+7 (499)  938-47-82 Москва

Нужна ли оценка промышленных зданий перед продажей? Правила проведения процедуры

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

При продаже промышленной недвижимости необходимо провести оценочную работу. Достоверная и полная оценка проводится профессиональными сотрудниками с комплексным подходом. На выявление окончательной стоимости влияет местонахождение объекта, срок окупаемости, физическое состояние, наличие финансовых рисков и множество других факторов, которые обязательно учитываются в ходе оценки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать перед продажей?

Первым делом необходимо тщательно подготовить пакет документов, неправильно оформленная документация только затянет процесс и станет причиной возникновения проблем.

  • Если в промышленном здании проводился ремонт по перепланировке или были созданы новые пристройки, то данный факт должен быть зафиксирован в соответствующем документе.
  • Промышленная недвижимость, находящаяся под залогом, продаже не подлежит до устранения этого факта.
  • Перед реализацией объект нужно приватизировать, если он является государственной собственностью.
  • Недвижимость, которая находилась под арестом согласно судебному решению, можно продать только после погашения всех задолженностей и получения документа об отсутствии долговых обязательств на данный объект.

Как реализовать такие объекты?

Продажа промышленной недвижимости требует тщательной подготовки, много времени и финансовых трат. Самый важный момент — поиск потенциального клиента.

Как найти покупателя?

Правильная реклама — это основной пункт для быстрой и успешной продажи собственности. После определения стоимости недвижимости, необходимо сделать упор на рекламную кампанию. Она состоит из трех этапов:

  1. Составление рекламного объявление, где четко прописываются все достоинства объекта и преимущества над конкурентами.
  2. Фотографирование недвижимости. Фото следует выполнять в дневное время при хорошем свете, чтобы передать все плюсы здания. У человека, который просматривает фотографии, должно возникать желание купить недвижимость.
  3. Самое главное — это размещение рекламы. Правильнее будет использовать все возможные рекламные площадки: сайты для объявлений и продажи недвижимости, социальные сети, печатные издания. Есть ещё один вид рекламы — рассылка потенциальным покупателям, в том числе агентства по недвижимости, занимающихся куплей и продажей промышленных объектов.

При продаже подобной недвижимости стоит понимать, какая стоимость на аналогичные объекты. Это будет главным пунктом для обоснования цены продажи.

Чтобы как можно скорее продать промышленный объект, стоит организовать просмотры здания обязательно в дневное время суток. Помещение заранее привести в порядок, освободить от лишней мебели, строительных материалов и ненужных предметов, которые затрудняют просмотр собственности.

Продавать недвижимость можно напрямую или через посредника. Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки:

  • вариант продажи напрямую требует много времени на поиск клиентов и просмотры объекта;
  • посредники берут задачи поиска покупателя и организации просмотров здания на себя, однако за предоставленные услуги придется заплатить продавцу.

Если финансовые средства позволяют, то лучше выбирать второй способ, так как он существенно сэкономит вам время.

Какие документы необходимо предоставить?

Для продажи промышленного здания продавцу следует собрать следующую документацию:

  • кадастровый паспорт с планом недвижимости;
  • справка о кадастровой стоимости;
  • паспорт;
  • бумаги, подтверждающие право собственности продавца;
  • если сделку проводит доверенное лицо продавца, то требуется нотариально заверенная расписка (также она нужна в том случае, если сделка происходит с участием несовершеннолетнего лица);
  • квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию;
  • справка об отсутствии ареста на это помещение.

От покупателя потребуется:

  • паспорт гражданина РФ;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Составление договора купли-продажи

Когда нашелся покупатель, который согласен на условия продавца, и подготовлены все бумаги, происходит составление договора. Важно уделить особое внимание этому документу: определите стоимость объекта, сроки и способ передачи денежных средств. Когда сделка происходит в России, то все суммы в договоре купли-продажи указываются в российских рублях.

В договоре обязательно указываются:

  1. максимально подробные характеристики промышленного здания: адрес, площадь и технические данные;
  2. сведения о продавце и покупателе;
  3. основание, согласно которому объект принадлежит продавцу;
  4. условия передачи объекта недвижимости покупателю, будет ли происходить подписания передаточного акта;
  5. сроки освобождения и передачи промышленного объекта.
Скачать бланк договора купли-продажи промышленного здания
Скачать образец договора купли-продажи промышленного здания
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Как зарегистрировать договор?

Договор купли-продажи в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, без этого действия собственником объекта будет считаться продавец. Существует несколько способов обращения в регистрационную организацию для проведения процедуры, которая закрепляет права на недвижимость:

  1. Самостоятельное посещение органа продавцом (или представителем, если тот не имеет такой возможности).
  2. Обращение через официальный сайт Росреестра.
  3. Отправление просьбы черед почтовое отправление.
  4. Обращение в многофункциональный центр (МФЦ).

Госпошлина и прочие финансовые траты

Участие нотариуса при составлении договора купли-продажи промышленной недвижимости не является обязательным. К нему обращаются, если необходимо оформить дополнительные документы, требуемые для составления договора. Это может быть:

  • доверенность, которая составляется, когда одна из сторон сделки не может присутствовать во время заключения договора;
  • согласие супруга покупателя, если для покупки жилья используются совместно нажитые денежные средства;
  • иные документы.
Цена оформления документов у специалиста суммируется из двух частей — оплата пошлины и наценки специалиста, поэтому цены варьируются в диапазоне от 500 до 2000 рублей.

Также недвижимое имущество требуется обязательной регистрации в Росреестре, поэтому согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ необходимо оплатить госпошлину в размере:

  • 2 000 рублей для физических лиц;
  • 22 000 рублей для юридических.

Конкретного ответа на вопрос, кто должен платить пошлину, нет. Прийти к единому решению должны самостоятельно обе стороны сделки.

На финансы также влияет процедура оценка промышленной недвижимости. Её может заказать как продавец, так и покупатель. Стоимость зависит от компании и региона, в котором происходит сделка. Средняя цена — 5000-10000 рублей.

Что такое оценивание индустриальной недвижимости для реализации?

Экспертная оценка промышленного здания проводится для определения реальной цены.

Зачем нужно предварительно оценивать здания?

Необходимость установления адекватной цены на объект согласно его физическому состоянию — это весомое основание для получения заключения от оценщика. Эту процедуру можно провести самостоятельно, используя разные онлайн-калькуляторы, однако небольшая погрешность может существенно повлиять на конечный результат и привести к печальным последствиям.

На что влияют результаты?

Результаты оценки промышленной недвижимости помогают избежать неприятных ситуаций:

  • установив заниженную цену, собственник здания теряет сумму, равную реальной стоимости, которую определил бы профессионал;
  • при завышенной стоимости будет трудно найти покупателя или вообще существует риск не продать объект.

Что учитывается в ходе процедуры?

При оценке промышленной недвижимости эксперт учитывает следующие основные параметры:

  • размер участка;
  • варианты использования здания в практике;
  • право собственности;
  • техническое состояние объекта;
  • сколько времени прошло с момента постройки и проведения ремонта;
  • наличие благоустройства;
  • наличие подъездных путей (железнодорожных или автомобильных);
  • оснащение канализационными, электрическими, водными системами;
  • наличие коммуникаций.
Стоит знать, что при оценке промышленной недвижимости предусматривается необходимость учета её соответствию условиям, которые предъявляют пожарные службы, СЭС и иные надзорные организации.

Какие методы используются?

При проведении процедуры эксперт применяет все оценочные методы, что дает гарантию получения реального результата. Существует три основных подхода к оценке промышленных объектов:

  1. Затратный подход предлагает определить стоимость величины полного замещения здания. В этом методе учитываются все издержки на возведение точного аналога промышленного здания с применением таких же материалов, конструкций, технических особенностей и другое. Данный подход зарекомендовал себя, как один из самых точных при анализе только что построенных объектов, и тех зданий, строительство которых еще не завершено.
  2. Доходный подход определяет рыночную стоимость согласно идее о том, что цена объектов должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые недвижимость способна принести собственнику после покупки.
  3. Сравнительный подход предполагает сравнение недвижимости с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых уже определена. Преимущество метода в том, что производится учет финансовых условий не только рынка недвижимости, но и в целом состояние экономики государства в целом.

Какие документы требуются?

Документация включает в себя те бумаги, без которых эксперт не в состоянии начать процедуру оценки. Этот список может дополняться в зависимости от объекта, но есть ряд документов, которые потребуются в обязательном порядке:

  • копия паспорта гражданина РФ собственника здания, для юридического лица — свидетельства ОГРН, ИНН, и документ о назначении руководителя;
  • выписка из ЕГРП на промышленную недвижимость;
  • свидетельство о регистрации права или договор аренды на земельный участок;
  • документы, подтверждающие право собственности владельца;
  • технический паспорт объекта.
В зависимости от организации, которая проводит оценку, и особенностей объекта список документов может изменяться.

Последовательность процедуры

Процесс по оценке стоимости промышленной недвижимости включает в себя:

  1. осмотр объекта и сбор информации об его физических характеристиках;
  2. анализ окружения недвижимости;
  3. анализ рынка объекта;
  4. применение методов оценки;
  5. расчет стоимости;
  6. согласование результатов, полученных разными методами;
  7. подготовка отчета.

Факторы, определяющие стоимость объекта

Существуют четыре основных категорий факторов, влияющие на стоимость промышленной недвижимости: социальные, экономические, экологические и государственное правовое регулирование.

  1. Социальные факторы определяются характеристиками населения. К ним относятся демографические показатели, состав, распределение по возрастным группам и другое.
  2. В экономические факторы входят: занятость населения, средняя зарплата, степень развития экономики в регионе, арендные ставки и стоимость на подобные объекты.
  3. Экологические факторы характеризуются общим состояние природной среды с точки зрения для проживания людей.
  4. К факторам государственного регулирования относятся: стоимость на коммунальные услуги, общественный транспорт, пожарная охрана, уборка мусора, федеральная и налоговая местная полиция.

Итоговый отчет

Итоговым этапом оценки является составление отчета, где фиксируются стандарты, цели, задачи работа, а также аргументируется установленная стоимость объекта. Кроме основной части в отчете имеются приложения — фото недвижимости, копии бумаг.

Документ составляется согласно форме, прописанной в законе «Об оценочной деятельности». Также эксперты при написании отчета опираются на федеральные стандарты и рекомендации СРО независимых оценщиков.

Скачать образец отчета об оценке промышленного объекта
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сроки

На длительность процедуры влияет вид промышленного здания. В среднем организации оценивают здание в течение 1-5 суток.

Виды

Определение стоимости промышленных объектов и сооружений осуществляются в отношении как отдельных зданий, так и находящихся в составе комплекса, поэтому разделяют два вида оценки соответственно: индивидуальная и массовая.

В каких еще случаях применяется?

Оценить промышленное здание понадобится в следующих ситуациях:

  1. Использование недвижимости в качестве залога (оценка промышленного предприятия — это обязательное условие от банка для определения суммы займа).
  2. Судебные разбирательства (оценка при финансовых спорах, которые касаются активов организации и стоимости бизнеса).
  3. Постановка или снятие объекта с баланса предприятия (при покупке объекта и внесении его в уставной капитал, а также при продаже).
  4. Страхование (оценка позволить определить размер страховых выплат при наступлении страхового случая).
  5. Передача недвижимости третьим лицам (оценка требуется при оформлении лизинга, передаче в трастовое управление, сдачи в аренду и проведения других манипуляций).
  6. Пересмотр кадастровой стоимости (влияет на размер налога).
  7. Инвестирование (вложение средств в промышленную недвижимость — это один из способов увеличения капитала).
  8. Ликвидации предприятия (недвижимость передается в качестве актива для погашения долгов).

Таким образом, при продаже промышленной недвижимости оценка обязательна. Во время этой процедуры учитываются многие факторы и применяются три метода, чтобы как можно точно определить реальную стоимость объекта. Не рекомендуется самостоятельно проводить оценочную работу, так как даже малейшая погрешность сильно повлияет на окончательную стоимость.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: