+7 (499)  938-47-82 Москва

Аренда нежилого помещения с правом последующего выкупа. Образец договора

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Один из способов получения права собственности на недвижимое имущество — аренда с последующим правом выкупа. При этом арендатор и арендодатель должны дать согласие на проведение такой сделки, задокументированное в письменном виде. Порядок заключения договора аренды с правом выкупа имущества в будущем имеет свои особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это за сделка, как регулируется законодательством?

Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.

В роли арендодателя в такой сделке выступает собственник недвижимости, он же является и продавцом. Арендатором является третье лицо, с которым собственник заключил соглашение. В дальнейшем арендатор становится покупателем имущества.

Переход права собственности на нежилое помещение третьему лицу происходит после оплаты арендатором определенной суммы или же по прошествии установленного в соглашении срока.

Возможность проведения такой сделки указана в ст. 624 ГК РФ. Арендатор может стать собственником помещения, если условие о последующем выкупе имущества прописано в соглашении между сторонами. Если стороны договорились о выкупе недвижимости уже после заключения договора аренды, они могут составить дополнительное письменное соглашение и указать в нем условия сделки.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Аренда с выкупом включает в себя одновременно две разные гражданско-правовые сделки, поэтому относительно купли-продажи имущества будут применяться нормы главы 30 ГК РФ, а аренды — главы 34 ГК РФ.

Если нежилое помещение, являющееся предметом сделки аренды с выкупом, находится в собственности государственных или муниципальных органов власти, то выкуп недвижимости будет регулироваться Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Условия и требования для заключения договора

Сделка аренды нежилого помещения с его последующим выкупом заключается на основании письменного договора. Форма документа применяется такая же, как и в случае с оформлением купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). При заключении договора должен быть выполнен ряд обязательных условий и требований:

  1. Собственник недвижимости обязан предоставить арендатору информацию о наличии долгов и обременений по объекту.
  2. Помещение не должно входить в жилой фонд города.
  3. Согласие собственника на передачу права собственности на объект при определенных условиях должно быть отмечено в соглашении.
  4. Арендодатель должен обладать правом собственности на недвижимость, наличия права распоряжаться имуществом недостаточно для передачи объекта в собственность третьему лицу.
  5. В соглашении необходимо указать не только размер арендных платежей, но и общую стоимость арендуемого помещения.
  6. Возможность досрочного расторжения соглашения должна быть прописана в документе с указанием обстоятельств, при которых стороны приобретают такое право.
  7. Договор аренды с выкупом, подразумевающий регулярную оплату арендатором платежей, может быть заключен только на условиях срочности.
  8. В соглашении необходимо указать, для каких целей арендуется помещение и будет произведен его выкуп.
  9. Кроме размера платежей и стоимости недвижимости, в соглашении указывается порядок внесения платежей.
Собственник нежилого помещения обязан предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость.

При оформлении сделки потребуется заключение независимого эксперта. После проведения процедуры оценки в отчете указывается стоимость объекта, на основании которой можно установить арендную плату и общую стоимость недвижимости.

Как заключить соглашение?

Оформление аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа этого объекта проводится в несколько этапов.

Согласование условий

Подписанию договора предшествует этап согласования условий сделки между арендодателем и арендатором. Договоренность происходит в устной форме. Стороны оговаривают будущие условия соглашения. На этом этапе происходит ознакомление с правоустанавливающей документацией по объекту, а также проводится оценка недвижимости с привлечением оценщика.

Составление договора

Особенность этого договора заключается в том, что документ одновременно должен включать условия двух сделок:

  • аренды;
  • купли-продажи.

