Особенности налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения физическими и юридическими лицами

Многие люди, которым необходимо собственное помещение для работы, стараются не покупать его, а взять в аренду. Такое решение имеет множество преимуществ для съемщика, однако для арендодателя это становится ещё одним объектом, за который нужно платить налог. Правила же, по которым осуществляется такое налогообложение, понятны не всем. Данная статья призвана разъяснить все нюансы в этом непростом деле.

Показать содержание

• Кем может быть арендодатель?
• Налогообложение для ИП
ОСНО     УСН     ЕНВД     НДС при сдаче недвижимости     
• Налогообложение для юридических лиц
• Какие взносы платят физические лица?
Код дохода НДФЛ    
• Способы оплаты
• Ответственность и штрафы

Кем может быть арендодатель?

Согласно статье 608 ГК РФ собственником, а значит и арендодателем нежилой комнаты может выступать:

• физлицо;
• юрлицо;
• индивидуальный предприниматель.

При этом налоговые организации рассматривают сдачу в аренду как предпринимательскую деятельность, а согласно гражданскому кодексу человек имеет право заниматься предпринимательством только после госрегистрации. Это значит, что во избежание лишних вопросов со стороны налоговых служб и бумажной волокиты, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Налогообложение для ИП

Понятия «ставка налога для индивидуального предпринимателя» не существует, поэтому у них есть право выбора наиболее выгодного режима налогообложения, который совершенно не зависит от того, кому сдается площадь в аренду.

Ниже будут рассмотрены эти системы, а также описаны их плюсы и минусы.

ОСНО

В данную систему налогообложения включены следующие налоги:

• НДФЛ. Отчисление происходит по аналогии с рядовыми гражданами страны, но при этом существует возможность профессионального вычета. Согласно статье 221 НК РФ разрешено вычитать такие издержки, как затраты на тех.обслуживание, охрану или кап.ремонт. Ставка НДФЛ – 13%.
• НДС. Оплата налога производится каждый месяц. На 2018 год стандартная ставка составляла 18%, однако 03.08.18 в силу вступил закон №303, и ставка НДС возросла до 20%.
• Налог на землю и недвижимое имущество также уплачивается ИП наравне с рядовыми россиянами. При этом оплата происходит раз в год в соответствии с указаниями в уведомлении ИНФС.

Образец расчета размеров налога.

Пример 1. НДФЛ = (Полученный доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи)*Ставка.

Допустим, доход = 400 тыс. рублей, налоговые вычеты = 100 тыс. рублей, при этом по уведомлениям ИФНС, авансовые платежи составляют:

• 11 тыс. рублей (до 15.07);
• 12 тыс. рублей (до 15.10);
• 13 тыс. рублей (до 15.01);
• Всего: 36 тыс. рублей.

Тогда, НДФЛ = (400 тыс. – 100 тыс. – 36 тыс.)* 13% = 34 320 рублей.

Итого сумма за год = 36 тыс. + 34 320 = 70 320 рублей.

Пример 2. НДС = (Доход*20%) – НДС принятый к вычету.

Допустим, что НДС принятый к вычету = 25 тыс. рублей, тогда сумма налога = 400 тыс. руб. * 20% – 25 тыс. руб. = 55 тыс. руб.

Налог на имущество = 10 тыс. рублей (в соответствии с уведомлением ИНФС).

Итого общая сумма налогов составляет: 70 320 + 55 тыс. + 10 тыс. = 135 320 рублей.

• Основной плюс ОСНО – это наличие налоговых вычетов и возможность их применения, а также удобство при работе с плательщиками НДС.
• Основной же минус – высокая налоговая нагрузка вкупе с необходимостью ведения большого количества документов.

УСН

Чтобы перейти на упрощенную систему налогообложения, арендодатель должен должен выполнить два условия:

1. Количество сотрудников должно быть не более 100 человек.
2. Годовой доход — не более 150 млн рублей (лимит с 01.01.2017).

Если ИП соответствуют всему вышеперечисленному, вы можете выбрать один из видов УСН. Всего существует две «упрощенки», которые также различаются между собой.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

• ставка составляет 15%;
• база для расчета – выручка, из которой вычитаются затраты.

Единый налог при УСН «доходы»:

• ставка – 6%;
• в качестве базы для расчета учитывается только выручка.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что система УСН «доходы» выгоднее для арендодателя, чем УСН «доходы – расходы», поэтому будет приведен пример расчета именно первого режима налогообложения:

Сумма налога = Доход * 6% = 400 тыс. руб. * 6% = 24 тыс. руб.

1. Преимуществом данной системы является низкая налоговая нагрузка, а также отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета и менее жесткий контроль со стороны ИФНС.
2. Недостатком же такого режима будет то, что плательщики НДС могут отказаться от сотрудничества из-за невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Сумма единого налога на вмененный доход рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от:

• вида деятельности;
• от квадратных метров;
• поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минестерством экономического развития) и К2 (устанавливается местными органами управления).

Пример расчета: ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

Сумма налога = 3 * (6 тыс. * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в три месяца.

Годовая плата = 155.347,20 руб.

• Основной плюс ЕНВД – менее жесткий контроль со стороны ИФНС.
• Минусы системы – организации-плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества из-за невозможности получения налогового вычета, при этом сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Исходя из произведенных расчетов, можно сказать, что самым оптимальным режимом налогообложения для ИП является система УСН «доходы», так как при ней самая низкая налоговая нагрузка.

НДС при сдаче недвижимости

Неважно, какое помещение вы сдаете в аренду, правила, по которым будет начисляться НДС будут одинаковыми. Условия налогообложения НДС в случае переменной и постоянной платы за аренду:

• Если в договоре на аренду установлена фиксированная плата и прописан НДС, то счета выставляются каждый месяц в той сумме, что указано в договоре, в учете начисляется НДС и перечисляется в бюджет.
• Если плата за аренду помещения состоит из 2 частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей, то вам следует предъявлять арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату.

Налогообложение для юридических лиц

Законодательство закрепляет за компаниями, в том числе и ООО право на применение общей или упрощенной системы налогообложения, которые также не зависят от того, каким лицам сдает компания нежилое помещение в аренду. Правила применения ЕНВД будут точно такими же, как и для ИП. В ОСНО входят такие налоги, как:

• Налог на имущество. Под обложение попадают объекты, закрепленные в статье 374 НК РФ. Ставку определяют регионы, однако максимум не должен превышать 2,2%.
• Налог на прибыль. Правила начисления также закреплены в НК РФ в главе 25. Ставка налога составляет 20%. Существуют также категории льготников, которые перечислены в статьях 252-270 НК РФ.
• НДС. Ставка – 20%. При этом, если за три месяца, идущих друг за другом, общая выручка от бизнеса не превысила 2 млн рублей, разрешено подать заявление об освобождении от уплаты данного налога.

Примеры расчетов:

1. Сумма налога на прибыль = (Доходы – Расходы)* 20%.

   400 тыс. – 100 тыс. *20% = 60 тыс. рублей.

2. Сумма НДС = (Доход * 18%) – НДС принятый к вычету.

   400 тыс. *20% – 25 тыс. = 55 тыс. рублей.

3. Налог на имущество – 10 тыс. рублей (согласно уведомлению).

   Итого общая сумма налогов: 60 тыс.+55 тыс.+10 тыс. = 125 тыс. рублей.

УСН:

• Перечисление налога происходит в отношении объектов из регионального перечня (статья 378.2 Налогового Кодекса РФ).
• Ставка – 6%.

Какие взносы платят физические лица?

Физическое лицо также имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, не регистрируя себя как индивидуального предпринимателя. Уплата налогов в этом случае происходит посредством уплаты НДФЛ.

Если главной целью сдачи физлицом помещения в аренду является получение прибыли, то необходимо зарегистрировать ИП.

Ставка НДФЛ для физлица составляет 13% от фактического годового дохода (и 30% для нерезидентов РФ).

Юридические лица или ИП, арендующие нежилое помещение, будут являться по отношению к физлицу налоговыми агентами. Они обязаны каждые 3 месяца предоставлять отчет по форме 6-НДФЛ и каждый год по форме 2-НДФЛ, согласно п.2 ст. 230 Налогового Кодекса РФ.

Код дохода НДФЛ

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Эти коды установлены Приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387 «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов». Код налога НДФЛ, применяемый для получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400.

Способы оплаты

Для юридических лиц и ИП:

• Через расчетный счет в отделении банка.
• Через систему клиент-банк:
  1. для этого нужно зайти в одну из программ под своим логином и паролем, выбрать вкладку «Платежи» или «Оплатить услуги»;
  2. перейти в раздел «Налоги, штрафы», выбрать вкладку «Налоги ФНС»;
  3. далее необходимо заполнить все поля предложенной формы;
  4. затем проверить введенные данные и отправить в банк;
  5. в качестве подтверждения действий придется ввести СМС-код, который придет вам на телефон.

Для физических лиц:

• Через лицевой счет, также придя в банк и совершив платеж, в котором помогут работники банка.
• Через интернет-банкинг аналогично оплате через клиент-банк для ИП и юридических лиц.

Общие способы оплаты:

• Через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.
• Через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
• Через банковский терминал.

Ответственность и штрафы

Рассмотрим типы ответственности, за которые начисляются штрафы:

1. Если ИП или организация не встал/а на учет в ИФНС, может быть назначен штраф в размере 10% от дохода за период, который был не учтен.
2. Если вы существенно нарушили правила исчисления доходов и расходов, то штраф, назначенный в качестве наказания, может достигать 10-30 тысяч рублей.
3. Если вы замечены в полной неуплате или незаконном уменьшении этой оплаты, то вам могут назначить штраф, составляющий 20-40% от неоплаченной суммы.
4. Если же налоговый агент нарушил требования об удержании сумм из дохода, то ему может быть назначен штраф в размере 1000 рублей за каждый месяц отчетного периода.

Теперь вы знаете, как правильно организовать процесс сдачи в аренду нежилого помещения, какие системы налогообложения существуют, в чем их различие и какая из них будет наиболее выгодной и удобной для вас в зависимости от вашего статуса.