+7 (499)  938-47-82 Москва

Правила составления и порядок регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Для ведения бизнеса многие компании предпочитают не покупать, а арендовать помещения. Объектами нежилой недвижимости являются здания, производственные помещения, пригодные для ведения хозяйственной деятельности. Аренда позволяет уменьшить стартовые затраты при раскрутке бизнеса.

Стабильные, ориентированные на длительный бизнес компании также часто предпочитают долговременную аренду. Знание особенностей заключения договоров позволяет избежать неприятностей и дополнительных затрат, связанных с арендой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Долгосрочная аренда нежилого помещения – это договор, согласно которому собственник (арендодатель) предоставляет арендатору помещение во владение или пользование на срок от 1 года.

Основные правила аренды регламентированы Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), гл. 34. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №218.

Правила составления

Договор аренды нежилого помещения устанавливает в письменной форме права и обязанности сторон — арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой объект недвижимости за плату во временное пользование.

Основные положения такого договора — предмет, срок, порядок оплаты и предоставления помещения, содержание и эксплуатация, а также стандартные для гражданских договоров пункты:

  • Ответственность сторон.
  • Изменение и расторжение договора.
  • Разрешение споров.
  • Заключительные положения.
  • Приложения.
  • Реквизиты и адреса сторон.

Описание передаваемого объекта

Описание должно однозначно идентифицировать сдаваемый объект и включает в себя:

  • физический адрес здания, где расположено данное помещение;
  • площадь (кв.м), согласно техническому паспорту БТИ;
  • назначение (под склад, офис, производственный цех и т.д.);
  • описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д).

Обозначить границы объекта можно на копии технического плана здания, который прилагается к Договору.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды означает недействительность договора.

Пример. Объектом аренды является нежилое помещение площадью ________ кв. м, которое расположено на первом этаже семиэтажного административного здания по адресу: г.______, ул. ________, д. __. Кадастровый номер помещения ____________ (копия выписки из ЕГРН от _ _____ 2019 г. прилагается). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана здания.

Срок использования

Указываются начальная и конечная даты действия соглашения. После окончания срока договор аренды может быть:

  • автоматически пролонгирован на новый срок;
  • возобновлен на неопределенный срок;
  • прекращен.

Размер платы и периодичность

Ее размер определяется в твердой величине за всю площадь помещения и или за 1 кв. м за определенный период, обычно за 1 месяц аренды (п.2 ст.614 ГК РФ).

Также в договоре необходимо отметить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно.

По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества в соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ.

Пример. Арендная плата составляет ____ руб. за 1 кв. м помещения, что составляет ____ руб. в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца. Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Порядок предоставления и возврата

Здесь следует указать, что при передаче помещения стороны оформляют акт приема-передачи, уточняют Перечень оборудования, которое находится в помещении и передается вместе с ним. Копии технических документов прилагаются. Возврат объекта по окончании срока аренды также сопровождается составлением акта приема-передачи. В нем указываются все выявленные в процессе осмотра помещения недостатки.

Содержание и эксплуатация

В процессе длительного использования недвижимости может возникнуть необходимость ее ремонта. Поэтому в договоре следует определить, какая из сторон выполняет и оплачивает ремонт (текущий и капитальный).

Также необходимо предусмотреть возможность выполнения арендатором перепланировки помещения (например, установка дополнительных перегородок) и определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.

Обеспечительный платеж

Порядок и размер платежа, который уплачивает арендатор для того, чтобы в случае необходимости обеспечить:

  • Своевременную оплату аренды. Если арендатор не заплатит вовремя, этот платеж будет зачислен в счет долга (п.1 ст. 381.1 ГК РФ).
  • Оплату неустойки или возмещение убытков при нарушении обязательств.

Размер такого гарантийного платежа обычно равен 1-3 месячным суммам оплаты.

Скачать типовой бланк договора аренды нежилого помещения
Скачать образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Особенности

Чтобы избежать недопонимания и неправильного толкования договора, следует принять во внимание следующие рекомендации:

  • В разделе об арендной плате обратить внимание на условие изменения ее размера. Согласно п.3 ст.614 ГК РФ арендодатель имеет право на одностороннее изменение ставки, но не более 1 раза в год. Пример: «Арендодатель вправе один раз в год изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на _%».
  • При приеме недвижимости следует сверить ее планировку с указанной в техническом паспорте. Проверить состояние помещения. Желательно в акте приема-передачи (приложение к договору) прописать исходное состояние сдаваемого объекта, включая все обнаруженные дефекты (стен, потолка, пола и т.д.). Это связано с тем, что согласно ч.1 ст.622 ГК РФ арендатор должен вернуть помещение в том же виде, в котором оно было ему сдано, с учетом износа.
  • Стоит внимательно изучить разделы, в которых регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств по ремонту и поддержке удовлетворительного состояния объекта недвижимости, а при перепланировке – порядок ее согласования.

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Регистрация

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. При отсутствии регистрации такой договор считается недействительным на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ.

Пошаговая инструкция

Договор аренды нежилого помещения регистрируется в общем порядке. Для этого необходимо:

  1. Заполнить заявление — его можно оформить в бумажном или в электронном виде на Едином портале Госуслуг или сайте Росреестра (ст.51 Закона о госрегистрации недвижимости).
  2. Подготовить необходимые документы (договор аренды и документы, подтверждающие личность и полномочия представителя).
  3. Уплатить госпошлину — согласно пп.22 п.1, ст.333.33 Налогового кодекса РФ ее размер составляет:
    • для физических лиц – 2000 руб.;
    • для предприятий – 22000 руб.
  4. Подать заявление и комплект документов в регистрирующий орган, найти и выбрать его можно на сайте Росреестра.
Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет. Необходимость этой процедуры следует указать в заявлении.

Документы в регистрирующий орган можно подать лично или выслать по почте. Документы, высылаемые по почте, должны быть предварительно заверены нотариусом. Документы в электронном виде следует подписать электронной подписью.

В течение 10 рабочих дней регистрация завершается и на договоре ставится регистрационная отметка.

Преимущества и недостатки

Преимущества для собственника недвижимости:

  • получает стабильный доход;
  • исключается возможность финансовых провалов из-за отъезда арендаторов (это возможно при кратковременной аренде).

Для арендатора:

  • ставки долгосрочной аренды ниже, чем краткосрочной;
  • получение периода действия пониженных базовых арендных ставок, что дает возможность стабилизации и развития бизнеса на новом месте;
  • в долгосрочную аренду сдаются, в основном, качественные площади классов А и В+ — офисы, торговые точки, складские помещения;
  • возможность не уплачивать обеспечивающий платеж, а заменить его банковской гарантией.

Недостатки:

  • Более длительное и затратное оформление документов.
  • Сложнее преждевременно расторгнуть договор.
«Подводными камнями» соглашения могут быть нечеткое описание порядка изменения арендной платы, поверхностно составленный акт приемки объекта в аренду, несогласованность дополнительных улучшений помещения.

В целом долгосрочная аренда нежилых помещений – эффективная альтернатива покупке недвижимости. Хорошо составленный арендный договор защитит заинтересованные стороны от конфликтов и лишних финансовых затрат.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: