Как сделать согласование перепланировки нежилого помещения: куда обращаться, порядок и стоимость

Для ведения бизнеса нередко арендуются помещения нежилого фонда, расположенные в жилых или нежилых зданиях. Эффективное их использование предполагает определенное обустройство с внесением значительных изменений в первоначальный план. Как согласовать перепланировку нежилого помещения? Во избежание наказуемых нарушений, к решению данного вопроса надо подходить со знанием дела.

Показать содержание

• Что такое переустройство в жилом доме?
• Переделка, не требующая согласия
• Порядок
Куда обращаться?     Как разработать проект?     Как согласовать проведение работ в государственных органах?     Куда подавать документы?     Сроки получения разрешения в межведомственной комиссии     Стоимость    
• Как выглядит документ?
• Нужно ли регистрировать внесенные изменения?
• Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?
• Что делать в случае отказа?

Что такое переустройство в жилом доме?

В общем случае, перепланировка помещения представляет собой внесение конструктивных изменений в его исходный план. Она подразумевает осуществление внутренних работ, связанных с изменением количества, площади и конфигурации комнат, перенос инженерных коммуникаций и т.п. Регламентируется данное мероприятие положениями ЖК РФ и ГрК РФ.

Последняя редакция ст.51 ГрК РФ определила порядок согласования перепланировки нежилых помещений в жилых, многоквартирных домах (МКД). Теперь он аналогичен правилам, установленным для собственников жилых помещений. Для проведения работ необходимо согласие всех собственников жилья и органов местного самоуправления. О важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД читайте тут.

Согласование и узаконивание требуется в следующих случаях:

1. Установка дополнительных элементов (в т.ч. стен), повышающих нагрузку на несущие конструкции.
2. Изменение расположения санузлов и переустройство инженерных коммуникаций.
3. Изменение конструкции пола, способное увеличить нагрузку на фундамент.
4. Переустройство и перенос вспомогательных площадей (балконы, лоджии, лестничные площадки), в т.ч. остекление лоджии, не предусмотренное первоначальным проектом.
5. Обустройство новых помещений, требующих увеличенного водо- или электро-потребления, а также подведения новых коммуникаций (сауна, кухня общепита, котельная и т.п.).

Обязательного согласования требует любое вмешательство в несущие элементы конструкции МКД. Особый контроль осуществляется при сносе несущей стены или изготовления в ней не предусмотренных дверных и оконных проемов, а также расширение их. В этом случае необходимо заключение проектировщиков дома о безопасности проекта (может ли быть в многоквартирном здании проход в организацию и какие требования к входной группе, читайте тут).

Переделка, не требующая согласия

Несущественные изменения при проведении перепланировки не требуют согласования. Разрешение не понадобится при таких мероприятиях:

1. Косметический ремонт, внутреннее благоустройство (штукатурка, облицовка), не влияющее на несущие способности элементов.
2. Замена сантехнических приборов и труб без изменения их расположения и технических характеристик (например, трубы того же диаметра, но пластиковые).
3. Монтаж или демонтаж встроенной мебели, не фиксируемой в техпаспорте помещения.

Другими словами, в согласовании нет необходимости, если обустройство не связано с нарушением первоначального плана помещения и не влияет на безопасность и эксплуатационные параметры дома.

Порядок

Процедура согласования и узаконивания перепланировки зависит от ее сложности и объема. При ее проведении в МКД выделяются такие основные этапы:

1. получение согласия жильцов (решение общего собрания собственников);
2. подготовка правовых и технических документов;
3. получение разрешения на переустройство;
4. разработка проекта перепланировки и согласование его в соответствующих организациях;
5. осуществление перепланировки;
6. внесение изменений в техдокументацию и регистрация.

Куда обращаться?

Первый этап осуществления перепланировки – подготовка необходимых документов:

1. Исходная техническая документация. Потребуется поэтажный план с экспликацией. Он включает выписку из техпаспорта МКД по форме 1А и справка по форме 5, фиксирующая технической состояние помещения. Эти документы выдаются БТИ по первому требованию.
2. Оформление заявления на перепланировку. Оно отправляется в адрес регионального отделения службы технической инвентаризации. Его сотрудник должен поставить соответствующую отметку в кадастр и техпаспорт.
3. Правоопределяющие документы. Собственнику помещения следует обратиться в органы госрегистрации и получить свидетельство о праве владения недвижимостью. Оно выдается после получения указанной отметки техинвентаризации.

Как разработать проект?

Проект перепланировки представляет собой комплект документов с планом проведения работ на основе результатов обследования технического состояния объекта. Его может разрабатывать только организация с допуском СРО или организация-автор проекта дома. Проектированию должно предшествовать инженерное обследование с выдачей заключения о состоянии несущих элементов.

Проект должен содержать следующие разделы:

• технические характеристики помещения и всего здания с информацией о несущих элементах, стенах, перекрытиях и вентиляционной системе;
• общие характеристики дома и помещения (этажность, площадь, количество комнат и т.п.);
• конкретные мероприятия по переустройству помещения (архитектурно-строительные решения);
• схема инженерных коммуникаций и их характеристики.

В проекте обязательно содержатся противопожарные мероприятия. Приводится план помещения и фотофиксация объекта переустройства. Конкретные работы связаны с:

• архитектурными изменениями;
• изменением площади и количества комнат;
• перепланировкой системы отопления;
• изменением инженерных коммуникаций;
• новым электропроектом и т.д..

Стоимость разработки плана – от 15000 рублей.

Как согласовать проведение работ в государственных органах?

Для проведения перепланировки необходимы следующие согласования:

1. Согласие не менее 2/3 жильцов МКД, если затрагивается общедомовая собственность. Во многих регионах установлено также согласование с управляющей компанией дома.
2. Роспотребнадзор. Проект направляется сюда в первую очередь.
3. Заключение отдела архитектуры. Оно необходимо при проведении работ на фасаде и организации отдельного входа.
4. Заключение ГУ МЧС. Прежде всего, это касается противопожарных мероприятий.
5. Санэпидемстанция при изменениях в санузлах и системе канализации.

Куда подавать документы?

После разработки проекта и получения всех необходимых документов подается заявление на перепланировку в жилищную инспекцию муниципалитета или орган самоуправления населенного пункта. К заявлению прикладывается разрешение контрольно-надзорных ведомств, а также проект переустройства, подписанный его разработчиком и утвержденный БТИ.

Сроки получения разрешения в межведомственной комиссии

Для проверки безопасности и законности перепланировок нежилых помещений создаются специальные межведомственные комиссии (МВК). По сути, это государственный территориальный орган при муниципалитете, составленный из специалистов нескольких заинтересованных ведомств. В крупных городах это постоянно действующий орган, а в небольших населенных пунктах организуется по мере необходимости.

Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения а затем узаконить переделку, мы рассказывали в этой статье.

Согласование проекта перепланировки в МВК является обязательным этапом. Заявление владельца недвижимости передается из жилищной инспекции. Проверяются все приложенные документы, производится осмотр объекта. Положительное решение фиксируется актом, который является основанием для разрешения перепланировки. Отказ регламентируется гл.4. ст.27 ЖК РФ.

Законными основаниями для отказа считается неполное предоставление документов или их неправильное оформление, а также выход вопроса за предел компетенции МВК. Такое решение может быть оспорено в судебном порядке.

На рассмотрение вопроса о перепланировке отводится 45 дней. В течение 7 дней после вынесения положительного решения со стороны МВК должны быть выданы разрешительные документы. Отказ должен выдаваться в течение 3 дней после начала работы комиссии.

Подробно о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.

Стоимость

В среднем разработка и согласование проекта перепланировки обойдется:

1. Если работы запланированы без нарушения несущих элементов – стоимость от 45 тыс. рублей в срок 40-75 дней.
2. То же с нарушением несущих конструкций – от 70 тыс. рублей за 2-3 месяца.
3. Перепланировка при выходе на фасад и оборудование отдельного входа – от 90 тыс. рублей за 2-4 месяца.

Как выглядит документ?

Согласие или разрешение на перепланировку нежилого помещения выдается в виде Распоряжения жилищной инспекции. Форма документа утверждается Постановлением регионального органа власти. В документе содержатся следующие пункты:

1. Данные о заявителе-собственнике недвижимости (физическое или юридическое лицо).
2. Адрес расположения объекта перепланировки.
3. Документ для реализации мероприятия (проект и его разработчик).
4. Список работ, которые разрешаются данным Распоряжением.
5. Сроки проведения работ, их продолжительность.
6. Режим проведения мероприятий.
7. Особые требования, в т.ч. обеспечение контроля.

Нужно ли регистрировать внесенные изменения?

После завершения работ необходима регистрация изменений. Она осуществляется в следующем порядке:

1. Составление приемочного акта. Для этого жилищная комиссия направляет представителей для определения соответствия выполненных работ разрешенному перечню и утвержденному проекту.
2. Уведомление органов Кадастрового учета. Кадастровый инженер фиксирует произведенные изменения, а организация выдает технический план.
3. Подача заявления в Росреестр на основании технического плана. Обеспечивается кадастровый учет перепланировки.
4. Внесение изменений в ЕГРН и выдача выписки.

Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?

Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет). Больше о том, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, мы рассказывали в отдельной статье.

Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.

Важно учитывать такие нюансы:

1. Нельзя путать перепланировку с реконструкцией, порядок проведения которой определен ст.1 ГрК РФ. Другими словами, нельзя изменять внешние габариты здания и достраивать этажи. Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь, а о важных правовых нюансах при реконструкции таких объектов в многоквартирном доме читайте тут.
2. Перепланировка не должна нарушать прочностные характеристики. При нарушениях несущих конструкций потребуется согласование с проектировщиком здания.

После завершения работ заказываются новые технические документы с учетом внесенных изменений.

Что делать в случае отказа?

Основанием для отказа в перепланировке могут служить:

1. Отсутствие необходимых документов, заключений и согласований.
2. Обращение в орган, не обладающий надлежащей компетенцией.
3. Несоответствие переустройства законодательству, техническим, санитарным или противопожарным нормам.

В других случаях заявитель имеет право обратиться в суд. В исковом заявлении он должен четко мотивировать свои намерения и необходимость их проведения для бизнеса. Предприниматель должен доказать полную безопасность планируемых изменений, а также отсутствие их влияния на общий облик здания.

Перепланировка нежилых помещений порой необходима для организации предпринимательской деятельности. Такие помещения могут находиться в жилых домах или отдельно стоящих нежилых зданиях, но обязательно должны относиться к нежилому фонду.

Законодательство РФ регулирует порядок согласования работ, которые не должны влиять на надежность сооружений и их долговечность. При получении положительного решения межведомственной комиссии собственник получает законное право на переустройство помещения.