Нюансы продления договора аренды нежилого помещения через заключение допсоглашения и иным способом

Поскольку точного определения нежилых помещений в законодательстве РФ нет, к ним относят те, которые не предназначены для постоянного пребывания людей и лишены признаков жилья. Такие коммерческие площади часто арендуют предприниматели для ведения бизнеса. По истечении оговоренного срока требуется продление договора о временном пользовании помещением, то есть пролонгация.

Показать содержание

• Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?
• Можно ли его пролонгировать?
• Как продлить время пользования недвижимостью
Автопродление     Продление с помощью допсоглашения     Заключение нового арендного договора     Увеличение срока через суд    
• Порядок действий
Подписание дополнительного протокола     Заключение нового контракта     Письмо на продолжение существующего контракта    
• Когда документ продолжает действовать автоматически?
• Надо ли регистрировать документ?
• Что делать в случае отказа?

Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?

По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.

Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.

Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.

Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.

Можно ли его пролонгировать?

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем нежилого объекта недвижимости, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 610 ГК РФ утверждает возможность заключения договора о временном пользовании помещением на обозначенный или неопределенный период. Законом допускается пролонгация срока аренды, при этом арендатор имеет приоритетное право перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ).

Исключительным правом допустимо воспользоваться при соблюдении условий:

• в договоре или законодательных актах нет указаний на отсутствие приоритета перед третьими лицами;
• арендатор исправно исполнял все обязательства по контракту;
• он предварительно проинформировал арендодателя о намерении пролонгации (не менее чем за 3 месяца или согласно условиям контракта).

При несоблюдении требований владелец объекта вправе оформить контракт с иным лицом.

Решение о пролонгации вправе принимать только законный владелец нежилого помещения. Если во время действия договора недвижимость была продана другому собственнику, правоотношения необходимо продлять уже с ним.

На законодательном уровне могут утверждаться предельные периоды действия аренды для отдельных видов имущества. Тогда по их истечении контракт считается расторгнутым вне зависимости от договоренности сторон.

Как продлить время пользования недвижимостью

Еще во время заключения первоначального договора сторонам требуется согласовать условия сделки, в том числе длительность правоотношений. От этого зависит порядок оформления документа и его дальнейшая пролонгация.

В гражданском праве используется несколько вариантов продления договора, каждому из которых характерны особенности.

Автопродление

Автоматическая пролонгация применима, если пункт о ней присутствует в истекшем договоре. Правоотношения сторон могут продолжаться при их взаимном согласии после истечения срока контракта.

Автоматически он пролонгируется на тот же период с идентичными условиями или на неопределенный срок. Дополнительного оформления такое продление не требует.

Продление с помощью допсоглашения

Преимущественно способ применим, когда автопролонгация не используется. Оформление допсоглашения осуществляется до завершения действия договора, в нем прописываются изменения (цены, сроков, условий эксплуатации).

Заключение нового арендного договора

По завершении действия соглашения о временном пользовании нежилым объектом стороны оформляют новый договор с учетом преимущественного права арендатора.

При этом допустимо оставить условия прежними или внести изменения. Исключительное право арендатора устанавливается при соблюдении им вышеназванных требований (уведомления арендодателя, исполнения обязательств и так далее).

Увеличение срока через суд

Принудительное увеличение срока осуществляется путем обращения в суд при отказе арендодателя пролонгировать договор второй стороне, обладающей приоритетным правом перед третьими лицами. При этом допустимо не только продлить контракт, но и потребовать возмещения понесенного материального урона.

Порядок действий

Процедура пролонгации контракта о временном пользовании нежилым объектом недвижимости отличается у отдельных способов. Автопродление не требует оформления, в иных случаях понадобится составление документации: допсоглашения или нового договора.

Подписание дополнительного протокола

Оформляется по обоюдному согласию сторон. Допсоглашение составляется по форме и виду основного договора. Если последний заполнялся от руки, то и дополнение представляют в рукописном варианте.

Допускается по согласованию сторон внесение новых пунктов, изменение или отмена старых. Например, редактирование цены аренды (с указанием НДС), добавление условия о возможном выкупе объекта арендатором при оплате его стоимости.

Возможно в соглашении указать только информацию о продлении, оставив все тезисы договора нетронутыми. Неизмененные положения основного документа по-прежнему имеют юридическую силу. Если оно заверялось нотариусом или подвергалось госрегистрации в Росреестре, дополнению следует также пройти процедуры.

