Как применяется классификация офисных помещений по классам?
Рынок коммерческой недвижимости, переживающий бурный рост, формирует потребность в создании четкого понятийного аппарата, подразумевающего создание классификации основных видов офисных помещений. Для всех заинтересованных лиц – арендаторов, арендодателей, риелторов, оценщиков и т. д. она необходима для более эффективного ведения своей деятельности.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Мировая и российская практика: какие системы применяются?
- Описание требований и отличительных черт зданий по классам
- Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов
Мировая и российская практика: какие системы применяются?
В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.
Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:
- Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
- Тип постройки.
- Год возведения здания.
- Системы управления и обслуживания дома.
- Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
- Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
- Наличие и удобность парковочных мест.
- Наличие и современность лифтов.
- Инфраструктура.
В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы, так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.
К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.
В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.
Наиболее распространенными являются:
- Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
- Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
- Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.
В соответствии с Московской классификацией офисные здания были разделены на 4 категории: А, В+, В- и С. В 2013 году также был внедрен пункт «Сертификация», т.е соответствие офисов мировым параметрам энергоэффективности.Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А-, что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.
Описание требований и отличительных черт зданий по классам
«А»
Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений. Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.
Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.
В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.
Основными критериями оценки являются:
- Наличие единой центральной системы управления зданием.
- Современная противопожарная система.
- Потолки не ниже 2,7 метров.
- Высокое качество используемых отделочных материалов.
- Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
- Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
- Современный дизайн.
- Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.
«А1»
Для этого подкласса характерны следующие признаки:
- Возраст здания не выше 3 лет.
- Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
- Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
- Продуманная эргономичная планировка.
- Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
- Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
- Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
- Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
- Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
- Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.
«А2»
Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1, но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:
- Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
- Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
- Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
- Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
- Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.
«А3»
Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию, возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.
«В»
Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.
Помещения характеризуются следующими критериями:
- Удаленность от центра.
- Возраст здания – более 10 лет.
- Высота потолков – не менее 3 метров.
- Наличие качественной отделки.
- Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
- Наличие охраняемой парковки.
- Развитая инфраструктура.
- Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.
«С»
Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.
Для недвижимости этого класса характерно отсутствие центральных систем кондиционирования, удобного паркинга и неэффективная планировка.Основными характеристиками являются:
- Расположение на окраинах города.
- Отсутствие удобного транспортного сообщения.
- Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
- Коридорная система.
- Частые проблемы с энергоснабжением.
«D»
Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.
Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.
Основными характеристиками являются:
- Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
- Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
- Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
- Плохая инфраструктура.
Подробнее о требованиях к офисным помещениям читайте тут.
Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов
Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:
- Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «С»– 8000 рублей за квадратный метр в год.
Офисы можно не только арендовать, но и приобретать в собственность, об особенностях купли-продажи офисов читайте здесь.
Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!