5 важных пунктов договора аренды нежилых помещений и правила его заключения между физическим и юридическим лицом

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Коммерческая сделка, подразумевающая аренду жилья, считается популярной операцией. Очень часто российский бизнес сопряжен с использованием складов, производственных цехов и офисных кабинетов. Объекты недвижимости, предназначенные для реализации бизнес-проектов, считаются нежилыми. Нежилое имущество, практически как и любое другое, можно предоставлять в аренду.

Показать содержание

Когда необходимо составлять такое соглашение?

Договор аренды нежилого помещения физическим и юридическим лицами является гарантом исполнения обязательств одной стороны перед другой. Он позволяет избежать потенциальных разногласий и служит документальным подтверждением состоявшейся (или несостоявшейся) сделки. Гражданский кодекс РФ (ст. 609) считает обязательным составление письменного договора в том случае, когда контрагентом выступает организация.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Кроме того, арендный договор, который был заключен на срок более одного года, тоже считается необходимым документом при заключении сделки. Все правовые аспекты сделок с недвижимостью регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Каждый соотечественник имеет право получать прибыль, в том числе от сдачи в наем недвижимости. При этом собственнику совсем не обязательно организовывать бизнес. Но регистрация субъекта как лица, зарегистрированного ИП, считается обязательным. Данное положение оговорено в Налоговом кодексе РФ.

Что обязательно должно быть в нём указано?

Так как соглашение об аренде в обязательном порядке предусматривает получение дохода собственником, то существенными пунктами документа являются:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • порядок и срок оплаты;
  • права и обязанности контрагентов;
  • юридические адреса и подписи.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным при обоюдном соглашении сторон в отношении существенных условий договора, условий, необходимых для договоров определенного вида и условий, определяющих конкретную сделку по запросу одной из сторон. Не обязательными, но предпочтительными пунктами договора являются:

  • ответственность сторон;
  • срок аренды, условия продления или выкупа имущества;
  • разрешение споров;
  • основания для одностороннего расторжения сделки.

Форма документа между физлицом и ООО

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды составляется в письменном виде, если срок документа превышает один год либо независимо от срока сделки, если одна сторона представлена юридическим лицом. Закон не обязывает нотариально заверять такое соглашение, но если хотя бы один контрагент не уверен в том, что ему предстоит обратиться в суд за восстановлением прав, то было бы логично обратиться за помощью к нотариусу.

Справка! При желании обе стороны могут подписать письменный предварительный договор, не требующий нотариального заверения и/или государственной регистрации. Прежде чем приступить к заключению сделки, арендатору важно понять, что собственник располагает всеми правоустанавливающими документами.
  1. Договор в преамбуле должен содержать: ФИО физического лица, наименование организации арендатора, должность подписанта, учредительные документы, в случае необходимости реквизиты доверенности.

    Например. «Договор аренды нежилого помещения г. Москва «15» февраля 2014 г. Гражданин Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» (паспортные данные), с одной стороны, и ООО «Гермес», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Анохина Павла Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем…».

  2. В предмете договора необходимо оговорить:

    • вид объекта недвижимости и его подробный юридический (почтовый) адрес, этажность, номер офиса;
    • итоговую сумму;
    • описание технического состояния, степень износа и другие характеристики объекта;
    • его коммерческое предназначение;
    • общий срок аренды, дату окончания съема.

    Например. «Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение с целью размещения в нем магазина. Помещение расположено в кирпичном жилом доме на 1 этаже 9-этажного здания по адресу: г. Москва, ул. Речная, д.68. Общая площадь 2 помещений 200 кв. м.

    Помещения оборудованы системами коммунальной инфраструктуры, обеспечена телефонная связь. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности (реквизиты документа)…».

  3. Подраздел «Порядок и срок оплаты» должен содержать сведения об общей сумме ежегодных, а также периодических отчислений в виде равных или неодинаковых долей; дату погашения задолженности как в течение года, так и окончательный день оплаты обязательств. Все цифры и числа рекомендуется продублировать в текстовом формате. В сумму оплаты могут входить расходы на коммунальные услуги, телефонную связь, интернет и иные виды платежей.

