Понятие производственного здания, назначение и эксплуатация промышленной недвижимости, сделки с этими объектами

В разных производственных областях используются свои типы зданий и сооружений. Эти объекты сильно отличаются от жилых и общественных зданий. В статье разберём, на какие категории делится промышленная недвижимость, а также расскажем об особенностях эксплуатации таких зданий.

Показать содержание

• Категории недвижимости производственных предприятий: основные понятия
• Классификация недвижимости по назначению
• Вспомогательные помещения — что это такое?
• Особенности и правила эксплуатации объектов производственных предприятий
• Обследование и экспертиза
• Требования к строительству и реконструкции
• Аренда и продажа

Категории недвижимости производственных предприятий: основные понятия

Рассмотрим, что включает в себя определение промышленного здания, сооружения, объекта и помещения, а также чем различается между собой недвижимость производственных предприятий.

1. Объекты — имущественные комплексы — производственные подразделения, которые используются для работы предприятия: цеха, склады, санитарно-бытовые комнаты и другие.
2. Помещения — замкнутые пространства в промышленных зданиях, в которых посменно или в течение дня работают люди. Помещения являются частью объектов, а объекты, в свою очередь, частью зданий. Сооружения практически всегда располагаются за пределами производственных зданий.
3. Здания — строения, где размещаются производственные предприятия или заводы. Они должны обеспечивать нормальные условия трудового процесса и эксплуатации оборудования.
4. Сооружения — это строительные системы, которая имеет подземные или надземные части. Сооружения состоят из несущих и ограждающих конструкций и выполняют определенные функции в процессе производства или принимают нагрузки от оборудования и коммуникаций. К категории сооружений относятся коммуникационные постройки, отстойники, очистные сооружения, водонапорные башни, эстакады, дымовые трубы, тоннели.

Здания и сооружения отличаются по следующим признакам:

• Здания предназначены для работы людей, сооружения — сами выполняют технические функции.
• Здание всегда расположено над землей, сооружение может полностью находиться под землёй.
• В здании могут размещаться помещения, в сооружениях — редко.

Классификация недвижимости по назначению

Рассмотрим, в чем отличие гражданских, промышленных, сельскохозяйственных и административных зданий.

По своему функциональному назначению, здания бывают следующих видов:

1. Гражданские — это жилые (дома или общежития) и общественные: школы, магазины, кинотеатры, музеи и т.д. Этот тип строений обеспечивает социальные и бытовые потребности человека.
2. Промышленные — в них располагаются заводы, гаражи, цеха и склады.

   Главное отличие от гражданских — это наличие огромных территорий внутри которых практически нет стен и отдельных помещений. В гражданских строениях наоборот, на небольших площадях большое количество помещений разного размера.

3. Сельскохозяйственные — обеспечивают производство и хранение сельхозпродукции и содержание скота.

   Некоторые сельскохозяйственные строения имеют общие особенности с производственными: строятся по тем же принципам, предназначены для выполнения определённых технологических процессов, оказывают негативное влияние на окружающую среду.

   Отличия: с/х строения меньше по размерам, их строят из более дешевых материалов, поэтому они менее долговечны.

4. Административные — в них расположены государственные ведомства, общественные организации и учреждения.

   Планировка административных строений — ячеистая, множество отделов чаще всего размещены по обеим сторонам объекта.

   В этом главное отличие административных строений от производственных, внутри которых минимум отдельных помещений.

Вспомогательные помещения — что это такое?

Вспомогательные здания и помещения производственных строений обеспечивают бытовую и административную работу предприятия. Без них работа на производстве невозможна:

• административные кабинеты;
• бытовые помещения (гардеробные, душевые, санузлы);
• медпункты;
• библиотеки;
• кпп и пр.

Особенности и правила эксплуатации объектов производственных предприятий

При эксплуатации производственных строений должны соблюдаться санитарные нормы, требования пожарной безопасности и правила охраны окружающей среды. Ответственные лица должны контролировать техническое состояние элементов здания, а также следить за работой производства.

После каждого обследования производственного строения должны проводить ремонтные работы:

• текущие — восстанавливать работоспособность;
• капитальные — менять отдельные части или конструкции;
• аварийно-восстановительные — устранять последствия техногенных аварий.

Обследование и экспертиза

Обследования промышленных строений должны проводиться не позже двух лет с момента запуска в эксплуатацию, далее — раз в десять лет. Если здание работает в неблагоприятной зоне — раз в пять лет (ГОСТ 31937-2011). Любые внештатные ситуации, погодные ЧП или аварии на производстве требуют проведения внеплановых проверок.

После обследований выносят результат состояния строения: нормативно-технической, работоспособное или ограниченно-работоспособное, аварийное. Перед арендой или продажей промышленного строения нужно проводить комплексную экспертизу.

Есть несколько видов экспертиз:

1. государственная;
2. ведомственная или общественная;
3. научная;
4. коммерческая.

Для процедуры экспертизы потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права владения;
• технический паспорт;
• балансовая стоимость объекта;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.

Требования к строительству и реконструкции

В отличие от требований к хозпостройкам, требования к стройке промышленных помещений более строгие. Чтобы начать строить, нужно получить соответствующее разрешение, подтвердить, что документы на объект соответствуют нормам градостроительного плана, правильно рассчитаны коммуникации.

Аренда и продажа

Чтобы купить или арендовать промышленную недвижимость, нужно получить выписку ЕГРН, сравнить план объекта с кадастровым планом, а также узнать нет ли у строения обременений (ареста или залога). Цена аренды зависит от его назначения и расположения.

Есть два типа аренды промышленных помещений:

• прямая аренда;
• субаренда.

Аренда в любом случае выйдет дешевле, чем покупка индустриальной недвижимости. Аренда строений и сооружений регламентируется ст. 650—651 ГК РФ.

Покупка производственных строений связана с рисками — может быть и такое, что производство не будет приносить прибыль, а цена промышленных объектов довольно высокая. Инвесторы тщательно анализируют рынок промышленной недвижимости, и проверяют объект покупки. Порядок проведения сделок купли-продажи закреплён в Гражданском Кодексе РФ (продажа предприятия — ст.559 – 566).

Сейчас промышленные объекты не всегда используются по своему прямому назначению, в крупных городах на старых фабриках и заводах организовывают культурно-выставочные центры, магазины и с этой неожиданной стороны они востребованы.