+7 (499)  938-47-82 Москва

Модернизация нежилых помещений: перепланировка, переустройство, переоборудование или реконструкция?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Собственники недвижимости перед началом крупномасштабных работ в них должны понимать, что они затеяли. Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений считаются разными мероприятиями и регулируются законодательством РФ. К ним предъявляются различные требования в части получения разрешения и оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое: определение терминов

Понятия перепланировки и переустройства

Жилищный кодекс (ЖК) РФ (ст.25) достаточно четко разделяет близкие близкие по смыслу понятия — перепланировку и переустройство.

  • Перепланировка здания — это процесс изменения внутренней конфигурации помещения без изменения внешних границ с внесением всех произведенных изменений в техпаспорт объекта.
    Ст.40 ЖК РФ признает право собственника на объединение двух смежных помещений.
  • Переустройство – это модифицирование инженерных коммуникаций, подразумевающее перенос, установку или демонтаж инженерных сетей или оборудования. Оно может касаться электрических, газовых, водопроводных и канализационных сетей в пределах помещения. Эти изменения также подлежат обязательному внесению в технический паспорт.
Оба вида работ, как правило, осуществляются одновременно, а потому и регламентируются одной статьей ЖК РФ.

Что является реконструкцией и переоборудованием?

Четкого определения реконструкции помещения в ЖК РФ нет, а сам термин относится скорее к технической категории. Ее суть определяет Градостроительный Кодекс (ГрК) РФ в ст.1 ч.14. Реконструкция — это внесение существенных изменений в параметры здания или помещения (в т.ч. с внешней стороны):

  • придание нового внешнего вида;
  • обустройство нового входа;
  • возведение пристроек;
  • а также изменение несущих конструкций внутри объекта.

Другими словами, реконструкцию можно отнести к категории капитального строительства.

Не следует путать данное мероприятие с другим понятием – переоборудование. Оно предусматривает изменение функций объекта. В принципе, переоборудование может достигаться путем перепланировки или реконструкции, но при этом изменяются функциональные возможности помещения. Чаще всего, переоборудуется помещение при переводе его из жилого в нежилой фонд или наоборот.

Капитальный ремонт

Еще один вид серьезных работ в нежилом помещении – капитальный ремонт. Его определение дает ГрК РФ (ст.1). Под это понятие попадают мероприятия по устранению износа конструкций и поддержанию эксплуатационных параметров без внесения изменений, способных изменить функции помещения или его первоначальные (проектные) технические показатели.

Другими словами, проводится восстановление или частичная замена отдельных элементов (в т.ч. несущих) или инженерного оборудования. Капитальный ремонт может быть выборочный или полный (комплексный) в зависимости от объема выполняемых работ.

Анализ различий

Между перепланировкой, реконструкцией и капитальным ремонтом существуют серьезные законодательные различия. Они определяются ЖК РФ (ст.ст. 25-29) и ГрК РФ (ст.1). Основные отличия заложены уже в самой классификации работ:

  1. Перепланировка предусматривает изменение формы и площади только внутренней части зданий и помещений, без нарушения внешних очертаний и габаритов.
  2. Реконструкция допускает существенные изменения первоначальных технических параметров, в т.ч. площади всего помещения, изменение внешнего вида фасада, расширение строения вширь и вверх (пристройки и надстройки).
  3. Капремонт не предусматривает внесение изменений в проект помещения, а только восстанавливает работоспособность в пределах заложенных параметров.

Другое важное различие заключается в необходимости получения разрешения и внесения изменений в техпаспорт.

  1. Перепланировка и реконструкция ведет к новым техническим параметрам и конфигурации помещения, а потому требует разрешения на проведение в установленном порядке и оформление нового техпаспорта.
  2. Капитальный ремонт не требует разрешения на проведение и проводится с учетом норм физического износа и фактического состояния основных элементов. Если при проведении ремонта обнаруживается изменение внешнего вида фасада, то такое мероприятие может быть признано реконструкцией, что требует согласования.
Перепланировка и реконструкция проводятся по специально разработанному проекту, который согласовывается с контролирующими организациями. Капремонт проводится в соответствии с утвержденным графиком. В первом случае, различаются мероприятия и по ответственности.

Если это касается нежилого помещения в МКД или нежилом здании с несколькими собственниками помещения, то за перепланировку и реконструкцию отвечает сам владелец помещения, а за капремонт – управляющая компания или собственник всего нежилого здания. Финансирование ремонта осуществляется за счет специальных ежемесячных отчислений на него.

Порядок оформления

Перепланировка, переустройство и реконструкция требуют получения разрешения на проведение работ и согласование проекта. Эти мероприятия проводятся в следующем порядке:

  1. Подготовка необходимых документов: техпаспорт, поэтажный план, справка о техническом состоянии, документы, подтверждающие право собственности.
  2. Разработка проекта. Он обязательно готовится организацией с допуском СТО. Перед проектированием проводится обследование технического состояния объекта. При реконструкции в разработке документа должна участвовать организация, спроектировавшая здание.
  3. Согласование проекта. Он обязательно согласуется не менее 2/3 жильцов МКД, Роспотребнадзором, отделом архитектуры (для реконструкции и работах на фасаде), Санэпидемстанции (при изменениях в санузлах), ГУ МЧС.
  4. Заявление подается в жилищную инспекцию или орган местного самоуправления.
  5. Назначение межведомственной комиссии. Она рассматривает представленные документы и выносит решение о возможности проведения работ. На основании заключения комиссии выдается разрешение жилинспекции.

После проведения работ изменения вносятся в техпаспорт помещения. Для проведения капитального ремонта разработка специального проекта не требуется. Составляется план работ и график их проведения. Смета затрат поможет правильно использовать средства. В МКД за капремонт отвечает управляющая компания, которая обеспечивает его согласно плана, учитывающего срок службы основных элементов конструкции.

Как узаконить переустройство?

  1. После завершения работ составляется акт приемки. Он должен быть подписан представителями жилищной комиссии, которая проверяет соответствие согласованному проекту.
  2. Далее необходимо уведомить органы Кадастрового учета.
  3. Специалист данного учреждения фиксирует произведенные изменения, по результатам чего оформляется технический план.
  4. Для учета перепланировки подается заявление в Росреестр с приложением техплана.
  5. В ЕГРН вносятся соответствующие изменения, и выдается выписка.
  6. Окончательное узаконивание переустройства осуществляется путем оформления нового техпаспорта помещения в БТИ.

Каковы последствия незаконного проведения работ?

При проведении таких работ без разрешения и согласования п.2 ст.29 ЖК РФ предусматривает штраф. Для физлиц он достигает 2500 рублей, а для юридических лиц – до 1 млн.рублей.

Помимо наказания выносится предписание, требующее возвратить помещение в исходное состояние в срок 4-6 месяцев. Если собственник игнорирует законные требования, то дело передается в суд. Он может вынести решение о лишении владельца прав на недвижимость. В этом случае п.5 ст.29 ЖК РФ предусматривает продажу помещения с торгов.

Как оформить отдельный вход в здание?

Необходимость оборудования отдельного входа в нежилое помещение устанавливается ст.22 ЖК РФ и Постановлением Правительства №692-ПП. Его обустройство предусматривает изменение фасада здания, нарушение целостности несущей стены и оборудование определенной конструкции (площадки) на придомовой территории.

Такие работы относятся к реконструкции помещения. Кроме того, отдельный вход требует и внутреннюю перепланировку. Как минимум, необходимо установить тамбур.

Устройство отдельного входа начинается с разработки проекта. Причем, он может быть выполнен только специализированной организацией. Перед этим необходимо провести обследование несущей стены при участии проектировщика здания. Только на основании экспертного заключения составляется техзадание на проект.

Сам проект обязательно согласуется с:

  • отделом архитектуры;
  • СЭС (соответствие санитарным требованиям);
  • ГУ МЧС (в части пожарной безопасности и возможности эвакуации при чрезвычайных ситуациях).

После разработки проекта получение разрешения и оформление осуществляется жилинспекцией в обычном порядке.

Разница в оформлении перепланировки и реконструкции

Несмотря на то, что принцип оформления перепланировки и реконструкции не отличается, существуют нюансы, связанные с объемом работ и из влиянием на безопасность строения.

  • Проект перепланировки обычно не согласовывается с отделом архитектуры и некоторыми другими организациями, а на его рассмотрение в жилищной комиссии отводится 45 дней.
  • При реконструкции нарушаются несущие конструкции и изменяется внешний вид здания. С учетом этого, при подаче заявления жилкомиссия выдает список согласований, в который входят архитекторы, проектная и строительная организации. Обязательно проводится обследование состояние несущих конструкций, для чего привлекаются независимые эксперты. Срок рассмотрения заявки и выдачи разрешения продлевается до 2-3 месяцев.

Различия для жилого и нежилого здания

Переустройство помещения в отдельно стоящем нежилом здании значительно упрощается в части предварительного согласования. В МКД собственник нежилого помещения приравнен к владельцу жилой квартиры, и все изменения в помещении, затрагивающие интересы других жильцов и общей собственности, обязательно согласовываются с не менее 2/3 всех владельцев квартир.

Как правило, вопрос выдачи согласия выносится на общее собрание. В нежилом здании такое согласование не проводится.

Если помещение расположено в МКД, то заявление на его переустройство подается в жилищную инспекцию. Для нежилых зданий установлен иной порядок. Вопрос решает их собственник, которым чаще всего является муниципалитет.

Законодательство РФ допускает проведение различных работ по переустройству нежилых помещений как в отдельно стоящих нежилых зданиях, так и в помещениях МКД. Возможно осуществление перепланировки и реконструкции.

Важно понимать, что работы должны проводиться на законном основании, т.е. с разработкой и согласованием проекта, получением разрешения и внесением изменений в техпаспорт. Незаконное переустройство грозит штрафами, а прежний облик придется возвращать за свой счет и в кратчайшие сроки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: