуры и особые случаи

В периоды роста малого и среднего бизнеса тема съёма нежилых помещений особенно актуальна. В настоящее время более половины всех запросов в интернете принадлежит именно ей. На какие же важные моменты следует обратить внимание? Об этом вы узнаете из этой статьи.

Показать содержание

• Что такое аренда нежилого помещения?
• Преимущества и недостатки найма такой недвижимости от собственника
• Какие могут быть условия?
• Нюансы процедуры
Кому нужны ОКВЭД и ОКПД?     Стоимость, расчет и порядок оплаты     Налогообложение     Порядок правильного оформления сделки     Условия расторжения договора     Особенности взыскания задолженности    
• Особые случаи
Субаренда     Когда нужна переуступка прав?     Есть ли разница при найме зданий, недвижимости в МКД и отдельных площадей?     
• Возможные проблемы

Что такое аренда нежилого помещения?

Это временное или бессрочное пользование объектом собственника, подтверждённое договором. Аренда коммерческой недвижимости — один из способов ведения предпринимательской деятельности. Правовые отношения между сторонами по этому вопросу регламентируются § 4 главы 34 ГК РФ.

Существует понятие аренды площадей свободного назначения. Это съём помещения без определенного предназначения, которое можно переделать под любую направленность. Оно может находиться в жилом здании, быть пристроенным или отдельно стоящим. Такие объекты пользуются популярностью и востребованы у предпринимателей.

При решении вопроса об аренде нежилых помещений в многоквартирном жилом доме следует обратиться к собранию собственников. Оно имеет право решать вопросы по использованию общего имущества (п. 3, 3.1 части 2 ст.44 ЖК РФ). Решения принимаются квалифицированным большинством, кворум составляет 2/3 от площади всех собственников (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Преимущества и недостатки найма такой недвижимости от собственника

Преимущества:

• гарантия законности сделки;
• точная и подробная информация об арендуемой площади;
• отсутствие комиссии;
• возможность дополнительного пакета услуг;
• арендатору не нужно заниматься оформлением документов, оплачивать налоги и коммунальные платежи.

Недостаток — длительность процедуры.

Какие могут быть условия?

1. Сторонами сделки могут выступать как юр-, так и физлица.
2. Объект аренды должен быть определен, в договоре требуется указывать данные, позволяющие точно установить предмет соглашения.
3. Объектами сделки могут стать как здания и сооружения, так и их части.
4. Размер арендной платы должен быть указан в соглашении, в противном случае, договор считается не заключенным.
5. По срокам аренда может быть: краткосрочной (до года), долгосрочной (год и более), бессрочной (срок аренды не указан).
6. При сроке договора более 1 года, требуется регистрация сделки в Росреестре.
7. Договор на аренду здания с земельным участком заключается, если здание было возведено более одного года назад (ст. 652 ГК РФ).

Права арендатора:

1. Пользоваться арендованным объектом.
2. Передавать имущество другому лицу в субаренду с согласия арендодателя.
3. Менять целевое использование объекта с согласия арендодателя.
4. Предлагать снижение стоимости.
5. Проводить ремонт, оговорив условия с арендодателем.

Обязанности арендатора:

1. Своевременно вносить арендную плату.
2. Производить за свой счёт текущий ремонт.

Права арендодателя:

1. Требовать соблюдения правил пользования имуществом.
2. Посещать объект для проверки его состояния.
3. Получать арендную плату.
4. Предлагать изменить сумму и график арендной платы.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставление объекта в пользование арендатору.
2. Отвечать за недостатки сданного в аренду имущества.
3. Производить капитальный ремонт объекта.

Нюансы процедуры

Кому нужны ОКВЭД и ОКПД?

ОКВЭД – это (общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Коды ОКВЭД необходимы тем, кто:

• открывает расчетный счёт в банке;
• предоставляет налоговую, бухгалтерскую и статистическую отчетность в ИФНС и Росстат;
• проводит банковские платежи;
• меняет юридический адрес (адрес регистрации);
• меняет личные данные ИП или наименование предприятия.

ОКПД – это (общероссийский классификатор видов деятельности, продукции и услуг). Присвоение кодов ОКПД необязательно. Организация вправе самостоятельно указать коды товарам и услугам подобрав их в классификаторе.

Стоимость, расчет и порядок оплаты

Размер платы за съём нежилого помещения определяется только волей арендодателя и арендатора. «Методика по определению уровня арендной платы», утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992г., имеет рекомендательный характер.

Арендная плата может быть в виде фиксированной суммы в месяц или рассчитываться как произведение цены за м² на площадь помещения. Также съёмщик обязан оплачивать коммунальные платежи. Как правило, арендная плата перечисляется на счёт арендодателя. Физическому лицу открывать расчётный счёт необязательно. Предельная величина расчёта наличными деньгами составляет 100000 рублей в рамках одного договора.

Налогообложение

Арендодатель обязан ежегодно сдавать декларацию 3-НДФЛ. С полученных за аренду сумм налог составит 13%. Чтобы воспользоваться упрощёнными режимами расчёта налога, можно открыть ИП, тогда налог может снизиться до 6%. Юридические лица, сдающие нежилую недвижимость, платят по ставке налога на прибыль 20%, а также плюс 18% НДС, если являются плательщиками налога на добавленную стоимость.

Порядок правильного оформления сделки

Арендные отношения в РФ регулируются главой 34 ГК РФ, в 606, 610 и 650 статьях которой указывается на необходимость оформления договора при любых сделках. Договор аренды — типовой документ, который не может быть составлен в произвольной форме.

Обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат договоры, заключенные на срок более одного года.

Условия расторжения договора

Если срок договорных отношений не истёк, стороны могут прекратить правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению сторон.
2. В судебном порядке по инициативе одной из сторон.
3. По инициативе любой стороны по основаниям, определённым договором аренды.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор:

• более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату;
• пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или неоднократным нарушением;
• существенно ухудшает состояние арендованного объекта.

Это регламентировано статьями 619 и 620 ГК РФ.

Особенности взыскания задолженности

Согласно ст.619 ГК, арендодатель не имеет права обратиться в суд, если его досудебное требование не было направлено арендатору в форме письменной претензии.

Особые случаи

Субаренда

Разрешение на субаренду регламентируется ст. 615 п. 2 ГК РФ. В договор аренды может быть внесён пункт, позволяющий арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. В этом случае согласие собственника не требуется.

Договор повторной аренды не может превышать срок первичного найма. По истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается налогом в 13%.

Когда нужна переуступка прав?

Переуступка прав аренды бывает нужна по следующим причинам:

• продажа капитального строения на арендованном участке;
• арендатор поменял место жительства и переехал в другой населённый пункт;
• у него изменились планы по ведению бизнеса.

Смысл в такой передаче прав заключается в том, что, независимо от того используются площади или нет, арендодатель должен получить, а арендатор — заплатить арендную плату. Чтобы ни одна из сторон не несла материальные убытки, и предусмотрено такое право (п. 2 ст.615 ГК РФ).

Есть ли разница при найме зданий, недвижимости в МКД и отдельных площадей?

При передаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду, собственник обязан на прежних условиях вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества (п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10), а также оплату коммунальных услуг (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).

В ГК РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды отдельных нежилых помещений. Отличий между этими договорами законодательством также не предусмотрено.

Возможные проблемы

Основные проблемы могут возникнуть при нарушении законодательства и порядка заключения сделки:

• арендован объект, который не был зарегистрирован и введён в эксплуатацию;
• арендован объект, не подходящий для бизнеса арендатора по характеристикам;
• при съёме помещения у унитарного предприятия или от имени доверительного управляющего договор не согласован с собственником;
• сдача объекта в субаренду без письменного согласия владельца;
• аренда у нескольких собственников без согласия каждого;
• не прописан пункт о сумме арендной платы и порядке её изменения;
• не оговорены условия ремонта и переоборудования помещения;
• арендатор сдаёт объект в субаренду, при этом не считает себя материально ответственным за него.

Процедура предоставления объекта во временное пользование предполагает грамотное оформление сделки. Предварительное изучение этого вопроса поможет избежать «подводных камней», сберечь время, нервы и деньги.