Порядок оформления и заключения договора аренды нежилого помещения, образец типового документа

Нежилые помещения часто становятся предметами аренды, так как покупка или строительство здания для предпринимательской деятельности не всегда выгодна. Передача объекта арендодателем арендатору обязательно сопровождается оформлением договора аренды. Практикуется несколько видов соглашений о передаче нежилой собственности нанимателю, рассмотрим самый распространенный типовой вариант договора между сторонами сделки.

Показать содержание

• Стандартное арендное соглашение
• Какие бумаги потребуются?
• Содержание
• Особенности заключения
• Сроки сдачи недвижимости в наем
• Регистрация
Куда обращаться?     Документы     Составление заявления     Сроки и стоимость регистрации    
• Есть ли разница с документом о найме здания?

Стандартное арендное соглашение

Договор аренды нежилого помещения – это документ подтверждающий факт передачи объекта сделки в пользование арендатору на оговоренный срок, за обозначенную сумму и на определенных условиях. Сторонами соглашения могут выступать юридические и физические лица. Арендные отношения регламентированы ст. 606-625 главы 34 ГК РФ. Сделка заключается в письменном виде, устное соглашение юридической силы не имеет.

Структура стандартного (простого) договора состоит из информации об объекте, его основных характеристик, данных об арендаторе и арендодателе, целевого назначения помещения, прав и обязанностей сторон и финансовых аспектов договоренности.

Какие бумаги потребуются?

Для заключения сделки стороны предоставляют все необходимые сведения. Если арендатором является юридическое лицо, то нужны копии всех учредительных документов:

• устав организации;
• приказ о назначении генерального директора;
• учредительный договор;
• свидетельство ИНН;
• свидетельство ОГРН;
• выписка из ЕГРЮЛ.

От арендатора ИП требуются следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;
• выписка из ЕГРИП;
• уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе.

При заключении соглашения физическими лицами от них требуется удостоверение личности.

Арендодатель предоставляет вышеуказанные документы, в зависимости от того является юридическим или физическим лицом. От него также требуются следующие документы:

1. договор аренды;
2. акт приема-передачи объекта недвижимости;
3. кадастровый паспорт на арендуемое помещение (при наличии);
4. выписка ЕГРН;
5. квитанции, подтверждающие факт уплаты налогов и коммунальных платежей;
6. договора с коммунальными службами на предоставление услуг.

Содержание

Установленного законодательством формы договора аренды нежилого помещения нет, документ должен содержать основные условия сделки:

• Дата и место заключения соглашения.
• Полные данные арендодателя и арендатора.
• Характеристики предмета соглашения: необходимо указать назначение помещения, цель использования, точный адрес, метраж, этажность, высотность сдаваемого объекта. Если этих данных нет в договоре, он считается недействительным. Для более точной информации к соглашению прилагается кадастровый план.
  Указываются документы, на основании которых устанавливается право владения и использования помещения собственником. Ответственность арендодателя за выявленные в ходе эксплуатации объекта недостатки указана в ст. 612 ГК РФ.
• Согласно ст. 606 ГК РФ, договор аренды подразумевает временное владение имуществом. Вследствие этого соглашение должно определять период, на который объект переходит к арендатору. Срок договора аренды может быть определенным на какое-то время или неопределенным, т. е. бессрочным.
• Права и обязанности прописываются на усмотрение сторон соглашения. Стандартно включаются:
  1. обязательность использования объекта по целевому назначению;
  2. своевременность внесения арендной платы;
  3. ответственность за капитальный ремонт;
  4. ответственность за текущий ремонт;
  5. ответственность за возмещение причиненного ущерба имуществу;
  6. оплата коммунальных услуг;
  7. дополнительные требования сторон;
  8. право арендодателя на периодическую проверку объекта.
• В обязательном порядке указываются срок, размер и условия внесения арендной платы. Она может устанавливаться на все имущество в целом или на его составные части по отдельности в формах оплаты, установленных ст. 614 ГК РФ.

  В соглашении указываются сроки пересмотра стоимости аренды, например, раз в полгода или год. Здесь же можно указать порядок действий в случае невыполнения арендатором финансовых обязательств.

• В договоре должны прописываться порядок и основания досрочного расторжения соглашения. Любая сторона имеет право отказаться от сделки, предварительно уведомив другую сторону за три месяца или иной срок, установленный договором или законом.

  В этом пункте могут быть прописаны условия продления соглашения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если стороны не имеют желания расторгать сделку, она пролонгируется.

• Дополнительные условия зависят от взаимных договоренностей сторон. Сюда можно отнести:
  1. право или запрет на предоставление помещения в субаренду;
  2. преимущественное право арендатора на заключение сделки на новый срок;
  3. согласие или запрет арендодателя на перепланировку и/или отделку объекта.
• Реквизиты сторон. Наименование, юридический и почтовый адрес, реквизиты счетов, ИНН, КПП, БИК, ОКВЭД прописываются в полной форме. Ставятся подписи представителей обеих сторон.

Шаблон и пример его заполнения представлены ниже:

Особенности заключения

Согласно ст. 616 ГК РФ, по общему правилу, ответственность за капитальный ремонт помещения ложится на арендодателя. Тогда как текущий ремонт при эксплуатации объекта должен проводить арендатор. Поэтому при иных договоренностях об этих пунктах между сторонами, это необходимо прописать в соглашении.

По умолчанию коммунальные платежи должен проводить собственник имущества. Если владелец передает данные обязательства арендатору, это нужно указать в договоре аренды. При отсутствии этих пунктов в соглашении, ответственность за долги перед коммунальными службами ложится на арендодателя. Практикуются три варианта оформления договорных отношений в части оплаты коммунальных услуг:

• расходы оплачивает арендодатель, их стоимость учитывается в арендной плате;
• расходы несет арендатор, который заключает договора с коммунальными службами на предоставление услуг;
• арендатор компенсирует собственнику расходы на оплату коммунальных платежей.

Договор аренды нежилых помещений обязательно заключается в письменной форме. Это правило указано в ст. 651 ГК РФ.

Больше о нюансах составления договора аренды нежилого помещения читайте тут.

Сроки сдачи недвижимости в наем

Срок действия соглашения оговаривается обеими сторонами сделки и может быть:

• менее 12 месяцев – не нуждается в государственной регистрации;
• более года на четко указанный срок – вступает в силу после государственной регистрации;
• без указания определенного срока.

Начало и окончание договора определяются:

• календарной датой;
• периодом времени, определяемого годами, месяцами, днями;
• наступлением определенного события.

Регистрация

При заключении договора аренды нежилого помещения на срок более года, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, необходима государственная регистрация. Этим занимается Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, который ответственен за ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.

Куда обращаться?

Зарегистрировать сделку можно обратившись в отделение Росреестра, офисы МФЦ, через электронные сервисы или почтовым сообщением. Письмо отправляется с объявленной ценностью, описью содержимого и уведомлением о вручении.

Документы должны быть нотариально заверены. Регистрация соглашения на официальном сайте Росреестра возможна только при наличии у заявителя электронно-цифровой подписи.

Документы

Общий перечень необходимых документов:

1. Заявление на регистрацию договора аренды нежилого помещения от арендодателя или арендатора.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Документы, подтверждающие личность заявителя: паспорт, приказ о назначении руководителя организации, доверенность на представителя. Все копии документов должны быть нотариально заверены.
4. Правоустанавливающие документы на юридическое лицо или ИП.
5. Договор аренды в трех экземплярах.
6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Составление заявления

Заявление составляется по общим правилам оформления юридических документов:

1. полное наименование учреждения, куда подаются документы;
2. ФИО и паспортные данные физического лица, наименование и реквизиты юридического лица;
3. реквизиты договора аренды нежилого помещения;
4. просьба зарегистрировать соглашение;
5. перечень прилагаемых документов;
6. подпись заявителя.

Сроки и стоимость регистрации

Договор регистрируется в течение 7 дней с момента обращения в отделение Росреестра или 9 дней при передаче документов через МФЦ.

Для регистрации соглашения заявитель должен уплатить госпошлину. Согласно ст. 333.33 НК РФ, в 2019 году ее размер составляет 2000 рублей для физических лиц и ИП, 22000 рублей для юридических лиц.

Во избежание проблем, которые могут возникнуть между собственником и арендатором, рекомендуется регистрировать сделки. Росреестр проверяет полномочия арендодателя и содержание договора аренды, что минимизирует риски.

Есть ли разница с документом о найме здания?

Дополнительно может быть указана обязанность арендатора поддерживать порядок на территории земельного участка. В случае с арендой помещения этого требования нет, т.к. оно располагается непосредственно в объекте и принадлежности к земельному участку не имеет.

При помощи договора аренды можно заключить сделку относительно любого нежилого помещения, находящегося в частной собственности. Для этого достаточно, чтобы соглашение было оформлено в письменном виде с внесением всех необходимых реквизитов и оговоренных условий. Договор аренды нежилого помещения – это основной документ, подтверждающий факт сделки между арендатором и арендодателем, фиксирующий ее условия, размер оплаты, сроки, права и обязанности сторон.