8 (800)  302-76-94

Важные юридические аспекты переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Жилым называется здание, в котором живут люди. Однако обычно в таких домах есть помещения, для проживания не предназначенные и используемые для других целей. Но в тех случаях, когда технические данные этого объекта не подходят для того, чтобы использовать помещение определённым образом, собственник или долгосрочный арендатор может сделать там перепланировку. Что это такое и что нужно учитывать, проводя перепланировку?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое перепланировка нежилого помещения в жилом здании?

Если речь идёт о жилых зданиях или многоквартирных домах (МКД), то ЖК РФ даёт в ст. 25 определение двух основных терминов:

  1. Перепланировка – изменение конфигурации помещения. Оно включает в себя перенос внутренних перегородок, снос старых и возведение новых, изменение оконных или дверных проёмов и т. д.
  2. Переустройство – изменение инженерных коммуникаций, то есть систем электро-, тепло- и водоснабжения, отопления, канализации и т. д.

Общим для этих двух терминов является то, что такие изменения касаются технических характеристик помещения, и потому данные о них должны вноситься в техпаспорт помещения. Поэтому в дальнейшем различия между переустройством и перепланировкой будут проводиться лишь там, где они принципиальны.

В том случае, если речь идёт о нежилых помещениях в нежилых зданиях, законодатель употребляет термин «реконструкция» (ч. 1 ст. 1 ГрК РФ). Технически же процедура может и не отличаться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь, а о важных правовых нюансах при реконструкции таких объектов в многоквартирном доме читайте тут.

Основаниями и целями перепланировки обычно являются:

  • Необходимость эффективнее использовать имеющееся помещение. Например, если перепланируется для использования под торговую точку выведенная из состава жилого фонда квартира, расположенная на первом этаже, перепланировка будет включать в себя организацию торгового зала, подсобного помещения, склада и т. д.
  • Рационализация инженерных сетей. Например, если в нежилом помещении в МКД организуется кафе, может потребоваться разделить водопровод и канализацию, отдельно организовав подключение кухни и моечной.
  • Изменение площади помещения и объединение двух объектов в один, либо, напротив, разделение единого помещения на два с организацией отдельных выходов.

Если работы не затрагивают несущих конструкций и инженерных коммуникаций, то получать разрешение на них не надо. В этом случае будет производиться капитальный ремонт, а не перепланировка или переустройство.

Виды работ в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения в МКД может включать в себя следующие виды работ:

  • Перенос перегородок и стен. В результате переноса площадь и объём помещения могут как увеличиться, так и уменьшиться.
  • Объединение двух соседних помещений воедино или, напротив, организация двух изолированных помещений с раздельными входами (как обустроить входную группу в многоквартирном здании?).
  • Замена или восстановление несущих конструкций здания, находящихся в пределах переделываемого помещения.
  • Возведение настроек, встроек или пристроек к помещению, а также удаление тех, которые уже существуют.
  • Изменение инженерного оборудования, связанного с его переносом или повышением уровня. Проще говоря, если вместо чугунных радиаторов отопления вешаются биметаллические – это ремонт, а не переустройство. А вот если делается новая разводка отопительных труб, и вместо двух имевшихся радиаторов устанавливаются уже четыре и на новых стенах – это уже требует согласования. Подробно о том, как сделать согласование перепланировки нежилого помещения и какова стоимость процедуры, мы рассказывали в этой статье.

Правила и ограничения

Проводя перепланировку помещений в жилом доме, необходимо учитывать следующие моменты:

  1. Перепланировка должна быть заранее согласована с надзорным органом. В некоторых случаях возможно узаконить задним числом уже проведённые работы, однако это потребует больше времени и чревато как минимум штрафом. В самых неудачных случаях надзорные органы могут потребовать в судебном порядке провести обратную реконструкцию помещения, восстановив его прежнее устройство.
  2. Перепланировку также надо согласовывать и с собственниками жилых помещений. В частности, если работы затрагивают общедомовое имущество, собственниками которого являются все жильцы МКД, необходимо, чтобы на общем собрании большинство владельцев квартир согласились с планом работ.

Кроме того, проводя работы, необходимо учитывать и нормы безопасности в следующих сферах:

  • Пожарной.
  • Строительно-инженерной.
  • Электрической.
  • Санитарной и т. д.
Готовя проект переделки помещения, необходимо получить разрешение в каждой отдельной службе. В частности, прокладка новых газовых коммуникаций или перенесение старых нужно согласовывать с газовой службой, установку печей или горелок – с МЧС и т. д. В каждом случае действуют отдельные нормы.

Правовое регулирование

Проводя работы по перепланировке, необходимо учитывать положения следующих нормативных актов:

  • ГК РФ. Гражданское законодательство определяет права, которыми наделён собственник или иное лицо, законно пользующееся нежилым помещением, а также права собственников соседних помещений, которые тоже нужно учитывать.
  • ЖК РФ. Жилищный кодекс даёт определение самих понятий переустройства и перепланировки. Также он устанавливает, в каких случаях наступает ответственность за самовольные действия по переустройству и перепланировке помещений. Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения а затем узаконить переделку, мы рассказывали здесь.
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поскольку в ЕГРН включаются и кадастровые сведения, касающиеся и площади объектов, то этот закон устанавливает процедуру внесения изменений в записи реестра.
  • Строительные нормы и правила (СНиПы). Они устанавливают конкретные требования к отдельным видам работ.
  • Региональное законодательство. В нём указывается, какой конкретно орган и в каком порядке проводит согласование работ по перепланировке помещений.


Порядок согласования для перепланировки
и переустройства отличается мало. Разница состоит лишь в том, разрешения от каких конкретно органов потребуется получать ещё на стадии подготовки проекта (что такое проект перепланировки, из чего состоит и для чего нужен?).

С 2019 года в законодательство внесён ряд изменений. Теперь общий порядок проведения перепланировки в нежилых помещениях МКД ничем не отличается от того, который установлен для жилых.

Как получить разрешение?

Чтобы переделать нежилое помещение, находящееся в жилом доме, под свои нужды, необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Владелец помещения подаёт заявление в орган, дающий разрешение. Им может быть БТИ, архитектурный отдел местной администрации и т. д. К заявлению прилагается план работ по переделке помещения.
  2. Если затрагиваются соседние помещения или общедомовое имущество, дополнительно проводится общее собрание, на котором собственники квартир в жилом здании дают (либо не дают) своё согласие на предстоящие работы.
  3. Владелец перепланируемого помещения получает разрешение от всех служб, в чьём ведении находятся соответствующие вопросы. Это будут газовщики, электрики, Роспотребнадзор (СЭС) и т. д.
  4. После того, как везде получены разрешения, а работы согласованы, можно приступать непосредственно к переделке нежилого помещения.

Больше о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.

Отличия перепланировки с переводом в жилой фонд

ЖК РФ делит помещения в зданиях на жилые и нежилые. Жилыми считаются те, которые отвечают следующим требованиям:

  • Изолированы.
  • Пригодны для круглогодичного проживания.
  • Соответствуют санитарным нормам и правилам.

Поэтому если перепланировка включает в себя перевод помещения из категории нежилых в жилое, процедура будет следующей:

  1. В уполномоченный орган подаются документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ.
  2. Орган рассматривает заявление и пакет документов, после чего в течение 45 дней принимает решение о согласии или несогласии с переводом.
  3. Проводится перепланировка.

Как и для нежилых помещений, потребуется как решение общего собрания собственников, так и разрешение от владельцев тех квартир, которые непосредственно примыкают к переустраиваемому помещению. Вся разница в процедуре будет состоять в том, что помимо узаконивания перепланировки потребуется изменение назначения для переделываемого объекта.

Что делать в случае отказа в перепланировке и переустройстве?

Уполномоченные органы могут не только разрешить перепланировку, но и отказать в ней. Что делать в этом случае?

  • После того, как получен отказ, прежде всего нужно посмотреть, в связи с чем было принято именно такое решение. Если оно связано с процедурными нарушениями (не было получено согласие одного из органов, нет решения общего собрания и т. д.) – их следует устранить, после чего подать заявление повторно.
  • Если отказ связан с несоответствием планируемой переделки нормам законодательства или правилам безопасности – следует изменить проект так, чтобы он не нарушал установленных требований.

Если же собственник нежилого помещения в жилом доме уверен, что у него всё в порядке, а отказ необоснован, он может обжаловать решение. Сделать это можно двумя способами:

  1. Обратившись в вышестоящую инстанцию. Например, если дело происходит в Москве, и отказ получен от Департамента городского имущества, можно обжаловать его, обратившись в правительство Москвы или непосредственно к мэру.
  2. Подать жалобу в судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.
На практике обжалование по инстанции неэффективно. Вышестоящие должностные лица часто не обладают необходимой компетентностью в строительных или технических вопросах, чтобы судить, есть нарушение или нет. В суде же можно использовать как доказательство заключения независимой экспертизы.

Что делать после завершения?

Когда перепланировка закончена, помещение надо ввести в эксплуатацию. Для этого используется следующая процедура:

  1. Собирается комиссия. Она включает в себя собственника помещения, представителя уполномоченной организации, дающей разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, представителя управляющей компании МКД. При необходимости в неё включаются и иные заинтересованные лица.
  2. Составляется акт. В нём перечисляются все выполненные в помещении работы, включая скрытые (они вносятся на основании документации, предоставленной строительной организации, производившей работы).
  3. Акт рассматривается уполномоченным органом, который даёт разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  4. Техники БТИ готовят новую техдокументацию на помещение, где будут обозначены новая конфигурация и площадь помещений, новая разводка коммуникаций и т. д.
  5. Данные о внесённых изменениях вносятся в кадастровую часть ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Процедура перепланировки нежилого помещения в МКД во многом схожа с той, которая используется для нежилых зданий. Однако поскольку речь идёт о жилом доме, законодательство устанавливает более жёсткие меры контроля за выполняемыми работами. Поэтому важно соблюдать все правила, установленные для производства таких работ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.