Земля под магазин: аренда и покупка. Как добиться согласия собственников дома на пристроенное здание?

Осуществление торговли предусматривает наличие необходимого помещения под ларек или магазин. Для торговой точки требуется участок земли. Его можно арендовать или приобрести. Впоследствии заинтересованное лицо сможет построить необходимый объект на участке.

Показать содержание

• Юридические требования
• Как выбрать?
• Как взять в аренду?
У государства     Через аукцион по инициативе администрации     Через аукцион по инициативе граждан     Без торгов для льготной категории граждан     Без торгов по упрощенной схеме для остальных лиц     У частного лица     Проверка земельного участка и владельца     Заключение договора     У собственников многоквартирного дома     Требуется ли согласие собственников на пристроенное здание?     Отличительные пункты    
• Разрешение на строительство на арендованном участке
• Купля-продажа земли
Критерии выбора     Проверка продавца и покупателя     Необходимые документы для обеих сторон     Составление договора    
• Что лучше?

Юридические требования

Главным требованием закона к участку в таком случае является его целевое использование. Должно быть разрешение построить торговую точку на территории.

Как выбрать?

При выборе земельного участка необходимо обращать внимание на статус территории. Законодательством определены виды земель, на которых нельзя возводить объекты. К ним отнесены:

• Прибрежная защитная полоса водоема.
• Зона источника водоснабжения.
• Санитарные зоны железных и автомобильных дорог, промышленных предприятий, электростанций, АЭС, газопроводов, кладбищ, сантехнических и очистных сооружений. Ширина таких участков может составлять от 50 до 2 000 метров.
• Зона охраны объектов исторического и культурного наследия. Их масштабы определяются в каждом случае отдельно.

На некоторых участках возводить объекты можно только при наличии разрешения. Ими являются:

• Водоохранные зоны. От пятидесяти до ста пятидесяти метров. На такой территории строительство разрешено только при условии соблюдения всех санитарных норм.
• Земли заповедников, лечебно-оздоровительных санаториев и курортов, национальных парков.

Также нужно получить информацию о площади территории, хватит ли места для торговой точки. Особое внимание нужно уделить правовому статусу участка. Он не должен выступать в качестве предмета судебного спора.

Как взять в аренду?

Арендовать земельный участок под магазин или ларек можно как у государства, так и у частного лица или даже на территории многоквартирного дома. Для этого необходимо обратиться к собственнику с заявлением.

Если участок принадлежит государственной организации, то потребуется принять участие в торгах, по результатам которых выбирается победитель.

У государства

Временное использование государственной территории возможно через аукцион, который может инициировать как собственник, так и граждане, либо без проведения торгов.

Через аукцион по инициативе администрации

Такой вариант применим в случаях, когда определенная территория не используется. Проведение торгов регламентировано статьей 39.11. Земельного кодекса РФ. Собственник должен подготовить схему участка, с указанием его границ и обеспечить возможность подведения коммуникаций. После этого выносится решение о проведении торгов.

Предметом аукциона не может быть участок:

• границы которого не определены;
• право государственной или муниципальной собственности не зарегистрировано;
• отсутствуют возможности подведения коммуникаций;
• участок нельзя использовать в целях размещения торговых точек;
• на территории возведен объект, принадлежащий физическому или юридическому лицу;
• участок зарезервирован для муниципальных или государственных нужд;
• по территориальному планированию этот объект предназначен для возведения сооружений федерального значения;
• участок земли находится в общем пользовании или расположен в пределах границ общего пользования.

Прием заявок заканчивается за 5 дней до дня проведение торгов. По результатам аукциона выносится решение о выборе победителя, с которым заключается договор аренды.

Через аукцион по инициативе граждан

Инициировать процедуру проведения торгов могут и сами граждане. Для этого нужно найти подходящий участок и обратиться с заявлением в орган власти. В остальном процедура проводится по общим правилам. Информация о проведении аукциона размещается в официальных источниках информации за 30 дней до торгов. Победитель определяется по результатам процедуры.

Минусом такого варианта является то, что выбрать участок может один человек, а арендатором стать другой.

Без торгов для льготной категории граждан

Арендовать земельный участок можно и без участия в торгах. Законом определены категории лиц, которые могут воспользоваться таким способом:

• герои РФ;
• герои труда РФ;
• полные кавалеры орденов Славы;
• герои СССР;
• герои Социалистического труда.

На региональном уровне это могут быть:

• многодетные семьи;
• члены семьи погибшего героя РФ;
• молодые специалисты;
• молодые семьи, имеющие ребенка (одного и больше);
• дети-сироты;
• семьи, имеющие ребенка-инвалида;
• инвалиды 1, 2 и 3 групп;
• ветераны ВОВ;
• чернобыльцы.

Указанным лицам достаточно обратиться к собственнику земли с заявлением.

Без торгов по упрощенной схеме для остальных лиц

Упрощенная схема для остальных претендентов будет возможна в следующих случаях:

• размещение на участке объектов, находящихся в собственности заинтересованного лица;
• добыча биологических ресурсов, если земля нужна для этих целей;
• принадлежность участка пользователю, который решил воспользоваться правом повторного подписания договора аренды;
• окончание незавершенного строительства;
• размещение объектов социально-культурного значения;
• размещение объектов, предназначенных для обеспечения коммуникациями (электричеством, водой, газом);
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение сельского хозяйства.

В указанных случаях необходимо подтвердить свои права документально и обратиться к собственнику с заявлением.

У частного лица

Аренда земельного участка у физического лица не требует проведения аукциона. Нужно обратиться к собственнику с заявлением и заключить договор.

Проверка земельного участка и владельца

При выборе участка необходимо узнать, можно ли использовать земли под торговлю. Информацию можно получить в местном органе власти, либо изучив документы на участок.

Следует проверить и правоспособность владельца. Он должен быть полноправным собственником и иметь возможность заключать договора, то есть быть совершеннолетним и дееспособным. Нужно истребовать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Заключение договора

Договор заключается в письменной форме. Он оформляется по правилам гражданского законодательства и должен включать в себя:

1. Дату и место подписания.
2. Сведения о сторонах.
3. Предмет сделки. В данном случае это будет аренда земли под торговую точку.
4. Стоимость и порядок расчетов.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок действия договора.
7. Порядок разрешения споров.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Количество экземпляров зависит от срока сделки. Если аренда заключается на срок больше года, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Соответственно нужно оформить три экземпляра договора, по одному для каждого из участников, и регистрирующего органа. В случае, если аренда не превышает двенадцать месяцев, оформляется только два экземпляра, для каждой из сторон.

У собственников многоквартирного дома

Поставить торговую точку можно и на территории МКД. Для этого необходимо заключить договор с собственниками. Таковыми, согласно статьи 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен МКД, принадлежит владельцам квартир на праве долевой собственности.

Требуется ли согласие собственников на пристроенное здание?

Поскольку земля под МКД является общей долевой собственностью, необходимо получить согласие всех владельцев. Решение принимается на общем собрании и оформляется протоколом. Указанный документ будет приложен к договору.

Отличительные пункты

Особых отличий в договоре аренды земли многоквартирного дома – нет. Он должен содержать все обязательные условия, касающиеся предмета и цены сделки. Единственным отличием является то, что в качестве арендодателя будет выступать общее собрание или правление многоквартирного дома.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Необходимость получения разрешения на строительство магазина или ларька определяется содержанием договора аренды. Если условиями сделки, изначально, возведение предусмотрено не было, то получить разрешение будет нужно. Для этого необходимо подготовить:

• заявление;
• план участка, с определением его границ;
• договор аренды.

Документы направляются в местный орган власти. Обращение рассматривается в течение 30-ти дней.

Отказ возможен в случае:

• представления недостоверных сведений;
• неправомочность сторон, то есть когда один из участников не мог заключить договор по причине недееспособности, несовершеннолетия, либо отсутствия права собственности;
• сделка изначально не предусматривала строительства, а в договор не были внесены соответствующие поправки.

Купля-продажа земли

Земельный участок можно выкупить в собственность. Для этого нужно обратиться к владельцу и заключить соответствующий договор.

Критерии выбора

Критерии выбора участка аналогичны аренде. Необходимо убедиться в достаточной площади территории и отсутствии запретов на её использование в целях осуществления торговли.

Проверка продавца и покупателя

Каждой из сторон перед заключением договора необходимо получить исчерпывающую информацию о другом участнике. На практике продавец и покупатель представляют друг другу имеющиеся документы.

Необходимые документы для обеих сторон

Для заключения договора необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта;
• учредительную документацию (для юридических лиц);
• свидетельство о праве собственности (при наличии);
• расширенную выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
• межевой план и кадастровый паспорт участка.

Составление договора

Договор купли-продажи должен включать в себя:

1. Дату и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки.
3. Предмет договора. В данном случае это продажа участка.
4. Стоимость и порядок расчетов.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок действия договора. Он будет ограничен взаимным расчетом.
7. Порядок урегулирования споров.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах, по одному для каждой стороны и Росреестра. Право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано. Для этого нужно обратиться в орган Росреестра с заявлением, к которому необходимо приложить:

• договор;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• паспорт нового владельца.

Размер пошлины – 350 рублей. Срок регистрации – 5 дней, при обращении через МФЦ – 7.

Что лучше?

Купить землю в большей степени выгоднее, чем арендовать. Прежде всего – это стоимость. Расходы на арендную плату с течением времени могут сравниться со стоимостью участка.

Но покупка имеет и свои недостатки. В случае с торговлей одним из определяющих факторов является место расположение магазина или ларька. Например, собственник купил место, где нет других торговых точек. Но с течением времени конкуренты появились. В этом плане аренда лучше, поскольку можно расторгнуть договор и подыскать более выгодное место.

Получить земельный участок под торговую точку – несложно. Следует найти подходящую территорию и обратиться к собственнику заявлением. Если земля находится во владении государственного или муниципального органа, то в большинстве случаев придется участвовать в аукционе. При заключении сделки с частными лицами процедура ограничится подписанием договора и регистрацией права в Росреестре.