8 (800)  302-76-94

Как применяется классификация офисных помещений по классам?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Рынок коммерческой недвижимости, переживающий бурный рост, формирует потребность в создании четкого понятийного аппарата, подразумевающего создание классификации основных видов офисных помещений. Для всех заинтересованных лиц – арендаторов, арендодателей, риелторов, оценщиков и т. д. она необходима для более эффективного ведения своей деятельности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Мировая и российская практика: какие системы применяются?

В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.

Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.

Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:

  • Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
  • Тип постройки.
  • Год возведения здания.
  • Системы управления и обслуживания дома.
  • Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
  • Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
  • Наличие и удобность парковочных мест.
  • Наличие и современность лифтов.
  • Инфраструктура.

В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы, так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.

К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.

В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.

Наиболее распространенными являются:

  1. Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
  2. Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
  3. Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.
В соответствии с Московской классификацией офисные здания были разделены на 4 категории: А, В+, В- и С. В 2013 году также был внедрен пункт «Сертификация», т.е соответствие офисов мировым параметрам энергоэффективности.

Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А-, что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.

Описание требований и отличительных черт зданий по классам

«А»

Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений. Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.

Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.

В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.

Основными критериями оценки являются:

  • Наличие единой центральной системы управления зданием.
  • Современная противопожарная система.
  • Потолки не ниже 2,7 метров.
  • Высокое качество используемых отделочных материалов.
  • Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
  • Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
  • Современный дизайн.
  • Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.

«А1»

Для этого подкласса характерны следующие признаки:

  1. Возраст здания не выше 3 лет.
  2. Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
  3. Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
  4. Продуманная эргономичная планировка.
  5. Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
  6. Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
  7. Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
  8. Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
  9. Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
  10. Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.

«А2»

Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1, но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:

  • Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
  • Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
  • Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
  • Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
  • Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.

«А3»

Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию, возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.

«В»

Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.

Помещения характеризуются следующими критериями:

  1. Удаленность от центра.
  2. Возраст здания – более 10 лет.
  3. Высота потолков – не менее 3 метров.
  4. Наличие качественной отделки.
  5. Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
  6. Наличие охраняемой парковки.
  7. Развитая инфраструктура.
  8. Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.

«С»

Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.

Для недвижимости этого класса характерно отсутствие центральных систем кондиционирования, удобного паркинга и неэффективная планировка.

Основными характеристиками являются:

  • Расположение на окраинах города.
  • Отсутствие удобного транспортного сообщения.
  • Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
  • Коридорная система.
  • Частые проблемы с энергоснабжением.

«D»

Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.

Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.

Основными характеристиками являются:

  1. Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
  2. Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
  3. Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
  4. Плохая инфраструктура.

Подробнее о требованиях к офисным помещениям читайте тут.

Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов

Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:

  • Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «С»– 8000 рублей за квадратный метр в год.

Офисы можно не только арендовать, но и приобретать в собственность, об особенностях купли-продажи офисов читайте здесь.

Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.