Соглашение о продлении обязательно содержит пункты:

• местоположение объекта;
• указание контрагентов;
• условия аренды, их изменение;
• даты заполнения и вступления в силу документа.

Допсоглашение составляется в 2 экземплярах и подписывается обоими контрагентами. Без основного договора дополнение считается недействительным.

Заключение нового контракта

Новый контракт оформляется согласно стандартным требованиями ГК РФ. Пункты старого договора могут быть изменены, дополнены или отменены по согласованию сторон. Обязательно указываются:

• местонахождение нежилого помещения;
• контрагенты;
• условия аренды;
• даты оформления, вступления в силу;
• подписи сторон.

После подписания документа срок аренды отсчитывается заново без учета прошлых правоотношений.

Письмо на продолжение существующего контракта

Письмо составляют в произвольной форме, в нем указываются:

• дата и название документа;
• указание реквизитов договора и пункта, обозначающего срок соглашения и порядок информирования о пролонгации;
• намерение продлить правоотношения со ссылкой на законодательство (ст. 621 ГК РФ);
• подпись арендатора или доверенного лица.

Уведомление передают лично (с распиской в получении), по электронной (с цифровой подписью) или обычной почте (заказным письмом) в срок не менее чем за 3 месяца до завершения действия договора. Период и условия информирования также могут быть указаны непосредственно в контракте.

Когда документ продолжает действовать автоматически?

Автоматическая пролонгация договора применяется в 2 случаях:

1. Если автопродление обозначено в условиях контракта.
2. Если обе стороны не отреагировали на завершение его действия и продолжают правоотношения (п.2 ст. 621 ГК). То есть арендатор дальше пользуется нежилым помещением, арендодатель не возражает и принимает оплату.

Срок пролонгации предусмотрен тот же, на который заключался договор, или неопределенный.

Сторонам не требуется ничего предпринимать для оформления продления.

Надо ли регистрировать документ?

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ, госрегистрация договора аренды требуется при его заключении на срок более 1 года. В противном случае документ не наделяется юридической силой и признается ничтожным. Срок действия соглашения отсчитывается с внесения записи в Росреестр. Порядок регистрации обозначен в ФЗ № 218.

Если зарегистрированным договором предусмотрено его продление после истечения срока действия, то направление его в Росреестр не требуется — при этом правоотношения считаются пролонгированными на неопределенный период.

Если базовый контракт не регистрировался, то продление его на неустановленный срок также не требует проведения процедуры. При оформлении допсоглашения о продлении к действующему зарегистрированному договору, его также необходимо внести в Росреестр. Процедура обязательна, если краткосрочный контракт (менее года) после пролонгации становится долгосрочным. О том, как оформить договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете, как составить и зарегистрировать долгосрочный договор.

При оформлении допсоглашения сроки, указанные в нем, прибавятся к обозначенным в основном контракте.

Например, договор был заключен на 9 месяцев (госрегистрация не нужна), соглашение продляет его на 5 месяцев. То есть общее количество насчитывает 14 месяцев. Это требует обязательного проведения госрегистрации.

Для проведения процедуры одна из сторон направляет в МФЦ или местное отделение Росреестра заявление с приложением документации:

• 2 экземпляра арендного договора, допсоглашения (при наличии);
• кадастровый паспорт объекта, правоустанавливающая документация на него;
• учредительные документы юридического лица или удостоверяющие личность для физического;
• согласие владельца помещения (если оно в муниципальной или госсобственности), залогодержателя (если объект пребывает в залоге);
• квитанция об оплате госпошлины;
• техплан (если сдается часть помещения).

Величина госпошлины в 2019 году составляет для юридических лиц 22 тыс. рублей, физических — 2 тыс. рублей. Срок регистрации насчитывает до 7 дней.

Что делать в случае отказа?

Если арендодатель отказался пролонгировать договор с арендатором, обладающим приоритетным правом, он не вправе оформлять данные правоотношения с иными лицами в течение года (ст. 621 ГК РФ).

Если это условие было нарушено, целесообразно обратиться в суд. Арендатор может потребовать принудительную пролонгацию арендного договора или возмещения ему материального урона, вызванного отказом продления.

Пролонгация договора аренды достаточно проста в оформлении. Преимущественно контрагенты прибегают к автопродлению, которое не требует совершения каких-либо действий. Однако данный способ рекомендуется применять при стабильных взаимоотношениях между сторонами и определенной степени доверия. При оформлении договора на год и более требуется обязательная госрегистрация.