+7 (499)  938-47-82 Москва

Заключение договора аренды промышленных помещений и образец документа

Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Аренда промышленной недвижимости имеет свои особенности по сравнению с арендой жилых помещений. Этот вопрос касается взаимоотношения юридических лиц между собой или с государством. Порядок и правила проведения таких операций регламентируется законодательством. Для того чтобы не оказаться правонарушителей и все делать законно, следует тщательно проанализировать все положения и учесть их при осуществлении сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности найма производственной недвижимости

Любая аренда подчиняется ст.34 ГК РФ. Суть операции совершенно аналогична, как для нежилых, так и для жилых объектов. Различие заключается в том, кто может выступать в качестве контрагентов, и что может считаться объектом сделки.

Промышленная недвижимость является разновидностью коммерческого имущества, т.е. имущества, предназначенного для получения определенного дохода путем осуществления предпринимательской деятельности. С учетом этого, сторонами договора могут стать только юридические лица (компании или индивидуальные предприниматели), официально зарегистрированные и имеющие юридический адрес.

Что может считаться объектом рассматриваемого вида аренды? К промышленной недвижимости относятся основные фонды, предназначенные для непосредственной производственной деятельности, она классифицируется на 3 основных класса:

  • объекты тяжелой промышленности;
  • объекты легкой и пищевой промышленности;
  • специальные объекты для широкого спектра производственной деятельности.

В каждом из них выделяются отдельные категории недвижимости:

  1. Промышленные комплексы: заводы и фабрики с группой различных объектов и земельным участком. Сюда же относятся и АПК с сельхозугодиями. В такие комплексы могут входить объекты, не связанные с прямой производственной деятельностью (котельные, административные здания, автостоянки и т.д.).
  2. Отдельные производственные объекты: цеха, мастерские, депо, другие производственные здания и сооружения для непосредственной производственной деятельности. В эту категорию входят и сооружения сельскохозяйственного назначения (фермы, птичники, зернохранилища и т.п.).
  3. Складские помещения выделяются в отдельную категорию, т.к. на них распространяются особые требования по пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.
  4. Инженерные сооружения:

    • мосты;
    • путепроводы;
    • магистрали;
    • трубопроводы;
    • коммуникационные системы.

Определение категории недвижимости влияет на условия сделки и способ оценки стоимости. В расчет принимаются:

  • размеры;
  • назначение;
  • затраты на содержание;
  • возможные прибыли и другие факторы.
Важным нюансом аренды недвижимости является определение стороны, отвечающей за техническое состояние имущество. Ст.616 ГК РФ уточняет, что капитальный ремонт остается в обязанности арендодателя, а за текущее поддержание сооружений отвечает арендатор.

Виды и рекомендации

Мировая практика арендных отношений выделяет несколько видов взаимоотношений арендодателя и арендатора. Наиболее распространенная классификация – американская — она классифицирует типы аренды по степени вовлеченности собственника в обслуживание объекта.

  1. Валовая аренда (Gross rent lease). Арендатор оплачивает согласованную сумму аренды, а за все обязательные платежи и содержание недвижимости отвечает владелец недвижимости.
  2. Чистая аренда (N lease). Арендатор, помимо аренды, оплачивает налог на имущество и коммунальные услуги, относящиеся только к арендуемым объектам.
  3. Дважды чистая аренда (NN lease). Арендатор оплачивает все расходы по содержанию недвижимости, кроме капитального ремонта и содержания несущих конструкци.
  4. Трижды чистая аренда (NNN lease). Арендатор оплачивает страховку, все виды налогов и расходы на содержание сооружений. Это один из самых выгодных для арендодателя и распространенных вариантов аренды. Однако в большинстве случаев владелец вынужден уменьшать сумму самой арендной платы.
  5. Абсолютно чистая аренда (Absolute triple net lease). Все расходы, в т.ч. и по ремонту сооружений, являются обязанностью арендатора. Он обязан их нести даже при наступлении форс-мажора. С учетом невыгодности для арендатора, этот тип аренды используется крайне редко.

Какую недвижимость стоит брать — с электроснабжением или нет?

Наибольшим спросом пользуются складские помещения, обеспеченные соответствующей инфраструктурой. При заключении сделки важно уточнить возможность хранения конкретной продукции с учетом особых экологических и санитарных требований. Для индивидуального предпринимателя особый интерес вызывают помещения, которые можно использовать под мастерские.

Малому бизнесу для организации производства нужны готовые цеха или отдельные строения, которые можно переоборудовать под цех.

Еще на стадии подготовки необходимо составить четкий план организации производства. Следует помнить, что подведение новых коммуникаций и переоборудование производственного здания, полностью ляжет на арендатора. Кроме того, он не может проявить полную самостоятельность, а должен согласовать такие шаги с арендодателем и соответствующими контролирующими, государственными органами.

Поиск и выбор строения

Поиск нужного объекта недвижимости – это важный и достаточно трудный первый шаг. Поиск может вестись в следующих направлениях:

  1. Объявления в СМИ. Надо учитывать, что они чаще всего даются посредниками. На долю владельцев недвижимости приходится не более 10% всех объявлений.
  2. Интернет-ресурсы. Наиболее популярно авито аренды коммерческой недвижимости. Здесь предложения сопровождаются фотографиями и адресами. Предложения делятся на категории (складские, производственные и т.д.).
  3. Риэлторское агентство. Если удастся избежать мошеннических схем, то такое агентство способно оказать эффективную помощь, без существенного завышения стоимости. Профессионалы не только подберут недвижимость, но и помогут заключить договор и оформить сделку.

Существует возможность взять в аренду здание, находящееся в муниципальной собственности. Для этого надо следить за предложениями на официальном сайте и своевременно подать заявку на участие в торгах.

Перед началом поисков необходимо определить тип и параметры требуемой недвижимости. Действовать необходимо на основе бизнес-проекта, в котором определяется расположение объекта, его площадь и затраты на аренду.

При выборе сооружения следует проверить такие параметры:

  • соответствие санитарным нормам по виду планируемой продукции;
  • выполнения требований по зонам отчуждения;
  • уровень пожарной безопасности;
  • удовлетворение потребности в электроэнергии (класс электропотребления);
  • наличие достаточного водоснабжения, а при необходимости и газоснабжения.
По плану размещения оборудования проводится анализ площадей, несущих способностей конструкций. Уточняется логистика. Исходные данные лучше оформить в форме заявки, если решено воспользоваться услугами агентства.

Имущество от государства

Представители малого и среднего бизнеса имеют возможность арендовать производственную недвижимость, находящуюся в собственности муниципалитета или государственного субъекта. В соответствии с Законом от 26.07.2006 №135-ФЗ, Договор аренды может быть заключен 2-мя способами:

  1. По результатам торгов. Они могут проводиться в виде конкурса или аукциона, в т.ч. в электронной форме. Аукцион подразумевает торги по размеру арендной платы. Конкурсная основа направлена на рассмотрение всех условий, в т.ч. важность продукции для региона, создание рабочих мест и т.п.

    Правила проведения торгов утверждены Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 №67. В торгах может участвовать любое юридическое лицо, независимо от формы собственности, а также ИП и физические лица. Об условиях, месте и сроках проведения торгов их организатор должен своевременно объявить через СМИ и на официальном сайте.

  2. Без торгов. Ст.17.1 Закона №135 разрешает передавать в аренду государственную недвижимость при подаче только одной заявки на торги; образовательным и медицинским организациям независимо от формы собственности. Допускается аренда без конкурса на срок до 30 дней, а также сооружений площадью не более 20 кв.м.

Таким образом, физическое или юридическое лицо должно подать заявку в соответствующий департамент муниципалитета и ожидать результаты торгов. Для участия в них придется внести залог, который возвращается при проигрыше. После оглашения результатов заключается договор аренды с победившим участником.

Имущество от собственника

Один из наиболее распространенных способов аренды промышленной недвижимости – соглашение с ее собственником. Оно заключается исключительно на добровольной основе, но регламентируется Законом. Основополагающим документом является Договор об аренде.

Важно! В роли арендодателя может выступать только собственник имущества, чье право на него подтверждается соответствующим документом. Если собственниками является несколько лиц, то они все должны участвовать в подписании договора или единогласно выбрать официального представителя.

Когда собственником является компания, то правом подписи обладает ее директор. В акционерном обществе необходимо решение собрания (совета) акционеров. Недвижимое имущество должно находиться на балансе предприятия и иметь кадастровую стоимость.

Нельзя передавать в аренду имущество, на которое наложен арест или другое обременение по решению суда, а также собственность, находящуюся в залоге. Временный запрет устанавливается на период, пока идут судебные, имущественные споры.

Существует также понятие субаренды. В этом случае правом на сделку по аренде имеет арендатор, но такое право должно быть четко прописано в Договоре. Если сделка по субаренде проводится без согласия владельца недвижимости, то арендное соглашение может быть расторгнуто.

Подробная инструкция по оформлению сделки

Сделку по аренде промышленной недвижимости следует осуществлять в следующем порядке:

  1. Подготовительный этап.

    • Начальный шаг – это бизнес-проект, который позволяет получить исходные требования к недвижимости. Далее, осуществляется поиск нужного объекта. Приглянувшаяся недвижимость оценивается по техническому состоянию и соответствию исходным требованиям.

    • Второй шаг – проверка юридической чистоты объекта и собственника. Необходимо запросить выписку из ЕГРН. В данном реестре можно почерпнуть информацию о праве распоряжения недвижимостью, проведения с нею различных сделок, наличии обременений и имущественных споров, кадастровой стоимости. Документ позволит точно установить собственника или всех собственников.

    • Следующий шаг – проверка самого арендодателя. Уточняются его полномочия. Желательно узнать, как собственник вел себя с другими арендаторами, были ли судебные разбирательства. Следует убедиться о надежности партнера по сделке. Нужные сведения можно получить, воспользовавшись системой СПАРК, Единым федеральным реестром сведений о фактах деятельности юридических лиц, сайтом Федеральной налоговой службы.

  2. Подготовка необходимых документов. При заключении соглашения потребуется обязательный комплект документов, подтверждающих юридическую и финансовую состоятельность арендатора.
  3. Заключение договора. Это основной документ и в нем должны содержаться все условия сделки, права и обязанности сторон, сроки и другие нюансы. Для оформления договора рекомендуется привлечь опытного юриста. Важный пункт – размер арендной платы и иных платежей. При необходимости договор отправляется на госрегистрацию.
  4. Передача недвижимости в пользование. После заключения соглашения, регистрации договора и осуществления авансовых платежей, имущество передается в пользование арендатору на согласованный срок. Составляется акт приема-передачи.

Аренда прекращается по истечению согласованного срока и при отсутствии продления договора. Кроме того, возможно досрочное его расторжение по обоюдному согласию сторон или при наличии обязательств одной из сторон.

Какие документы нужны?

При заключении и регистрации договора аренды необходимы следующие документы:

  1. Учредительные документы для юридических лиц – в т.ч. документ, подтверждающий право подписи (приказ, доверенность, решение собрания и т.п.). Для физических лиц – удостоверение личности. В список учредительных документов входит:

    • устав;
    • свидетельство о регистрации;
    • справка об ИНН;
    • выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Кадастровый паспорт объекта с указанием его площади или площади части объекта, сдаваемого в аренду. С 2017 г. все кадастровые данные содержаться в выписке из Росреестра.
  3. Документы, подтверждающие права собственности.
  4. Нотариально заверенное согласие заинтересованных лиц – совладельцев, а для частных лиц – супругов.
  5. Договора с коммунальными службами на обслуживание объекта.
  6. Акт приема-передачи недвижимости в аренду (для регистрации).
Указанный комплект документов в виде оригиналов или заверенных копий прикладывается к договору аренды.

Составление договора

Основным документом для совершения сделки по аренде является Договор аренды. Он заключается в письменной форме. Обязательной структуры не предусмотрено, но документ должен содержать такие основные пункты:

  1. Данные об арендодателе и арендаторе (наименование, ФИО подписантов, реквизиты).
  2. Описание объекта аренды, его адрес и техническое состояние.
  3. Условия аренды.
  4. Арендная плата и другие платежи. График выплат. Возможность изменения сумм.
  5. Права и обязанности сторон, в т.ч. по содержанию недвижимости.
  6. Срок действия.
  7. Правила досрочного расторжения договора. Штрафные санкции при ненадлежащем исполнении обязанностей.
  8. Форс-мажорные обстоятельства.
  9. Дополнительные условия.
Скачать образец бланка договора аренды складских помещений
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Основными видами договоров считаются – краткосрочный (до 1 года), долгосрочный (более 1 года) и бессрочный (без ограничения срока действия). Главная цель документа – защита обеих сторон от неправомерных действий с соблюдением их интересов.

Условия заключения

В договоре аренды следует максимально полно отразить условия сделки. Они касаются следующих сторон:

  1. Финансовая сторона. Рассчитывается арендная плата, суммы и сроки выплат, основания и методика пересчета. Отдельно отражаются, кто осуществляет дополнительные платежи:

    • налоги;
    • коммунальные услуги;
    • страховки;
    • расходы на текущее содержание и капремонт.
  2. Техническая сторона. Дается оценка техническому состоянию, и определяются обязанности по содержанию недвижимости. Устанавливаются сроки капремонта, и кто за него отвечает. Дополнительно оговаривается возможность и характер перепланировки, а также установки оборудования и подведения дополнительных коммуникаций.
  3. Юридическая сторона. Важно, четко определить порядок разрешения споров. Следует предусматривать возможность досрочного прекращения соглашения.
Следует учитывать, что четкое определение условий заключения соглашения поможет избежать мошеннических схем и спокойно разрешить споры.

Нужна ли регистрация?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации при заключении соглашения на срок более 1 года. В этом случае документы направляются в Росреестр. Регистрация не нужна для краткосрочных договоров. Этим обстоятельство иногда пользуются стороны, которые постоянно продлевают соглашение на 10-11 месяцев.

Особенности расторжения договора

Договор аренды расторгается автоматически после прекращения срока действия, если ни одна из сторон не пожелала его продлить. Он может быть прекращен по обоюдному согласию сторон. Расторжение соглашения по инициативе одной стороны возможно только при условии грубого нарушения своих обязанностей другой стороной (п.2 ст.450 ГК РФ).

В соответствии со ст.620 ГК РФ действие договора может быть прекращено арендатором по решению суда в следующих обстоятельствах:

  • препятствие в пользовании имуществом со стороны арендодателя;
  • сокрытие факта плохого технического состояния объекта;
  • нарушение согласованных сроков капитального ремонта;
  • недвижимость пришла в негодность по причинам, независящим от арендатора.

Арендодатель также через суд останавливает действие соглашения при:

  • прекращении выплат арендной платы на срок более 2-х месяцев;
  • банкротстве арендатора;
  • неправильном использовании имущества;
  • ненадлежащем уходе за имуществом;
  • нарушении других обязательств, вытекающих из условий договора.

Акт приема-передачи складского или производственного здания

Вступление в права арендатора подтверждается актом приема-передачи недвижимости. Он подписывается арендодателем и арендатором, а дата его подписания считается начальной точкой отсчета для арендных платежей и других выплат. Арендатору перед этим необходимо тщательно проверить техническое состояние.

В документе следует указать номер документа:

  1. приложения к основному договору;
  2. дату и место составления;
  3. наименование и реквизиты сторон сделки;
  4. предмет аренды и его подробное описание;
  5. состояние объекта и пригодность к эксплуатации;
  6. все замеченные недостатки и дефекты.
Скачать бланк акта приема-передачи складского помещения в аренду
Скачать образец акта приема-передачи складского помещения в аренду
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
После расторжения договора имущество должно передаваться в состоянии, отмеченном в акте, с учетом естественной (нормируемой) амортизации. Все неотмеченные неисправности арендатору придется устранять за свой счет.

Особенности найма цехов, ангаров или строений под склад

Несмотря на то что аренда промышленной недвижимости подчиняется общим правилам, существуют определенные нюансы в условиях сделки, вытекающие из специфики ее использования. При аренде цехов и ангаров важное значение приобретает наличие инженерных коммуникаций:

  • достаточное электроснабжение;
  • наличие газовой магистрали и т.п.

С арендодателем следует сразу согласовать вопрос о характере планируемого производства и установке оборудования. Могут возникнуть претензии по излишней нагрузке на несущие конструкции. Особо внимание уделяется:

  • уровню шума;
  • вредным выбросам;
  • запылению и задымлению;
  • вибрации;
  • излучениям.

Претензии по пожарной безопасности и нарушению экологии могут стать поводом для прекращения договора.

Складские помещения имеют свою специфику. Их соответствие предъявляемым требованиям влияет на формирование арендной платы. Учитывается не только площадь, но и эффективность вентиляции, обеспечение необходимых условий внутри помещения, наличие холодильных камер и другие параметры, важные для хранения различной продукции.

Сроки

Срок передачи имущества в аренду согласовывается сторонами. Как правило, он превышает 1 год, а договор проходит госрегистрацию. При серьезном подходе к бизнесу рекомендуется устанавливать срок аренды не менее 5 лет, что позволяет выйти на планируемые объемы производства. При меньшем сроке затраты на аренду крупных сооружений могут не успеть окупиться.

Важно учитывать, что действие соглашения прекращается с окончанием срока договора. Для продления его заинтересованная сторона должна известить партнера не позднее, чем за 3 месяца до его окончания.

Расчет цены

Выгодность сделки во многом определяет арендная плата. Она может устанавливаться в виде фиксированной суммы или в виде формулы для расчета при изменяющихся исходных данных. Методика пересчета и изменения коэффициентов должна указываться в договоре.

При установлении арендной платы за производственную недвижимость учитывается:

  • ее площадь;
  • техническое состояние;
  • пригодность к эксплуатации;
  • обязательные платежи;
  • удобство эксплуатации.

Важное значение имеет место расположения сооружений с учетом экономического развития района, удаленности от населенного пункта, конкурентноспособности.

Арендная плата устанавливается арендодателем. Она должна учитывать все его расходы по содержанию (налоги, страховки, коммунальные платежи, затраты на капремонт и т.п.) и прибыль.

Арендатор может постараться снизить ее только за счет прибыли, что наиболее вероятно при отсутствии конкурентов. По сути, спрос порождает стоимость, а потому арендную плату формирует реальный рынок, а значит, на предварительном этапе необходимо провести детальный анализ различных предложений.

Аренда промышленной недвижимости считается распространенной мировой практикой. При организации собственного бизнеса совсем не обязательно тратить огромные средства на покупку зданий и сооружений. При надлежащем подходе к аренде можно эффективно организовать производство с наименьшими издержками.

Важно правильно оценить риски и выбрать наиболее привлекательный объект, исходя из технических и финансовых соображений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: