+7 (499)  938-47-82 Москва

Все можно изменить! Как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Часто бывает так, что купленное или арендованное помещение не подходит для того бизнеса, который в нём будет вестись. В этом случае объект нужно перепланировать, а затем узаконить внесённые изменения. Но как конкретно это делается?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие такой перепланировки

Если помещение, используемое в производственных или административных целях, не подходит для коммерческой деятельности, оно может быть перепланировано. Для перепланировки применительно к нежилым зданиям на федеральном уровне определения не даётся, но по аналогии с жилыми зданиями (и на основании ЖК РФ), а также с использованием регионального законодательства можно её определить как такой ремонт, в ходе которого переносятся:

  • Инженерные сети и коммуникации (системы водо- и теплоснабжения и т. п.).
  • Электрические кабели и стационарное оборудование.
От прочих видов ремонта перепланировка отличается тем, что меняются технические характеристики объекта.

Именно поэтому все внесённые изменения должны быть отражены в документации и узаконены – то есть на производство работ должно быть получено разрешение, а по итогам перепланировки надзирающий орган должен дать добро и подтвердить, что нет угрозы безопасной эксплуатации как переделанного помещения, так и здания целиком.

Особенно это важно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции объекта или ключевые элементы коммуникаций.

Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство». Разница между ними в следующем:

  • изменение коммуникаций – это переустройство;
  • если же затрагиваются перегородки, дверные и оконные проёмы – это перепланировка.

Однако процедура согласования и перепланировки, и переустройства будет одинакова.

Также по отношению к нежилым помещениям может использоваться и термин «реконструкция», предусмотренный ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ именно для нежилых помещений. В частности, именно им рекомендует пользоваться министерство строительства и ЖКХ РФ в своём письме №2146-АГ от 2017 г. Тем не менее, на практике термин «перепланировка» до сих пор активно в ходу. Узнать о важных правовых нюансах при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме можно здесь.

Основаниями и целями перепланировки при коммерческом использовании обычно являются следующие:

  1. Рационализация используемого помещения. Например, если арендуется или покупается помещение под магазин, в нём может потребоваться создание с помощью внутренних перегородок отдельно – торгового зала, отдельно – склада товаров. Если же помещение используется под предприятие питания, в нём может потребоваться прокладка новых линий водопровода для мойки, газопровода для плит и т. д.
  2. Повышение удобства и комфортабельности. Эргономичность – залог более высокой продуктивности работы сотрудников. Даже сравнительно небольшие изменения (например, выделение в административном зале зоны под столовую, где сотрудники могут приготовить и употребить пищу) могут повысить эффективность работы.
  3. Изменение интерьера, чтобы более уверенно выглядеть в глазах клиентов. Особенно часто этот мотив используется при перепланировке офисов.
Перепланировкой в случае работы с коммуникациями будет считаться изменение места их прокладки.

Если, допустим, в помещении демонтировали ржавые трубы отопления и на их место проложили новые – это обычный капитальный ремонт, не требующий согласования. Но если при ремонте перенесли стояк трубы из одной комнаты в другую и подключили заново – это уже должно согласовываться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Виды работ

Определение перепланировки или реконструкции даётся в п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ. Она подразумевает под собой действия, в результате которых происходят следующие изменения:

  • Меняется объём помещения или его площадь.
  • Меняется количество его частей (например, с помощью установки перегородок).
  • Замена либо восстановление несущих конструкций (кроме тех случаев, когда они меняются на полностью аналогичные).

Также нужно иметь в виду и приказ Госкомархитектуры №312 от 1988 года. В нем дополнительно в качестве работ, относящихся к реконструкции, указаны:

  • Возведение настроек, встроек или пристроек, а также демонтаж уже существующих.
  • Повышение уровня инженерного оборудование.
  • Изменение фасада дома с целью улучшения архитектурной выразительности здания.

Правила и ограничения

Затевая перепланировку, надо помнить: она обязательно должна быть согласована с надзорным органом, а на каждое действие должно быть получено разрешение. Если этого не сделать, виновного в лучшем случае будет ждать штраф. В худшем же ему придётся за свой счёт устранять последствия своей «самодеятельности» и приводить помещение в изначальное состояние, зафиксированное в актах о приёмке здания в эксплуатацию (как сделать согласование перепланировки нежилого помещения?).

Вне зависимости от целей перепланировки, назначение объекта меняться не должно.

Поэтому, например, если арендован или куплен склад либо административное здание, в нём нельзя открывать пекарню или литейный цех. Либо, как минимум, придётся заказывать экспертизу и доказывать, что эксплуатация помещений в новом режиме будет безопасна как для сотрудников, так и для соседей и клиентов, а само здание не рухнет внезапно на голову из-за переделок.

Правила и ограничения для переделок в помещении регулируются СНиПами, касающимися норм:

  • Строительной безопасности.
  • Электробезопасности.
  • Правильной эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций и т. д.

Чем серьёзнее перепланировка, тем больше норм нужно учитывать, чтобы её узаконить. А вот, можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения а затем узаконить переделку, мы рассказывали в этой статье.

Правовое регулирование

Проводя перепланировку, пользователь помещения должен руководствоваться следующими нормативными актами:

  • ЖК РФ. Хотя он и касается в первую очередь жилых зданий, но именно там описываются случаи, когда в перепланировке может быть отказано (ст. 27), и когда за самовольные действия будет наступать ответственность (ст. 29).
  • ГрК РФ. Он устанавливает нормы эксплуатации зданий и сооружений, а также разграничивает полномочия федеральных, региональных и муниципальных органов власти в области планирования, проектирования и другой аналогичной деятельности.
  • СНиПы. Строительные Нормы и Правила (именно так расшифровывается эта аббревиатура) подробно описывают особенности эксплуатации отдельных видов помещений и технические требования, предъявляемые при этом.
  • Акты БТИ. Они утверждают конкретные проекты перепланировки.
  • Региональное законодательство. Несмотря на то, что на федеральном уровне требования не закреплены, на региональном они вполне могут фиксироваться.

Как получить разрешение?

Разрешение является тем документом, который позволяет начать процесс перепланировки, не нарушая требования закона.

Чтобы его получить, пользователю помещения необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Подготовить комплект документов. Он включает в себя проект перепланировки, документы, на основании которых у заявителя имеется право пользования помещением (обычно это выписка из ЕГРН о праве собственности), технический паспорт помещения и разрешение, полученное от собственника здания.
  2. Обратиться для согласования в надзирающий орган. Для нежилых зданий это обычно БТИ. При обращении подаётся заявление, к которому прилагается ранее подготовленная документация.
  3. В том случае, если перепланировка подразумевает и изменение целевого назначения помещения, может потребоваться разрешение от других надзорных органов. Например, если на месте офиса организуется кафе, нужно заключение от Роспотребнадзора по поводу его санитарной безопасности.
  4. После того, как получено разрешение, производятся сами работы.
  5. По окончании перепланировки сотрудники БТИ проверяют результат и подписывают акт приёмки.
  6. По результатам приёмки составляется новая техническая документация на объект.

Если поступил отказ

В том случае, если в согласовании перепланировки отказано, заявителю нужно действовать так:

  • Внимательно изучить ответ, чтобы понять причины отказа.
  • Если отказ вызван формальными причинами (например, отсутствует какой-то необходимый документ), ошибки надо исправить, после чего повторно подать заявление. К нему, помимо пакета документации, надо будет приложить акт об отказе, чтобы в надзорной службе могли убедиться, что недостатки исправлены.
  • Отказ может быть ошибочным. Например, в ответе указано, что нет согласования с газовой службой, хотя разрешение там получено – но специалист, проверяющий документы, проглядел его. В этом случае нужно просто подать заявление ещё раз, указав в сопроводительном письме, что все документы в наличии.
  • Наконец, если отказ явно необоснован, можно его обжаловать.

Обжалование может производиться двумя способами:

  1. Жалобой на имя начальника службы, отказавшей в согласовании перепланировки.
  2. В судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Последний способ наиболее эффективен, но требует больше времени.

Что делать после завершения?

Когда реконструкция нежилого помещения закончена, следует оформить её результаты официально:

  • Собирается комиссия. В неё входят представители надзирающего органа, владельцы здания и помещения в нём, а также иные заинтересованные лица (например, представители строительно-ремонтной организации, проводившие работы).
  • Составляется акт с перечислением выполненных работ.
  • Представители БТИ готовят новый технический паспорт на переделанное помещение.
  • Данные о переделках вносятся в ЕГРН.

Оформление акта

Оформление акта перепланировки производится в соответствии с региональным законодательством (например, в Москве действует Постановление Правительства Москвы №508).

В акте указывается:

  • Состав комиссии.
  • Адрес помещения, где проводились работы.
  • Реквизиты разрешения на переделку объекта, проекта перепланировки и договора с ремонтно-строительной компанией, проводившей работы.
  • Выводы комиссии об окончании работ.
  • Подписи участников.
Скачать бланк акта о перепланировке нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

К акту могут прикладываться:

  1. Журнал работ и акты на скрытые работы.
  2. Копия договора с ремонтниками.
  3. Копия допуска фирмы, проводившей работы. Этот документ подтверждает квалификацию и право на проведение именно этого вида переустройства. Форма допуска зависит от вида работ.

Также могут потребоваться и другие документы.

После того как акт подписан, работы считаются завершёнными, а помещение – принятым. Лишь после этого можно вызывать техника из БТИ, составлять новую техническую документацию на помещение и вносить данные в ЕГРН.

Процедура переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД во многом схожа с той, которая используется для нежилых зданий. Однако поскольку речь идёт о жилом доме, законодательство устанавливает более жёсткие меры контроля за выполняемыми работами. Как обустроить входную группу — читайте на нашем сайте.

Перепланировка нежилого помещения может быть необходимым этапом для эффективного использования объекта. Однако если она проведена неправильно, это создаст больше проблем, чем выгоды. Поэтому крайне важно перепланировать помещения в строгом соответствии как с юридическими, так и с техническими нормами, касающимися нежилых помещений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: