Особенности аренды квартиры под офис. Ограничения, нюансы заключения договора, налогообложение

Аренда офисного помещения в бизнес-центре – весьма дорогостоящее удовольствие. Снимать его могут позволить только успешные компании, а для стремящихся показать свой статус перед своими партнерами или конкурентами – такая стратегия просто является обязательной. Менее притязательные к демонстрации статуса предприятия арендуют под офис жилые помещения.

Показать содержание

• Можно ли снимать помещение в жилом доме для использования в качестве офисного?
• Ограничения
• Способы использования
• Перевод помещения в нежилой фонд
• Требования к арендуемой площади
• Особенности заключения договора
• Особенности налогообложения для физических и юридических лиц
• Наказание за неправильную эксплуатацию

Можно ли снимать помещение в жилом доме для использования в качестве офисного?

Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям жилые дома, квартиры, их обособленные части, а также комнаты. Использование жилых помещений в качестве офиса не противоречит действующему законодательству. Прямой запрет установлен только для размещения в них промышленных производств и гостиниц.

Ограничения

Согласно статье 17 ЖК РФ жилое помещение можно использовать для профессиональной деятельности при соблюдении следующих условий:

• Лицо проживает в нем на законных основаниях. Кроме права собственности законность проживания может быть подтверждена регистрацией в данном жилом помещении, родственными или близкими отношениями с собственником или ответственным квартиросъемщиком, а также договорами различного характера.
• Деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан. Примером таких нарушений могут являться нарушение установленного уровня шума, искусственные ограничения на доступ к помещениям общего пользования, чрезмерная эксплуатация предпринимателем общего имущества или его повреждение.
• Деятельность не противоречит требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Способы использования

Как уже было отмечено, использование квартиры для офисных нужд связано с рядом существенных ограничений. В первую очередь они связаны с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность с созданием или без создания юридического лица. Так, «офисом» индивидуального предпринимателя по умолчанию является помещение, в котором он зарегистрирован по месту проживания.

Для создания офиса в другой квартире ему следует заключить договор аренды, фактически проживать в ней, при необходимости получив там временную регистрацию, и получить согласие арендатора на организацию в квартире рабочих мест для своих сотрудников, если они не являются его близкими родственниками.

Учредители и руководитель организации могут беспрепятственно определить местом её нахождения домашний адрес одного из них. На создание офисов в других жилых помещениях распространяются такие же правила, как и для ИП.

Перевод помещения в нежилой фонд

В связи с рассмотренными ограничениями наилучшим способом сдачи жилого помещения в аренду коммерческой организации под офисные нужды является его перевод в нежилой фонд. Порядок перевода определяется статьей 23 ЖК РФ.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое и обратно может быть принято только органом местного самоуправления. Для этого собственник или уполномоченное им лицо, действующее на основании доверенности, должны направить в МФЦ или непосредственно в регистрационный орган следующие документы:

• Заявление о переводе помещения.
• Подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов. К ним относятся контракты, решения судов и другие документы, подтверждающие законность приобретения жилого помещения, а также выписка из Единого государственного реестра прав. Срок действия последнего документа – 1 месяц со дня получения, остальные документы действуют бессрочно.
• Проект переустройства или перепланировки, если такие действия предполагаются.
• Протокол общего собрания собственников помещений, если в нежилой фонд переводится помещение многоквартирного дома.
• Согласие всех собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению, то есть имеют общие стены или расположены непосредственно над или под ним.

Срок рассмотрения документов органом местного самоуправления – 45 дней.

Требования к арендуемой площади

Общие требования к такому помещению соответствуют требованиям, которым в целом должно отвечать жилое помещение. Они установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В них указаны необходимые параметры, связанные со строительством и инженерным оснащением жилых помещений всех видов.

Особенности заключения договора

С одной стороны, как собственно соглашение об условиях аренды оно должно содержать все положения, предусмотренные главой 34 ГК РФ. С другой – арендатор обязуется проживать в этом помещении, что сближает этот вид правоотношений с наймом жилого помещения, который подпадает под регулирование главы 35 ГК РФ.

В связи с этим он должен содержать следующие обязательные положения:

• стороны сделки;
• предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение;
• перечень лиц, которым арендодатель разрешает проживать в жилом помещении;
• согласие арендодателя на создание рабочих мест для нужд конкретных организации или ИП;
• срок аренды (как оформить краткосрочную аренду?);
• стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора аренды помещения под офис;
• распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом;
• условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон;
• ответственность сторон за нарушение условий сделки.

Особенности налогообложения для физических и юридических лиц

Особенности налогообложения аренды жилого помещения зависят от того, в каком качестве выступает арендатор – как обычное физическое лицо или как организация или ИП.

Если физическое лицо самостоятельно заключает договор и оплачивает аренду офиса, а работодатель только компенсирует ему понесенные расходы, тогда с размера компенсации необходимо уплатить налог на доходы физических лиц и страховые взносы.

По уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и УСН на сумму такой компенсации сложилась спорная практика. В случае полного учета таких затрат, организация должна быть готова к арбитражному спору. Оптимальным вариантом в таком случае видится простое увеличение заработной платы работника на сумму арендной платы.

Доход работника в виде уплачиваемой за него арендной платы подлежит обложению налогом на доходы физических лиц и страховыми взносами в общем порядке. Возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и УСН здесь также ограничены.

Наказание за неправильную эксплуатацию

Само по себе заключение договоренности об аренде нежилого помещения не является нарушением закона. Однако его использование не по назначению признается нарушением правил пользования жилыми помещениями и влечет административную ответственность в виде административного штрафа в размере от одной до пяти тысяч рублей (статья 7.21. КоАП РФ).

Некоторые связанные с ним действия также могут повлечь за собой административную ответственность. К основным относятся проживание гражданина РФ по месту пребывания без регистрации (статья 19.15.1 КоАП РФ) и нарушение правил регистрации граждан РФ по месту пребывания (статья 19.15.2 КоАП РФ). Они влекут за собой наложение административного штрафа различного размера.

Аренда под офис жилого помещения является хорошей альтернативой для начинающего бизнеса. При соблюдении ряда простых условий она позволяет достичь существенной экономии. Однако не стоит считать её панацеей от всех бед: при развитии бизнес неизбежно войдет в противоречие с основным назначением жилого помещения и интересами других собственников, что может привести к серьезным имущественным и репутационным потерям.