Необходимые документы

Для оформления сделки потребуется следующий перечень документов:

  • гражданские паспорта для физических лиц;
  • свидетельство о регистрации юридического лица, если один из участников — организация;
  • свидетельство о регистрации ИП, если одной из сторон является индивидуальный предприниматель;
  • выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на объект;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены);
  • нотариальная доверенность, если третье лицо представляет интересы одной из сторон;
  • выписка из БТИ;
  • техническая документация объекта недвижимости (технический паспорт, план дома, экспликация дома);
  • учредительные документы на организацию, если одна из сторон — юридическое лицо;
  • нотариальное удостоверенное согласие супруга, если объект является совместно нажитым в браке имуществом.
В перечень могут входить и другие дополнительные документы, если этого требует конкретная сделка.

Содержание и форма

Договор содержит следующие пункты:

  1. Реквизиты сторон и место заключения соглашения (ФИО участников сделки, контактная информация, дата и город): «(ФИО полностью) именуемый в дальнейшем «Арендодатель» и (ФИО полностью), именуемый в дальнейшем «Арендатор» заключили настоящий договор…».
  2. Предмет сделки (детальная характеристика объекта с указанием адреса, площади, кадастрового номера): «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее описывается объект)».
  3. Арендная плата (размер платежей, порядок оплаты, периодичность): «В течение действия соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме (размер платежа цифрами и прописью) в срок (до какого числа)».
  4. Выкуп недвижимости (размер выкупной стоимости и срок ее оплаты): «Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение…выкупная цена составляет (сумма цифрами и прописью)».
  5. Права и обязанности сторон. В соглашении могут быть указаны любые права и обязанности, не противоречащие действующему законодательству (ГК РФ). Например: «Арендодатель обязан предоставить Арендатору в течение (количество дней/месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение…».
  6. Ответственность сторон. Кроме ответственности, предусмотренной главами 30 и 34 ГК РФ, стороны могут установить дополнительные пункты. Например: «При нарушении срока оплаты арендатор уплачивает пени в размере (% от суммы платежа)».
  7. Порядок изменения и расторжения договора (условия для одностороннего прекращения соглашения, по желанию сторон или против их воли): «Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон».

В заключительных положениях соглашения указывается, когда документ вступает в силу, срок его действия и перечень сопровождающих документов.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с правом выкупа
Скачать образец договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Нужно ли регистрировать?

Если стороны заключают договор аренды на срок более 1 года, то такой документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (п.2 ст. 651 ГК РФ). С момента регистрации соглашение вступает в силу.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации договора необходимо обратиться в:

  • территориальное подразделение Росреестра;
  • МФЦ.

Срок проведения регистрации составляет 10 рабочих дней с момента получения заявления, если документы подаются в Росреестр, а при обращении в МФЦ — 12 рабочих дней (пп. 5, пп.6 п.1 ст. 16 № 218-ФЗ). Госпошлина за регистрацию прав для физических лиц составляет 2000 руб., а для юридических — 22 000 руб. (пп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Подводные камни

При составлении соглашения нужно учитывать следующие важные моменты:

  1. В документе должно быть четко прописано право на последующий выкуп помещения, а не возможность подписания в будущем договора купли-продажи.
  2. В тексте соглашения необходимо отразить размер арендной платы и полную выкупную стоимость, в противном случае при внесении полной выкупной суммы право собственности не перейдет к арендатору.
  3. В соглашении должно присутствовать детальное описание помещения, чтобы исключить возможные конфликты, связанные с несоответствием объекта условиям договора.
  4. В тексте соглашения нужно четко прописать обязанность арендодателя передать помещение в собственность арендатору после выполнения условия о внесении выкупной стоимости.
  5. Если арендатор не исключает необходимость внесения каких-либо капитальных изменений в помещении до получения на него права собственности, то такую возможность обязательно необходимо указать в соглашении, в противном случае договоренность между сторонами может быть расторгнута.

Сделка аренды нежилого помещения с последующим его выкупом усложняется тем, что при ее документальном оформлении необходимо учитывать нормы законодательства относительно и аренды, и купли-продажи.

Составление договора — это самый важный этап, сторонам нужно быть внимательными при внесении в соглашение тех или иных пунктов. Выкуп помещения — это не обязанность арендатора, поэтому он может пользоваться объектом исключительно на правах аренды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: