+7 (499)  938-47-82 Москва

Можно ли заключать договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, как это делается?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Оформление договора аренды нежилого помещения требует учета множества нюансов. Как предусмотреть все необходимые моменты, какие документы для этого нужны и что важно прописать в соглашении – читайте в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли физлицам заключить соглашение, на основании каких законов?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим договорные отношения по аренде нежилых помещений, является Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), отдельная глава которого посвящена данному виду договора. ГК РФ закрепляет как общие правила для договора аренды, так и частные, например, для договора аренды здания, сооружения, предприятия.

К актам, регулирующим подобные правоотношения, относятся:

Статьи 606, 608, 650, 656 ГК РФ не исключают возможности заключения такой сделки между двумя физическими лицами.

Любой арендодатель, в том числе и физическое лицо, должен быть собственником сдаваемого в аренду имущества либо лицом, управомоченным на совершение такой сделки (ст. 608).

Структура и содержание соглашения

Нормативные положения о форме договора содержатся в статьях 609, 651, 658 ГК РФ в зависимости от разновидности предмета договора (здание, сооружение, предприятие и так далее). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, если договор заключается на срок свыше одного года, то необходима письменная форма документа, который подписывают обе стороны. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность совершенных сторонами действий (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как правило, структура такого письменного соглашения выглядит следующим образом:

  1. Сначала пишется название документа (договор об аренде нежилого помещения/здания/сооружения/предприятия). Ниже обозначается дата и место (населенный пункт) составления соглашения.
  2. Далее идет основной текст, включающий следующие элементы:

    • стороны (ФИО, адрес и иные паспортные данные арендодателя и арендатора);
    • содержание договора, то есть его условия;
    • содержание обязательства, то есть права и обязанности сторон (возможность сдачи помещения в субаренду, порядок доступа собственника к имуществу, необходимость уплаты коммунальных платежей, проведения текущего и капитального ремонта и так далее);
    • ответственность сторон за ненадлежащее исполнение соглашения (возмещение убытков, неустойка и прочее);
    • особенности, касающиеся прекращения, изменения и расторжения сделки (например, основания изменения размера арендной платы или способа ее представления).
  3. После основного текста указываются заключительные положения, например, о количестве экземпляров и моменте вступления соглашения в силу.
  4. Завершающими графами являются реквизиты сторон и их подписи.

Наиболее обширным и требующим особого внимания является блок, содержащий условия договора. В этом блоке необходимо указать:

  1. Предмет соглашения (разновидность нежилого помещения, его площадь, местоположение, документ на право собственности, целевое назначение помещения и прочее. При пренебрежении этим пунктом сделка считается незаключенной из-за отсутствия возможности идентифицировать ее предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ)).
  2. Арендная плата (размер, способ, периодичность оплаты, включается ли в общую стоимость коммунальные платежи).
  3. Срок действия (может содержать положения о пролонгации, то есть автоматическом продлении в случае, если обе стороны не предпринимают действий по прекращению соглашения).

Шаблон документа и образец его заполнения можно скачать ниже:

Как правило, подписание соглашения происходит на основании акта приема-передачи имущества, содержащего его описание и состояние на момент перехода помещения арендатору. Такое условие можно прописать в предварительном договоре, предшествующем подписанию основного соглашения.

Необходимые документы

Среди необходимых документов для заключения сделки:

  1. Документ, удостоверяющий личность арендодателя и арендатора либо их представителей (в последнем случае требуется нотариально удостоверенная доверенность на осуществление правомочий).
  2. Документ, подтверждающий право собственности на объект.
  3. Технический паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  4. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  5. Справка, подтверждающая отсутствие задолженности за объект.
  6. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, понадобится согласие супруга или супруги.
  7. Если арендная плата перечисляется на счет в банке, то нужна справка об открытии банковского счета и платежные реквизиты.
  8. Договор об оказании коммунальных услуг (водо- и газоснабжение, водоотведение, электрификация, отопление и другое).

Срок действия

Согласно статье 610 ГК РФ, срок аренды определяется соглашением между сторонами. Если этот срок в договоре не прописан, то он считается бессрочным. Отказ от исполнения сделки в таком случае производится в виде письменного предупреждения иной стороны за 3 месяца или в другой срок, установленный бессрочным соглашением. Минимальный и максимальный сроки действия аренды нежилых объектов законодательно не оговорены.

Регистрация

В 2012 году необходимость регистрации таких договоров отменялась, но Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ вновь закрепил обязательную регистрацию. Так, статьи 609, 651, 658 ГК РФ устанавливают необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости. С момента этой регистрации соглашение считается заключенным.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Регистрация аренды здания либо сооружения необходима в случае срока действия соглашения не менее чем на год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Для совершения регистрации нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра либо в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ). При себе необходимо иметь следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • удостоверение личности;
  • документ на право собственности;
  • 3 экземпляра договора аренды;
  • технический план БТИ;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • справка из налогового органа об отчислениях гражданина за последние полгода.

Размер государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, для физических лиц составляет 2 000 рублей.

Процедура оформления права арендатора регистрирующим органом занимает 7 рабочих дней со дня приема пакета документов (п. 1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Расторжение

Досрочное расторжение сделки предусматривается статьями 619 и 620 ГК РФ по требованию арендодателя или арендатора соответственно. В случае расторжения со стороны арендодателя, причинами могут послужить:

  • использование помещения с нарушением условий договоренностей;
  • ухудшение состояния объекта;
  • невнесение арендной платы более 2 раз подряд;
  • невыполнение обязанности по осуществление капитального ремонта;
  • иные основания, установленные соглашением.

Расторжение сделки в таком случае возможно лишь после письменного предупреждения арендатора о необходимости выполнения условленных обязательств.

В случае арендатора расторжение возможно, если:

  • помещение непригодно для использования не по вине арендатора;
  • арендодатель препятствует доступу в помещение и его использованию;
  • арендодатель не осуществляет обязанность по проведению капитального ремонта;
  • наличествуют иные, установленные в договоре причины.

Если обе стороны желают расторгнуть сделку, то составляется соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Если же расторжение не обоюдное, то одна из сторон направляет другой письменную претензию, содержащую указание на причину такого волеизъявления, документы, подтверждающие требования стороны (справки, выписки, фото- и видеоматериалы). В случае отказа одной из сторон разрешить конфликт удовлетворением требований другой стороны, можно обратиться в суд.

Оформление договора аренды нежилого имущества имеет ряд особенностей, отличающих его от других видов договора аренды. Подобные сделки требуют удостоверения в государственных регистрирующих органах. Зачастую, во избежание лишних проблем, стороны прибегают к использованию профессиональной юридической помощи для оформления таких сделок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: