+7 (499)  938-47-82 Москва

Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с арендными каникулами и не только

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Нежилые помещения арендуются для ведения бизнеса. К этой категории относятся офисные помещения, магазины, склады, цеха для производства, здания промышленного назначения. Чтобы оформить арендные отношения, нужно составить договор. Рассмотрим порядок его заключения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Договор аренды нежилого помещения – это документ, который включает:

  • права и обязанности сторон;
  • сроки действия;
  • оплата;
  • сохранность имущества;
  • как будет использоваться объект;
  • условия расторжения договорённостей.
Заключается такой договор исключительно в письменной форме. Заверять сделку у нотариуса не обязательно.

Виды

Бывают такие виды договоров:

  • типовой;
  • предварительный;
  • безвозмездный;
  • с правом выкупа;
  • трёхсторонний.

Типовой

В этом договоре прописываются стандартные пункты. В зависимости от того, физическое или юридическое лицо подписывает соглашение, фиксируется следующая информация:

  • ФИО сторон;
  • паспортные данные;
  • контактные номера телефонов;
  • адреса;
  • полное наименование организации;
  • ОГРН, ИНН;
  • реквизиты;
  • расчетный счет.

Записываются характеристики нежилого помещения:

  • общая площадь;
  • месторасположение;
  • наличие имущества в здании, полный его перечень и т.д.

В условиях указывается:

  • порядок передачи объекта договора;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия и порядок продления договорённостей;
  • ответственность арендатора и собственника, способ разрешения споров;
  • правила расторжения соглашения;
  • реквизиты сторон, подписи и дата.
Скачать бланк типового договора аренды нежилого помещения
Скачать пример заполнения типового договора аренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Если в помещении планируют зарегистрировать компанию, необходимо получить письменное согласие от собственника (оформляется в виде письма).

Предварительный

Предварительная договорённость заключается в случаях, когда строительство объекта, который сдается в аренду, еще не закончено или здание находится на реконструкции. Главный пункт в тексте – обязанность сторон подписать основной договор в назначенный срок (когда помещение будет готово к использованию). В документе указывают адрес и технические характеристики нежилого помещения (площадь, этаж, проект здания). Если арендатор вносит задаток, это тоже фиксируется в соглашении.

Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения
Скачать образец предварительного договора аренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Безвозмездный

Главное отличие безвозмездного контракта от обычного – отсутствие пункта про арендную плату, то есть, собственник передает здание в эксплуатацию бесплатно. Стороны именуются «ссудодатель» и «ссудополучатель». Сделка заключается для того, чтобы подтвердить законность пребывания ссудополучателя на объекте (требуется для контролирующих органов). В соглашении прописывают обязанности по сохранности и содержанию объекта (коммунальные расходы, ремонт).

Скачать бланк договора безвозмездной аренды (ссуды) нежилого помещения
Скачать образец договора безвозмездной аренды (ссуды) нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

С правом выкупа

К такому договору выдвигаются такие же требования, как и к соглашению о купле-продаже. Отдельными пунктами указывается способ оплаты: будет ли арендатор делать выплаты параллельно с внесением арендной платы или обязуется выплатить всю сумму за стоимость помещения по окончанию срока действия аренды. Когда полная плата за помещение будет внесена, нужно позаботиться о переоформлении документов на права собственности.

Арендатор становится полноценным собственником арендуемого помещения только после государственной регистрации перехода прав.
Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с правом выкупа
Скачать образец договора аренды нежилого помещения с правом выкупа
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Трёхсторонний

Трёхсторонний договор аренды – это когда сделку заключают несколько субъектов. Особенность в том, что при передаче имущества, оформляется три акта передачи арендуемого объекта и все документы подписываются в трёх экземплярах.

Трёхсторонние договора используют тогда, когда арендуется муниципальная собственность. В таком случае кроме арендодателя и арендатора присутствует третья сторона – балансодержатель.

Балансодержатель – представитель муниципальной власти, который управляет арендуемым объектом. Он не обладает специальными полномочиями и правами и является простым представителем арендодателя.

В трёхстороннем договоре отображаются те же существенные условия, что и в двухстороннем, только с учетом данных балансодержателя. Еще один вид трёхсторонних соглашений – множественность стандартных контрагентов.

Проще говоря – два арендатора или арендодателя. В таком случае документ отличается от стандартного только количеством сторон.

Скачать бланк трехстороннего договора аренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сроки

По срокам действия договор аренды бывает:

  • до одного года;
  • более одного года;
  • бессрочный.

В первых двух случаях в документах указывают точные даты, когда истекает срок действия договорённостей. В последнем – конечной даты нет. Если кто-то из сторон решит расторгнуть бессрочное соглашение, ему необходимо предупредить другую сторону за 1-3 месяца до прекращения сотрудничества.

Об условиях хранения

У юридических лиц договор на аренду нежилых помещений должен сохраняться в архиве предприятия постоянно (согласно п.424 «Перечня типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения» (утв. Росархивом 06.10.2000). Уничтожение или изъятие недопустимо!

Срок исковой давности

В случае, когда арендатор нарушает условия сделки (например, не выплачивает вовремя деньги), собственник может расторгнуть соглашение и подать на него в суд. Срок исковой давности по договорам аренды нежилых помещений составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении прав.

Временной промежуток меняется в таких случаях:

  1. наниматель частично погасил задолженность;
  2. арендодатель написал заявление в суд о продлении или возобновлении срока исковой давности;
  3. арендатор скрылся, и дело возобновляют после его возвращения.

Кто может выступать сторонами?

Сторонами договора могут быть ИП, юридические и физические лица, административно-территориальные, национально-государственные и муниципальные образования.

Для юридических и физических лиц нужны разные пакеты документов для регистрации. Так же для них отличается сумма государственной пошлины (ПП. 22 П. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Много дополнительных требований устанавливается при заключении контрактов на аренду муниципального имущества или государственного. В тех случаях, когда арендодателем является государство, сторонами приобретается дополнительная ответственность по договору аренды.

Что происходит при смене собственника?

Если по каким-то причинам происходит смена собственника нежилого помещения, то договор аренды в этом случае не теряет своей юридической силы (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014). Смена арендодателя не является основанием к изменению условий или расторжению соглашений (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Стороны могут принять решения прекратить сотрудничество в том случае, если новый владелец решил продать арендуемое имущество. В таком случае, арендодатель должен предупредить нанимателя за три месяца до даты расторжения сделки.

Как правильно составить и заключить соглашение?

Для составления и подписания договора арендодатель должен предъявить документы, подтверждающие его права на собственность, кадастровый и технический паспорт. Если собственником является компания, нужны учредительные документы. Если это физическое лицо – достаточно паспорта. Так же потребуется доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Наниматель тоже должен иметь при себе учредительные документы и паспорт.

Чтобы знать, как заполнить документ, необходимо ознакомиться с сутью, особенностями содержания и предметом соглашения:

  1. Данные сторон. Для юридических лиц: ФИО представителя, полное название компании, номер расчетного счета, ИНН и ОГРН, контактный номер телефона, адрес. Для физического лица: ФИО сторон, паспортные и контактные данные, адрес, реквизиты.
  2. Объект договора. Записываются технические характеристики помещения, площадь, месторасположение.
  3. Порядок передачи объекта. Передача происходит по акту. В пункте указываются сроки, в течение которых помещение передается арендодателем и принимается арендатором.
  4. Права и обязанности. Тут обозначают размер арендной платы и ежемесячная дата ее внесения, обязанности по ремонту (поточному и капитальному), условия оплаты дополнительных расходов (коммунальные счета), запрет на субаренду и самовольную перепланировку и т.д.
  5. Обязательно оговаривается цель использования помещения (офис, склад, производство и т.д.)
  6. Информация об имуществе (полный перечень того, что находится в здании).
  7. Сроки действия, порядок продления договора и правила расторжения.
  8. Способ разрешения спорных вопросов.

Если арендуется недвижимость с земельным участком

Арендатор имеет право пользоваться земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, а также прилегающим земельным участком в том размере, который необходим для достижения целей найма. В договоре прописывается размер участка, который используется арендатором. Если эти данные не зафиксированы, то наниматель может пользоваться всей территорией. При необходимости заключают дополнительное соглашение на аренду земли.

Скачать образец бланка договора аренды нежилого помещения и земельного участка
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

С оборудованием

При аренде нежилого помещения вместе с оборудованием в документ записывают:

  1. серийные и регистрационные номера;
  2. технические характеристики оборудования;
  3. указывают инвентаризационные номера.
Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с оборудованием
Скачать образец договора аренды нежилого помещения с оборудованием
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Часть объекта

Когда арендуется часть нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, необходима индивидуализация этой части здания (оформляется технический паспорт). Площадь разделяется перегородками. В договоре в обязательном порядке прописываются условия оплаты коммунальных платежей и дополнительных расходов, которые зависят от размера арендуемой части.

Скачать бланк договора аренды части нежилого помещения
Скачать образец договора аренды части нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Со страховым депозитом

Страховой депозит, он же обеспечительный платеж, выступает гарантией благонадёжности арендатора. Сумма эквивалентна сумме арендной платы за один-два месяца. Чаще всего эти деньги засчитывают, как оплату за последние месяцы аренды.

Скачать образец бланка договора аренды помещения со страховым депозитом
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

С арендными каникулами

Арендные каникулы предоставляется арендатору в том случае, если он не может начать использование помещения в полной мере (заканчивается ремонт, проводиться перепланировка здания, ведутся отделочные работы). Наличие арендных каникул прописываются в договоре двумя способами:

  1. Пункт находится в тексте, если каникулы совпадают с началом действия контракта.
  2. Условия фиксируются в дополнительном соглашении, если снижение оплаты необходимо во время использования объекта.
Скачать образец бланка договора аренды нежилого помещения с условием об арендных каникулах
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Допсоглашения

Дополнительные соглашения необходимы в том случае, если нужно изменить некоторые условия в прописанном ранее договоре. С их помощью продлевают срок действия договорённостей или досрочно их расторгают (дополняют актом обратного приема-передачи объекта аренды). Если меняются условия по арендной плате, по объему прав и обязательств сторон, тоже помогут дополнительные соглашения.

Форма и вид соглашений должны соответствовать основному договору. Если документ заверен у нотариуса, то и дополнительное соглашение заверяется. Если аренда зарегистрирована в Росреестре, значит, и доп. соглашения там регистрируются.

Нужно ли регистрировать?

Если срок аренды нежилого помещения не больше 12 месяцев или считается бессрочным, то регистрировать документ в Росреестре не надо (п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также не регистрируется предварительное соглашение.

Когда регистрация необходима:

  • срок аренды больше одного года;
  • аренда нежилого помещения с последующим выкупом недвижимости;
  • внесение изменений или дополнений в ранее зарегистрированный договор.

Споры

Какие споры могут возникнуть:

  • Отличие фактических характеристик арендуемого объекта с теми, которые указаны в договоре.
  • Аренда помещения сразу несколькими лицами.
  • Аренда части недвижимости.
  • Аренда арестованной или заложенной недвижимости.
  • Споры по регистрации договора в Росреестре.
  • Ограничения прав арендодателя или арендатора с помощью угроз о расторжении контракта.
  • Невозможно использовать помещение по назначению.
  • Ремонт текущий и капитальный. Возмещение расходов его проведения.
  • Индексация размера арендной платы и страхового депозита.
  • Изменение размера арендной платы больше одного раза в год.
  • Субаренда.
  • Ответственность нанимателя за ущерб, потерю арендованной недвижимости.
  • Споры по одностороннему расторжению договора.
  • Возврат имущества в первоначальном виде и т.д.

Спорные вопросы решаются в соответствии с условиями договора. Для этого в тексте специально прописан пункт «Способ разрешения спорных вопросов». Если решить проблему не удается самостоятельно (спорный вопрос не прописан в соглашении), нужно проконсультироваться с юристом и обратиться в суд.

Подводные камни

  • Перед тем, как заключить сделку, арендатору стоит проверить документацию арендодателя и убедиться, что он имеет право сдавать объект в аренду. Можно заказать выписку из специального реестра – ЕГРН. Выписка покажет, кто является собственником, есть ли другие долгосрочные аренды, задолженности или аресты по данному объекту. Если владелец – юридическое лицо, понадобится справка ЕГРЮЛ.

    Если договор подписан не уполномоченным лицом, то суд признает такое соглашение недействительным.
  • Если планируется долгосрочная аренда, но стороны решают заключить несколько краткосрочных договоров, чтобы не регистрировать документы в Росреестре, то арендатор находится в зоне риска. Дело в том, что собственник может принять решение не продолжать сотрудничество и разорвать соглашение в одностороннем порядке (даже если в контракте прописано автоматическое продление).
  • Договор аренды в иностранной валюте может удивить подводными камнями. Причиной проблем станет постоянное и непредсказуемое колебание курса. Падение или рост курса валют не является причиной для расторжения сотрудничества. А значит, в случае резких перепадов одна из сторон попадает в невыгодное положение. Та же ситуация возникает тогда, когда страховой депозит вносится в валюте.
  • Предварительный договор. Это соглашение может быть подписано без участия юристов. Его цель – зафиксировать предварительную договорённость о том, что в назначенный срок стороны должны заключить официальную сделку. Но в документе часто прописывают условия, права и обязанности будущих партнёров. К этим пунктам нужно относиться внимательно, потому что изменить их во время подписания основного договора крайне проблематично.
  • Стоит следить за сроками действия предварительно договора. Если в течение года с момента подписания соглашения о намерениях основной контракт так и не был подписан, собственник может отказаться от договорённостей, аргументируя это истечением годичного срока.

В каждой, даже самой продуманной ситуации могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства. Наличие письменного договора – это способ обезопасить себя и свой бизнес. Соблюдайте оговоренные условия. Если есть необходимость, заключайте дополнительные соглашения и обращайтесь к опытным юристам за консультацией.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: