Порядок, нюансы и стоимость государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

При заключении договора аренды нежилых помещений иногда требуется их регистрация в ЕГРН. В каких случаях это требуется, как выглядит процедура – и что нужно иметь в виду, обращаясь в регистрирующий орган?

Показать содержание

На какой срок можно заключить соглашение?

Нежилая недвижимость (как целые здания, так и отдельные помещения в них) по закону может быть арендована на любой срок.

При этом в зависимости от времени действия договоры могут классифицироваться следующим образом:

  1. Краткосрочный договор. Он заключается на любой срок, который меньше года – вплоть до 364 дней. На практике обычно используются договора, которые подписываются на 11 месяцев. При этом допускается их продление (пролонгация) с помощью дополнительных соглашений или даже автоматическая.
  2. Долгосрочный договор. Его нижний предел – ровно 1 календарный год. Верхний законом устанавливается лишь для отдельных категорий помещений (например, договор аренды объектов, относящихся к культурному или историческому наследию, заключается не более чем на 49 лет).
  3. Бессрочный договор. Его особенность состоит в том, что при подписании стороны вообще не оговаривают времени действия (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае срок не должен превышать максимальный (если он установлен законом), в остальном же никаких пределов нет.

Разница между ними с точки зрения закона основана на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Она устанавливает, что договор, заключённый на срок от года и более, должен быть зарегистрирован через Росреестр в порядке, предусмотренном ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Именно здесь пролегает граница между договорами краткосрочными и долгосрочными. Но при этом считается, что если в договоре не указан срок его действия, его регистрировать тоже не нужно – и поэтому бессрочные договора, даже если они действуют и больше года, тоже не регистрируются.

При заключении договора аренды можно рекомендовать следующее:

  • Долгосрочный удобен в тех случаях, когда стороны точно не собираются прерывать отношения раньше указанного срока.
  • Краткосрочный хорош тем, что при каждом продлении его можно корректировать. Это удобно для арендодателя: можно повышать арендную плату за нежилое помещение.
  • Бессрочный сочетает в себе черты долгосрочного и краткосрочного: его не надо регистрировать, но он может длиться больше года.
Важно! Хотя ГК РФ говорит о зданиях и сооружениях, к нежилым помещениям в них применяются те же правила. Такова позиция судов, изложенная в Информационном письме ВАС РФ №53 от 2000 г.

Надо ли регистрировать в государственном реестре и когда обязательно?

Обязательность регистрации предусмотрена ч. 2 ст. 609 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Они предусматривают, что все договора аренды недвижимости (как зданий, так и помещений), в которых указан срок действия, равный или превышающий календарный год, подлежат обязательной государственной регистрации.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сама же процедура подробно раскрывается в ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 2015 года. Не требуется регистрировать:

  1. Краткосрочные договора аренды – в силу той же ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Эта позиция подтверждена информационным письмом ВАС РФ №53 от 2000 года.
  2. Бессрочные. Хотя они и могут фактически длиться год и более, но, поскольку срок в них прямо не указан, требования о регистрации на них не распространяются.

В том случае, если заключён договор аренды на срок год и более, но регистрация не произведена, последствия будут следующими:

  • Поскольку договор вступает в действие с момента регистрации, он будет считаться незаключённым. Это может помешать той стороне, чьи права окажутся нарушенными, добиться возмещения в суде.
  • Арендатор не будет иметь преимущественного права на перезаключение договора после того, как срок аренды истёк.
  • Арендатор не сможет сдать помещение в субаренду.
  • При перемене собственника помещения правило о сохранении арендных отношений применяться не будет. Новый владелец не обязан будет выступать арендодателем, а сможет потребовать освободить помещение – и с точки зрения закона будет прав.
  • Уклонение арендатора от регистрации договора может быть основанием для досрочного расторжения аренды.
  • Отсутствие регистрации скажется и на размере налогов. Например, арендатор не вправе будет уменьшать свои прибыль на размер арендных платежей, а у арендодателя появится необоснованный документально доход. Это может привести к претензиям со стороны ИФНС. Практика арбитражных судов показывает, что такого рода претензии удаётся отвести, но это – лишние затраты времени и денег на суд.
Важно! Тем не менее, какой-то специальной ответственности за отсутствие регистрации законодательство не предусматривает. Поэтому во многом требования ч. 2 ст. 651 ГК РФ во многом превратились в формальность.

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

  1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
  2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
  3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

  • Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
  • Реквизиты договоров аренды и их условия.
  • Сведения об арендаторах.
  • Исполненные договора и возвращённые помещения.
  • Меры, предпринятые при нарушениях договора.
  • Факт согласования аренды с Росимуществом.
Важно! Ведение реестра для других арендодателей не обязательно.

Какие нужны документы — список необходимых

Чтобы зарегистрировать договор аренды, в Росреестр или МФЦ подаётся следующий комплект документации:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Сам договор аренды в количестве не менее трёх экземпляров. Один из них остаётся на хранении в архиве службы, а два других с отметкой о регистрации возвращаются арендатору и арендодателю.
  3. Документы, подтверждающие личность заявителя и его полномочия. Для физического лица достаточно паспорта, для юридического дополнительно нужны будут заверенные копии уставных документов и доверенность на представителя, который обратился с заявлением.

    Однако если раньше юрлицо уже проводило сделки с недвижимостью, подлежащие регистрации, то достаточно предоставить выписку из ЕГРЮЛ с подтверждением того, что с момента прошлой регистрации в уставные документы не вносилось изменений.
  4. Для организаций – заверенные копии свидетельств ИНН и ОГРН, а также выписки из ЕГРЮЛ.
  5. Выписка из ЕГРН с кадастровой информацией о помещении (с 2017 года кадастровые паспорта более не выдаются).
  6. Квитанция об уплате пошлины за регистрацию.

Дополнительно может потребоваться следующее:

  • Если владелец помещения – несовершеннолетний либо недееспособный, то потребуется разрешение от органа опеки.
  • Если имущество находится в совместной собственности супругов – то разрешение от мужа или жены на сдачу объекта в аренду, заверенное нотариально.
  • Если помещение находится под залогом – письменное согласие залогодержателя.

Подача заявления

Заявление в Росреестр должно содержать следующие сведения:

  1. Название подразделения Росреестра, куда обращается заявитель.
  2. Данные заявителя.
  3. Название («Заявление о госрегистрации договора аренды»).
  4. Просьба зарегистрировать договор со ссылкой на ст. 51 ФЗ «О госрегистрации недвижимости».
  5. Список прилагаемых документов.

Сроки

Договор должен быть зарегистрирован в следующие сроки:

  • При подаче заявления прямо в Росреестр – 7 дней с момента приёма документов.
  • При подаче в МФЦ – 9 дней.
Важно! При подаче заявления по почте срок составляет 7 дней, но нужно учитывать и время на пересылку документации.

Госпошлина: сколько стоит процедура?

При регистрации аренды потребуются следующие виды платы:

  1. Госпошлина. Для организаций она составляет 22000 рублей, для физических лиц (в том числе ИП) – 2000 рублей.
  2. Плата за выдачу выписки из ЕГРН. Её размер зависит от того, выдаётся бумажный документ или электронный файл, а также от того, кто обратился за выпиской.

Стоимость выписки будет равна:

  • На бумаге – 750 рублей для физических лиц, 2200 – для организаций.
  • В электронном виде – 300 для граждан, 600 рублей – для организаций.

В том случае, если документы посылаются по почте, надо будет оплатить нотариальное заверение (его предельный размер устанавливается Нотариальной палатой) и почтовые расходы по тарифам Почты России.

Нюансы и подводные камни

Обычно проблем с регистрацией аренды не возникает. Однако трудности могут возникнуть, если есть нарушения в кадастровой и регистрационной документации на объект. В этом случае арендодателю следует исправить ситуацию и лишь потом заключать договор с арендатором.

Также могут возникнуть проблемы, если документы на регистрацию поданы слишком поздно. Хотя арендатор и может фактически пользоваться помещением, он не сможет сдать его в субаренду или потребовать перезаключения с ним договора.

Регистрация долгосрочной аренды – это обязанность, установленная законом. И хотя санкций за её нарушение не предусмотрено, без регистрации у сторон могут возникнуть проблемы, пусть даже и решаемые.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: