Как происходит оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения? Нюансы расчета

Для предпринимателей аренда помещения – обычная практика при ведении бизнеса. Покупка коммерческой недвижимости требует больших затрат, в то время как арендная плата не ляжет тяжким бременем на бизнесмена. Кроме того, объект аренды можно сменить при необходимости без существенных потерь. Одним из основных условий договора аренды является его стоимость (арендная плата).

Показать содержание

• Определение арендной платы, ее оформление в договоре
• Что входит в счет?
• Арендная ставка – что это такое?
• Что включает в себя базовая ставка от государства?
• Методика рыночной оценки, индексация
Формула и пример расчета    
• Кто оплачивает коммунальные услуги?
• Как обосновать повышение?

Определение арендной платы, ее оформление в договоре

Договор аренды нежилого помещения предусматривает, что одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект во временное владение и пользование за плату. Оплата по договору вносится за весь объект полностью или за отдельные его части по различной цене.

Согласно действующим правовым нормам, аренда (оплата) нежилых помещений производится по общим правилам аренды помещений независимо от назначения и не выделяется в отдельную категорию.

Плата за использование помещения вносится с момента фактической передачи объекта пользователю, независимо от даты регистрации сделки (такова позиция судебных инстанций). Съемщику это дает возможность относить в отчетности выплаченные суммы на затратную часть.

В тексте соглашения прописывается денежная сумма и форма ее выплаты:

• Фиксированная сумма, уплачиваемая в денежной форме в оговоренные сроки.
• Часть прибыли или произведенной продукции, являющихся итогом предпринимательской деятельности.
• Выполнение съемщиком работ или услуг в пользу собственника.
• Предоставление собственнику оговоренных предметов, в том числе и в пользование.
• Обязанность пользователя улучшить снимаемое помещение (провести ремонтные работы). Зачастую стороны оговаривают финансовые каникулы для съемщика, осуществившего улучшение объекта. В таком случае, после окончания или расторжения договора все улучшения (отделимые и неотделимые) остаются собственнику.

Возможно сочетание форм выплаты.

Сумма прописывается в любой легальной валюте, это могут быть не только рубли, но и евро или доллары (принимается в расчет установленный обменный курс). Указанная цифра влияет на выплату НДС, поэтому очень важна.

Размер выплачиваемых сумм определяется с учетом:

• заключения эксперта (если проводилась оценка);
• среднерыночных показателей для аналогичной недвижимости;
• состояния помещения (наличие ремонта);
• доступа к транспорту и коммуникациям (наличие интернета, например);
• предполагаемой прибыли от планируемого бизнеса;
• наличия конкуренции на рынке предлагаемой аренды недвижимости в рассматриваемом районе;
• наличия желающих взять помещение в пользование.

Что входит в счет?

Плата за использование объекта должна быть выгодна арендодателю. Само право собственности влечет за собой финансовые обременения:

• амортизационные отчисления;
• налог на имущество;
• земельный налог (если здание передается с земельным наделом);
• коммунальные начисления;
• другие расходы (например, производственные).

Таким образом, плата включает две составляющие: затраты собственника и его прибыль от сдачи объекта арендатору.

Субъекты могут договориться об уплате обеспечительного платежа. Эта сумма предоставляется в качестве гарантии как самой оплаты, так и защиты от возможного повреждения предоставленного имущества или взыскания за просрочки платежей. Если нарушений не было, то по окончании действия договора деньги возвращаются предпринимателю.

Арендная ставка – что это такое?

Ставка аренды имеет фиксированный характер и устанавливается за площадь всего помещения или за 1 кв.м. Второй вариант используется при предоставлении в наем государственных или коммунальных объектов. Местные органы издают акт, в котором формулируют методику просчета стоимости. Традиционно фиксированный размер платы вносится за первый месяц, а в последующие колеблется с учетом индекса инфляции.

Что включает в себя базовая ставка от государства?

В государственной (муниципальной) собственности находится имущество, в том числе недвижимое (помещения). Преимущественно это подвалы или комнаты в плохом состоянии. Финансы, полученные от сдачи их в аренду, идут в местный бюджет и очень важны для него. Размер оплаты устанавливается местным актом на основании Постановления Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)».

Документ носит рекомендательный характер и служит основой для местных документов.

Например, в Санкт-Петербурге действует Положение №1379 от 2009 года. Город заключил 7,5 тыс. арендных сделок. В Старом Осколе (Белгородская обл.) действует Постановление главы муниципального района №628 (2008 г.). Такие местные документы устанавливают базовую ставку в подведомственной территории.

В то же время, рекомендуемая методика применима ко всем формам собственности, в том числе негосударственной.

Методика рыночной оценки, индексация

Чтобы узнать рыночную цену, предпочтительно обратиться к услугам профессиональных независимых оценщиков. Рыночную стоимость они определяют с помощью нескольких вариантов:

• Сравнительный. При этом объект сопоставляют с подобным ему и уже оцененным. Во внимание принимают объективные характеристики, расположение, доступ к коммуникациям, состояние, год постройки, проведенные ремонты. Используются газетные объявления, информация риелторов, данные сайтов в интернете.
• Метод доходов (учет капитализации прибыли). Применяется при оценке инвестиций (офисы, торговля). Рассчитывается предполагаемый доход от вложения финансов. Способ сложный.
• Затратный. Плюсуются средства, потраченные на возведение рассматриваемого объекта. Полученные показатели корректируются с учетом индексов инфляции.

Индексация предусматривает учет инфляции за учетный период. Уровень инфляции связан с ростом цен (потребительской способностью) и устанавливается ежемесячно. Соответственно, и размер оплаты меняется, индексируется.

Для государственного имущества предусмотрена процедура торгов. Выбирают наиболее выгодное предложение.

Формула и пример расчета

Например, в Москве формула для определения суммы выплат за пользование объектом не учитывает вид предпринимательства и имеет вид:

Вот как можно рассчитать арендную плату:

Для примера возьмем базовую ставку 300 руб. за 1 кв. м для помещения размером 100 кв.м. при учете территории – 1,25.

300 Х 100 Х 1,25 Х 1,5 (кирпич) Х 1 (офис) Х 0,19 (подвал) 2 (ночной клуб) = 21375 руб.

Итого, за месяц пользования объектом нужно заплатить 21375 рублей.

Кто оплачивает коммунальные услуги?

Пользователь помещения должен оплачивать услуги:

• за использование электричества;
• за теплоснабжение (при его наличии);
• за воду и канализацию;
• за телефон и интернет (при их установке).

Эти платежи не имеют фиксированного размера и пересчитываются ежемесячно. Плата (прибыль) собственнику за пользование имеет фиксированный размер и плюсуется к коммунальным платежам.

Возможны два варианта:

• арендатор плюсует начисления за коммунальные расходы к основной ставке платы и переводит деньги собственнику, а уже тот от своего имени производит оплату счетов;
• съемщик от своего имени заключает договоры с поставщиками услуг и от своего же имени оплачивает услуги.

Как обосновать повышение?

Собственники требуют увеличения выплат за предоставленный объект в одностороннем порядке со ссылкой на повышение инфляционных индексов или увеличением налоговой нагрузки. Такие аргументы судами не принимаются.

Возможность перерасчета сумм или их увеличение должна быть предусмотрена самим текстом подписанного соглашения между сторонами.

Таким образом, учитывая сложность расчетов, предпочтительно поручить их профессионалам. Предварительно можно просчитать примерную стоимость самостоятельно.