    Косметический ремонт чаще всего выполняется арендатором, капитальный ремонт – собственником имущества.

    Пример подраздела: «Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет __ рублей за 1 месяц. Общая стоимость арендуемого помещения составляет ___ рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем не позднее ___ числа каждого месяца. В арендную плату входит (или не входит) стоимость коммунальных услуг, электроэнергии, услуг телефонной связи…».

    Соглашение составляется минимум в двух экземплярах. Их количество прописывается в тексте. Желательно каждый лист документа собственноручно подписать во избежание подлога.

На какой срок можно заключить?

Согласно ст. 610 ГК РФ, арендный договор составляется на период, определенный самим соглашением. При отсутствии упоминания временного срока документ рассматривается как заключенный на неопределенное время. Это дает право любой стороне в течение какого-либо времени отступиться от исполнения обязательств. Но об этом контрагент, принявший решение о расторжении соглашения, должен уведомить противоположную сторону за три месяца.

Необходимо ли регистрировать?

В том случае, когда арендный договор действителен свыше одного года, то он регистрируется в Росреестре или территориальном МФЦ (ст. 609 ГК РФ). Кроме того, соглашение подлежит регистрации, если хотя бы один контрагент представлен какой-либо организацией.

Заключение договора между юр- и физлицом сроком на 11 месяцев с последующей пролонгацией избавляет стороны от регистрации, если ни одна из сторон соглашения не является юрлицом.

Куда обращаться?

Сведения о коммерческой операции вносятся в Единый государственный реестр прав. На самих листах проставляются печати и записи. Наличие ошибок и неточностей увеличивает регистрационный срок и требует дополнительных документов. Пакет бумаг можно передать лично в Росреестр или через МФЦ.

Документы

В территориальное отделение Росреестра стороны подают следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации;
  • договор аренды нежилого помещения в двух и более экземплярах;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, если одна сторона сделки – физическое лицо;
  • удостоверение личности и свидетельство индивидуального предпринимателя для участника сделки в качестве ИП.

Юридическому лицу необходимо предоставить:

  • учредительные документы;
  • приказ о назначении директора;
  • свидетельство о государственной регистрации предприятия;
  • нотариально заверенную доверенность на участника сделки;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • ИНН, ОГРН;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.
Внимание! По окончании регистрации у каждой из сторон будет на руках по одному зарегистрированному экземпляру договора – законного признака аренды.

Сроки и стоимость

Стоимость услуги для юридических лиц – 22 т.р.; для физических лиц – 2 т.р. В течение 10 рабочих дней сотрудники государственного органа исполняют процедуру.

Можно ли расторгнуть и как это сделать?

Преждевременный разрыв соглашения оговаривается в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ. Существуют следующие причины, приводящие к расторжению сделки:

  • помещение стало непригодным к эксплуатации из-за халатности арендодателя;
  • указанные в соглашении обязательства, которые должны исполняться арендодателем (текущий или капитальный ремонт, коммунальные платежи), не исполняются;
  • собственник изъявил желание продать нежилое помещение;
  • превышение предварительно оговоренной суммы оплаты;
  • субаренда недвижимости без оповещения арендатора либо арендодателя;
  • нарушение сроков оплаты со стороны арендатора;
  • нанесение повреждений нежилому объекту арендатором и отказ от восстановления, соответствующего первоначальному состоянию либо от возмещения убытков;
  • переустройство и перепланировка помещения без предварительной договоренности с арендодателем;
  • систематическое неисполнение пунктов соглашения обеими сторонами сделки и др.
Расторжение договора начинается с отправки ценного письма, извещающего об аннулировании соглашения с обязательным указанием даты прекращения найма. Передаются ключи, составляется акт, в котором указывается техническое состояние объекта и отсутствие претензий со стороны арендодателя.

Строительство нежилого объекта – довольно затратное мероприятие. Не всякий предприниматель может себе позволить такое. А вот арендовать помещение вполне по карману представителю малого или среднего бизнеса с невысоким уровнем доходов. Главное – запастись минимальными познаниями в области юриспруденции.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: