Что такое аренда нежилого помещения: преимущества и недостатки, условия, нюансы процедуры и особые случаи

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

В периоды роста малого и среднего бизнеса тема съёма нежилых помещений особенно актуальна. В настоящее время более половины всех запросов в интернете принадлежит именно ей. На какие же важные моменты следует обратить внимание? Об этом вы узнаете из этой статьи.

Показать содержание

Что такое аренда нежилого помещения?

Это временное или бессрочное пользование объектом собственника, подтверждённое договором. Аренда коммерческой недвижимости — один из способов ведения предпринимательской деятельности. Правовые отношения между сторонами по этому вопросу регламентируются § 4 главы 34 ГК РФ.

Существует понятие аренды площадей свободного назначения. Это съём помещения без определенного предназначения, которое можно переделать под любую направленность. Оно может находиться в жилом здании, быть пристроенным или отдельно стоящим. Такие объекты пользуются популярностью и востребованы у предпринимателей.

При решении вопроса об аренде нежилых помещений в многоквартирном жилом доме следует обратиться к собранию собственников. Оно имеет право решать вопросы по использованию общего имущества (п. 3, 3.1 части 2 ст.44 ЖК РФ). Решения принимаются квалифицированным большинством, кворум составляет 2/3 от площади всех собственников (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Преимущества и недостатки найма такой недвижимости от собственника

Преимущества:

  • гарантия законности сделки;
  • точная и подробная информация об арендуемой площади;
  • отсутствие комиссии;
  • возможность дополнительного пакета услуг;
  • арендатору не нужно заниматься оформлением документов, оплачивать налоги и коммунальные платежи.

Недостаток — длительность процедуры.

Какие могут быть условия?

  1. Сторонами сделки могут выступать как юр-, так и физлица.
  2. Объект аренды должен быть определен, в договоре требуется указывать данные, позволяющие точно установить предмет соглашения.
  3. Объектами сделки могут стать как здания и сооружения, так и их части.
  4. Размер арендной платы должен быть указан в соглашении, в противном случае, договор считается не заключенным.
  5. По срокам аренда может быть: краткосрочной (до года), долгосрочной (год и более), бессрочной (срок аренды не указан).
  6. При сроке договора более 1 года, требуется регистрация сделки в Росреестре.
  7. Договор на аренду здания с земельным участком заключается, если здание было возведено более одного года назад (ст. 652 ГК РФ).
В договоре аренды нежилых помещений прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя. Они регламентированы ст.616 ГК РФ.

Права арендатора:

  1. Пользоваться арендованным объектом.
  2. Передавать имущество другому лицу в субаренду с согласия арендодателя.
  3. Менять целевое использование объекта с согласия арендодателя.
  4. Предлагать снижение стоимости.
  5. Проводить ремонт, оговорив условия с арендодателем.

Обязанности арендатора:

  1. Своевременно вносить арендную плату.
  2. Производить за свой счёт текущий ремонт.

Права арендодателя:

  1. Требовать соблюдения правил пользования имуществом.
  2. Посещать объект для проверки его состояния.
  3. Получать арендную плату.
  4. Предлагать изменить сумму и график арендной платы.

Обязанности арендодателя:

  1. Предоставление объекта в пользование арендатору.
  2. Отвечать за недостатки сданного в аренду имущества.
  3. Производить капитальный ремонт объекта.

Нюансы процедуры

Кому нужны ОКВЭД и ОКПД?

ОКВЭД – это (общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Коды ОКВЭД необходимы тем, кто:

  • открывает расчетный счёт в банке;
  • предоставляет налоговую, бухгалтерскую и статистическую отчетность в ИФНС и Росстат;
  • проводит банковские платежи;
  • меняет юридический адрес (адрес регистрации);
  • меняет личные данные ИП или наименование предприятия.

ОКПД – это (общероссийский классификатор видов деятельности, продукции и услуг). Присвоение кодов ОКПД необязательно. Организация вправе самостоятельно указать коды товарам и услугам подобрав их в классификаторе.

Стоимость, расчет и порядок оплаты

Размер платы за съём нежилого помещения определяется только волей арендодателя и арендатора. «Методика по определению уровня арендной платы», утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992г., имеет рекомендательный характер.

Арендная плата может быть в виде фиксированной суммы в месяц или рассчитываться как произведение цены за м² на площадь помещения. Также съёмщик обязан оплачивать коммунальные платежи. Как правило, арендная плата перечисляется на счёт арендодателя. Физическому лицу открывать расчётный счёт необязательно. Предельная величина расчёта наличными деньгами составляет 100000 рублей в рамках одного договора.

Налогообложение

Арендодатель обязан ежегодно сдавать декларацию 3-НДФЛ. С полученных за аренду сумм налог составит 13%. Чтобы воспользоваться упрощёнными режимами расчёта налога, можно открыть ИП, тогда налог может снизиться до 6%. Юридические лица, сдающие нежилую недвижимость, платят по ставке налога на прибыль 20%, а также плюс 18% НДС, если являются плательщиками налога на добавленную стоимость.

Порядок правильного оформления сделки

Арендные отношения в РФ регулируются главой 34 ГК РФ, в 606, 610 и 650 статьях которой указывается на необходимость оформления договора при любых сделках. Договор аренды — типовой документ, который не может быть составлен в произвольной форме.

Письменное оформление документа выгодно всем участникам, так как предупреждает недоразумения и споры относительно порядка его исполнения.

Обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат договоры, заключенные на срок более одного года.

Условия расторжения договора

Если срок договорных отношений не истёк, стороны могут прекратить правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению сторон.
  2. В судебном порядке по инициативе одной из сторон.
  3. По инициативе любой стороны по основаниям, определённым договором аренды.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор:

  • более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату;
  • пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или неоднократным нарушением;
  • существенно ухудшает состояние арендованного объекта.

Это регламентировано статьями 619 и 620 ГК РФ.

Особенности взыскания задолженности

Согласно ст.619 ГК, арендодатель не имеет права обратиться в суд, если его досудебное требование не было направлено арендатору в форме письменной претензии.

Особые случаи

Субаренда

Разрешение на субаренду регламентируется ст. 615 п. 2 ГК РФ. В договор аренды может быть внесён пункт, позволяющий арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. В этом случае согласие собственника не требуется.

Договор повторной аренды не может превышать срок первичного найма. По истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается налогом в 13%.

Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательно наличие основных пунктов.

Когда нужна переуступка прав?

Переуступка прав аренды бывает нужна по следующим причинам:

  • продажа капитального строения на арендованном участке;
  • арендатор поменял место жительства и переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса.

Смысл в такой передаче прав заключается в том, что, независимо от того используются площади или нет, арендодатель должен получить, а арендатор — заплатить арендную плату. Чтобы ни одна из сторон не несла материальные убытки, и предусмотрено такое право (п. 2 ст.615 ГК РФ).

Есть ли разница при найме зданий, недвижимости в МКД и отдельных площадей?

При передаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду, собственник обязан на прежних условиях вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества (п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10), а также оплату коммунальных услуг (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).

В ГК РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды отдельных нежилых помещений. Отличий между этими договорами законодательством также не предусмотрено.

Возможные проблемы

Основные проблемы могут возникнуть при нарушении законодательства и порядка заключения сделки:

  • арендован объект, который не был зарегистрирован и введён в эксплуатацию;
  • арендован объект, не подходящий для бизнеса арендатора по характеристикам;
  • при съёме помещения у унитарного предприятия или от имени доверительного управляющего договор не согласован с собственником;
  • сдача объекта в субаренду без письменного согласия владельца;
  • аренда у нескольких собственников без согласия каждого;
  • не прописан пункт о сумме арендной платы и порядке её изменения;
  • не оговорены условия ремонта и переоборудования помещения;
  • арендатор сдаёт объект в субаренду, при этом не считает себя материально ответственным за него.

Процедура предоставления объекта во временное пользование предполагает грамотное оформление сделки. Предварительное изучение этого вопроса поможет избежать «подводных камней», сберечь время, нервы и деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: