+7 (499)  938-47-82 Москва

Важные правовые нюансы при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Процесс реконструкции зданий и сооружений требует определенной подготовки. Прежде чем приступать к его осуществлению следует подготовить ряд документов и получить разрешение на проведение запланированных работ. Процесс согласования трудоемкий и требует посещения нескольких служб.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Реконструкция нежилых зданий и помещений многоквартирного дома

Реконструкция нежилого помещения – это изменение существующих параметров и характеристик. Оно проводится по ряду причин и требует разрешения уполномоченных ведомств. При реконструкции отдельных помещений, находящихся в МКД, следует учитывать не только стандартные требования к проведению данной процедуры, но и интересы всех жильцов дома. Нежилые помещения чаще всего находятся в долевой собственности владельцев квартир, расположенных в МКД.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ каждый долевой владелец имеет право принимать решение по поводу целесообразности тех или иных изменений.

Реконструкция нежилых помещений в МКД отличается от аналогичных работ в зданиях нежилого типа. Для сооружений, где нет жилой площади, разрешается проводить более широкие изменения модификаций. В многоквартирных домах спектр работ существенно сужен.

Возможно ли увеличение или уменьшение площади помещения?

Проведение реконструкционных работ может быть вызвано одной из перечисленных ситуаций:

  1. Требуется расширить или наоборот уменьшить площадь.
  2. Нежилое помещение переводится в разряд жилого.
  3. Назначение площади меняется, что требует конструктивных изменений.
  4. Обустройство новых входов и тамбуров.
  5. Меняются инженерные коммуникации.
  6. Здание изношено или выполнено с нарушением законных технологий.

Работы по уменьшению или увеличению площади могут проводиться только в нежилых зданиях. В МКД такие кардинальные изменения невозможны.

Увеличение или уменьшение квадратуры проводится по следующей схеме:

  1. Проводится согласование намеченных изменений.
  2. Получается разрешение на выполнение работ.

Начинать реконструкцию до получения разрешения нельзя.

Когда нужно согласование, какие проблемы могут возникнуть?

Проводить существенные изменения самостоятельно, не оповещая никого, запрещено. Получить согласование уполномоченных служб необходимо в следующих случаях:

  • Сооружение увеличивается за счет пристройки.
  • Из существующего чердака делается мансарда.
  • Меняется этажность в сторону увеличения или уменьшения.
  • В рамках капремонта выполняется усиление сооружения и замена инженерных сетей.

Согласовать предстоящую процедуру необходимо в несколько инстанциях в следующем порядке:

  1. в БТИ получается копия техпаспорта;
  2. в отделе архитектуры заказывается план реконструкции;
  3. составленный план работ согласовывается с пожарной службой, санэпидемстанцией, а по необходимости и с коммунальной службой;
  4. затем документы согласовываются с жилищной комиссией;
  5. в муниципалитете получается виза главы городской администрации на проведение работ.

Процесс согласования требует времени. Чтобы не возникло проблем важно выполнять действия в предписанном порядке, перескакивать через шаги нельзя.

В процедуре будет отказано, если проект не соответствует существующим строительным и законодательным нормам, или собран неполный список документов.

Когда необходимо и как получить разрешение?

После согласования проекта реконструкционных работ со всеми инстанциями можно переходить к получению разрешения. Именно этот документ позволяет приступать к строительным действиям запланированного масштаба. Разрешение – это официальная бумага, которая позволяет выполнить реконструкцию по согласованному плану и в дальнейшем зарегистрировать проведенные изменения в Росреестре.

Для получения разрешения потребуется собрать пакет обязательных документов, оплатить государственную пошлину за его получение и обратиться с письменным заявлением в соответствующую инстанцию. В установленные по закону сроки заявка и приложенные к ней бланки рассматриваются, на основании чего дается разрешение или отказ в проведении согласованных изменений.

Кто занимается выдачей?

Разрешение выдают органы местного самоуправления. Уполномоченный представитель МКД обращается в соответствующий отдел с заявлением о запланированной реконструкции и просьбой разрешить ее проведение.

В исполкоме есть формы заявлений. Они не имеют унифицированного бланка, но составлены в соответствии с существующими нормативными требованиями.

К заявлению прилагается перечень документов. От их комплектности зависит окончательное решение по поставленному вопросу.

Ниже представлен образец разрешения на реконструкцию нежилого помещения.

Какие документы нужны?

Для рассмотрения заявления на разрешение запланированной реконструкции необходимо собрать и представить следующие документы:

  1. Удостоверение личности заявителя.
  2. Топографический план той местности, на которой располагается объект.
  3. Поэтажный план нежилого здания. В нем должны быть указаны те помещения, в которых запланированы реконструкционные работы.
  4. Заключение экспертной комиссии о степени износа сооружения и его техническом состоянии.
  5. Проектный план реконструкции, согласованный уполномоченными органами.
  6. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают право на проведение указанных работ. Проект может представляться собственником и арендатором.
Для нежилых помещений, расположенных в МКД, требуется предоставлять письменное согласие от всех владельцев квартир.

Сроки

Органы местного самоуправления работают в соответствии с существующим законодательным регламентом. При приеме заявления и документов ставится дата подачи обращения. С момента регистрации на рассмотрение заявки дается не более 10-ти календарных дней. За это время госслужащие должны проанализировать представленный пакет документации и вынести решение о выдаче разрешения или отказе в нем.

Отказ всегда мотивируется. В официальном письме прописываются причины отрицательного решения. После устранения выявленных недочетов можно повторно подавать заявление на получение разрешения.

Стоимость

Разрешение на реконструкцию получается в комплексе с подготовкой проекта и его согласованием. Поэтому рассматривать стоимость процедуры следует в комплексе. Стоимость всего процесса напрямую зависит от размера реконструируемого помещения. Чем оно больше, тем выше будет сумма, затраченная на получение разрешительных документов. В зависимости от региона и размера объекта итоговая стоимость может составить от 100 до 400 тысяч рублей.

Ответственность за самовольные действия

Реконструировать помещения без получения предварительного согласования и разрешения нельзя. Такие улучшения не считаются законными и влекут за собой административную ответственность. В соответствии с КоАП РФ к нарушителям применяются следующие меры:

  1. Для физических лиц штраф в размере от 2-х до 5-ти тысяч рублей.
  2. Для ИП и должностных лиц – от 20-ти до 50-ти тысяч.
  3. Для юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Для юрлиц может применяться иная мера наказания, а именно приостановка деятельности фирмы на 90 суток.

При незаконном введении реконструированного здания в эксплуатацию выписывается штраф на сумму:

  • до 1 тысячи рублей для физлиц;
  • до 2 тысячи, если это ИП или должностное лицо;
  • до 20 тысяч юрлицам.

Размеры штрафов прописаны в пункте 5 статьи 9.5 КоАП РФ.

Как узаконить изменения?

Самовольная реконструкция может быть узаконена. Для этого потребуется выполнить ряд обязательных шагов:

  1. Обратиться в БТИ с письменным заявлением на выдачу всей проектной документации. Копии и выписки не будут соответствовать существующим параметрам, но без них дальнейшие действия невозможны.
  2. В отделе архитектуры заказать составление проекта. Архитектор может быть сторонним, но обязан иметь лицензию на осуществление данной деятельности. Специалист делает эскизы по уже выполненным работам, при необходимости изготавливается проект на изменение инженерных коммуникаций.
  3. Готовый проект дополняется правоустанавливающими бумагами, паспортом и заявлением. Весь блок документов подается в отдел градостроительства и архитектуры. Заявителю выдается акт согласования.
  4. Акт подписывается у пожарников, санэпидемстанции, коммунальщиков и муниципалитете.
  5. После сбора согласующих подписей акт предоставляется главному архитектору на резолюцию.

На этом первый этап считается оконченным. Чтобы перейти ко второму и завершающему шагу потребуется оплатить штраф за незаконную реконструкцию.

Размер штрафа зависит от юридического статуса владельца нежилого помещения.

Окончательный этап узаконивания состоит из таких шагов:

  1. Проект, акт согласования и квитанция об уплаченном штрафе подается в БТИ.
  2. На объект выезжает техник, который сопоставит имеющийся план и полученный результат.
  3. После осмотра составляется кадастровый паспорт и техплан.

Новый план регистрируется в Росреестре.

Законодательство РФ допускает проведение различных работ по реконструкции, переустройству и перепланировке нежилых помещений как в отдельно стоящих нежилых зданиях, так и в помещениях МКД. Из материалов, подготовленных нашими экспертами, вы узнаете:

Как быть, если узаконить нельзя?

Незаконная реконструкция может привести к тому, что одна или несколько согласовывающих инстанций откажется давать добро на узаконивание проведенных работ. Причиной тому может стать нарушение строительных, санитарных, пожарных или иных норм. При отказе рекомендуется обращаться в суд с иском об узаконивании выполненной реконструкции. Но и этот шаг не всегда гарантирует получение положительного результата.

При получении судебного отказа в удовлетворении поданного иска собственнику придется вернуть помещению прежний вид.

Реконструкция должна выполняться только после того как получено согласование и разрешение от уполномоченных инстанций. Самовольные действия влекут наложение штрафных санкций, к тому же их не всегда возможно узаконить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: