+7 (499)  938-47-82 Москва

Требования к предварительному договору аренды нежилого помещения, образец документа

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

В тех случаях, когда стороны не готовы прямо сейчас заключать договор об аренде нежилого помещения, но собираются сделать это в будущем, они могут подписать либо предварительный документ, либо соглашение о намерениях. Но что именно представляют собой оба этих договора и есть ли между ними разница? Разберёмся, что конкретно говорит законодательство по этому поводу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Ст. 429 ГК РФ предусматривает такую форму отношений между сторонами, как предварительный договор. Применительно к аренде он будет означать документ, в котором арендатор и арендодатель принимают на себя обязательства заключить в ближайшем будущем (в заранее оговоренные сроки) соглашение на согласованных между ними условиях.

Статья не предусматривает никаких ограничений, поэтому предварительный докмент может быть заключён о чём угодно, прямо не запрещённом законом – в том числе, и о платном использовании нежилых помещений.

Что же касается соглашения о намерениях, то самого такого понятия в Гражданском кодексе не предусмотрено. Нет также и упоминания этого типа соглашений в других актах законодательства. Тем не менее, ч. 2 ст. 421 ГК РФ гласит, что стороны не обязаны при заключении договоров ограничиваться их перечнем, содержащимся в законодательстве – требуется лишь, чтобы условия не нарушали прямо установленных законами требований.

Соответственно, если стороны хотят заключить соглашение о намерениях в отношении аренды нежилого помещения, они имеют полное право это сделать. В этом случае при регулировании их отношений будет, согласно ст. 6 ГК РФ, применяться принцип аналогии. Это означает, что возможные споры будут решаться в соответствии с теми нормами законодательства, которые окажутся ближе всего к существу отношений между обеими сторонами.

Статья 6 ГК РФ. Применение гражданского законодательства по аналогии

  1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
  2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

На практике же соглашение о намерениях означает лишь то, что арендатор и арендодатель условились в будущем вступить в отношения аренды, не более. Никаких точных условий они обычно не оговаривают (хотя и имеют право это сделать): все конкретные вопросы будут решаться при заключении основного договора.

Если стороны оговорили все ключевые вопросы, то этот документ должен рассматриваться уже как предварительный договор и к нему будут полностью применяться требования, указанные в ст. 429 ГК РФ.

Различия, плюсы и минусы

Поскольку договор о намерениях прямо не предусмотрен, то руководствоваться надо практикой делового оборота. Из неё можно сделать вывод о том, что ключевые различия будут заключаться в следующем:

  • В предварительном соглашении арендатор и арендодатель полностью описывают ключевые моменты будущих отношений.

    Это означает, что должны быть указаны объект, который будет передан, срок, на который заключается основной договор, размер арендной платы, а также момент, в который должна быть заключена аренда (либо в виде календарной даты, либо в виде условия, при достижении которого стороны обязаны начать отношения – например, завершение государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество).

  • В документе о намерениях стороны лишь уславливаются, что в будущем непременно заключат соглашение, но не более.Этот тип документа не требует конкретизации ни условий, ни момента заключения основного соглашения.

Что касается выгоды, то разница состоит в следующем:

  • Предварительный хорош как для арендодателя, так и для арендатора. Обе стороны уже согласовали практически все вопросы, и им остаётся лишь подписать окончательный документ вместе с передаточным актом.
  • О намерениях выгоден больше для арендодателя. Он подтверждает намерения арендатора в будущем получить в пользование объект недвижимости, но не согласует условий, и потому арендодатель вправе увеличить плату, изменить срок аренды и т. д.
  • Требовать исполнения соглашения о намерениях в судебном порядке тяжелее, чем предварительного. Но даже в случаях, когда удаётся добиться положительного решения суда (например, как в постановлении ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/14547-09), суды склонны трактовать соглашение о намерениях в качестве предварительного.

    Поэтому если есть опасения, что контрагент откажется от заключения основного документа – лучше всё-таки подписывать предварительное соглашение, а не о намерениях аренды: эффект с точки зрения закона такой же, а вот доказывать в суде придётся меньше.

Если же стороны неправильно назвали документ, то при разрешении разногласий в суде придётся сначала выяснять, что именно они имели в виду, подписывая соглашение, и каковы были их истинные намерения. Лишь после этого суд может решить, какая конкретно норма права должна быть применена в данном случае.

Не надо путать с предварительным договором или соглашением о намерении аренды гарантийное письмо, которое используется при регистрации организаций в налоговой.

Само по себе письмо не сообщает третьим лицам ничего, кроме того, что стороны договорились о возможности заключения аренды и о предоставлении помещения в качестве юридического адреса. Это всего лишь извещение третьей стороны (в данном случае налоговой инспекции) о том, что такие отношения могут быть заключены в будущем. Никто не мешает арендатору после регистрации осуществить аренду другого помещения и изменить свой юридический адрес.

Цель заключения

Единственная цель заключения обоих видов – это обеспечить в будущем арендные отношения. Причины же для подписания этих документов могут быть самые различные:

  • Стороны собираются вступить в отношения аренды, но пока есть обстоятельства, препятствующие этому. Например, у арендатора нет пока финансовой возможности заключить соглашение, но он намерен «застолбить» помещение за собой, чтобы арендодатель не сдал объект кому-то другому.
  • Объект аренды ещё не введён в эксплуатацию. Такого рода отношения связаны с помещениями в строящемся здании.
  • Арендодатель ещё не завершил оформление права собственности на здание или помещение в нём. Хотя новый закон о регистрации прав на недвижимость и существенно упростил процедуру, она всё же занимает время. Но часто бывает, что упускать возможного арендатора нельзя.
  • Арендатор нашёл подходящие ему условия аренды и не хочет, чтобы помещение перехватило другое лицо.

Возможны и другие причины для заключения обоих видов. С точки зрения законодательства различия нет: стороны не обязаны ни перед кем отчитываться о том, почему они согласились подписать этот документ.

Существенной разницы в причинах для заключения предварительного договора и соглашения о намерениях нет. Принцип свободы разрешает арендатору и арендодателю заключать любые сделки, прямо не противоречащие законодательству.

Правовое регулирование

Применительно к предварительному соглашению действует ст. 429 ГК РФ. Она предусматривает, что отношения этого вида должны заключаться в той же форме, что и основные. Однако есть исключение: хотя аренда сроком в год и более и должна регистрироваться в ЕГРН, предварительных соглашений это не касается (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

Поэтому стороны должны обращаться в регистрирующий орган лишь в том случае, когда они всё же заключили основной договор, предварительный в ЕГРН не фиксируется.

Тем не менее, это означает, что предварительный контракт обязательно должен быть оформлен в письменном виде. Устное соглашение или же заключённое с помощью конклюдентных действий (например, в виде кивка на вопрос контрагента: «Ну что, мы договорились?») с правовой точки зрения не имеет ни малейшей юридической силы.

Что же касается соглашения о намерениях, то оно законодательно никак не регулируется. Тем не менее, исходя из принципа аналогии, можно сделать вывод о том, что оно тоже обязательно должно заключаться в письменном виде и не нуждается в государственной регистрации.

При разрешении споров суды исходят из того, что приравнивают договор о намерениях к предварительному. Поэтому крайне желательно заключать их в единой форме.

Условия составления временного соглашения

Согласно ст. 607 ГК РФ, предварительный контракт составляется так же, как и основной. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что документ обязан быть оформлен в письменном виде, при этом в нём должны обязательно должны быть оговорены следующие условия:

  • Объект аренды. Как минимум, стороны должны в документах отразить адрес помещения. Но лучше всего указать кадастровый номер – это уникальный идентификатор, позволяющий точно отличить один объект недвижимости от другого.
  • Срок аренды. Договор может быть краткосрочным (при этом его не надо регистрировать в Росреестре), долгосрочным (то есть, заключаемым на срок от года и более с обязательным включением условий договора в ЕГРН) или бессрочным (в этом случае никаких условий о сроке в договор не вносится, поэтому формально договор не регистрируется).
  • Арендная плата. Она обязательно должна быть отражена в предварительном договоре.
  • Срок, в течение которого должен быть заключён основной договор.

Стороны могут указать в предварительном контракте и другие условия – никто не вправе им препятствовать. Но без перечисленных выше условий соглашение не может считаться заключённым.

Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения
Скачать образец предварительного договора аренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Требования к контракту

В том случае, если арендатор и арендодатель заключают лишь контракт о намерениях, требования законодательства мягче. Поскольку ни ГК РФ, ни другие нормативные акты не предусматривают этого документа, стороны вольны указывать в нём всё, что угодно.

Тем не менее, практика делового оборота предусматривает следующие требования к документу этого типа:

  1. Объект отношений. Стороны должны указать, в отношении чего они заключают соглашение.
  2. Намерения сторон. Нужно оговорить, что речь идёт именно об аренде. Это необходимо, чтобы отличить, например, аренду от соглашения безвозмездного пользования.
Скачать бланк договора намерения аренды нежилого помещения
Скачать образец договора намерения аренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Никаких иных требований ни законодательство, ни практика не предъявляют, и потому ими можно не руководствоваться.

Можно ли заключить соглашение о намерениях в строящемся здании?

Заключать соглашение относительно помещения в том здании, которое ещё не построено, можно. Однако в этом случае надо в условиях оговорить, что основной документ должен быть заключён лишь после того, как сам объект недвижимости будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.

Никаких существенных разночтений между предварительным и договором намерения аренды в этом случае не будет. Главное – указать, что условия основного договора начинают действовать после того, как состоится регистрация объекта недвижимости.

Существенными рисками при этом могут быть:

  • Просрочка времени регистрации. Чтобы её избежать, аредодателю надо указать лишь, что основной договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации.
  • Изменения объекта. Если на стадии завершения проекта изменилась площадь помещения, это надо непременно отразить в договоре, иначе он будет считаться не имеющим юридической силы.

Нужно ли регистрировать?

Регистрации для предварительного договора или договора о намерениях не требуется. Хотя законодательство и предусматривает единую форму заключения, судебная практика исходит из того, что требования о включении договора в ЕГРН касаются лишь тех случаев, когда соглашение уже заключено и его срок действия равен году или более.

Связано это со следующими обстоятельствами:

  • Стороны лишь согласовали будущие условия, а не заключили сам договор, и потому нормы ГК РФ о договоре аренды недвижимости неприменимы.
  • Предварительный договор (равно как и соглашение о намерениях) носят безвозмездный характер, в отличие от собственно аренды. Поэтому к ним не применимы правила, касающиеся аренды недвижимости.

Последствия отказа от исполнения обязательств

В том случае, если одна из сторон отказывается заключить основной договор при подписанном предварительном, контрагент вправе обратиться в суд и добиться подписания соглашения на тех условиях, которые были оговорены ранее.

В тех же случаях, когда подписан договор намерения, формально конрагент не может требовать подписания. Но в действительности же суды исходят из того, что приравнивают такие договора к предварительным соглашениям, и потому руководствуются соответствующими нормами ГК РФ.

Разница между предварительным договором и договором о намерении аренды исчезающе мала, поскольку суды исходят из того, что приравнивают их друг к другу. Поэтому нет существенной разницы между тем, какой именно договор подписывают стороны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: