+7 (499)  938-47-82 Москва

Как выбрать нежилое помещение и взять в аренду под магазин? Пошаговая инструкция процедуры

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Удачное расположение и привлекательная цена – далеко не все критерии, которые необходимо учитывать при выборе помещения под магазин. Возможно, это не оптимальный вариант именно для вашего бизнеса или условия в договоре, выдвигаемые собственником, сведут преимущества к нулю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Выбор торгового места

Прежде чем взять в аренду магазин, нужно подумать о параметрах, удовлетворяющих коммерческим запросам организации, и четко определиться с требованиями к помещению, в соответствии с планируемой деятельностью.

Технические условия

  • Электроснабжение. Для каждого помещения энергоснабжающей организацией выделена максимально допустимая нагрузка на сеть. Увеличить этот показатель бывает сложно или невозможно («отсутствие технической возможности»), к тому же, процесс может занимать длительное время.
  • Водоснабжение и водоотведение. Есть виды деятельности, которые запрещены или невозможны в помещениях, не оборудованных санузлами или без доступа к водопроводу, это также стоит учитывать.

Требования надзорных организаций

  • Пожарная безопасность. Например, магазины должны быть оборудованы системой пожарной сигнализации, а если площадь более 200м.кв, то и системой пожаротушения. Магазин площадью более 150м.кв должен иметь два отдельных выхода (СНиП 21-01-97.)
  • Требования СЭС. Пример, высота потолков в торговых помещениях не допустима менее чем 2.7 м. Так же предъявляются требования к размещению витрин, ширине проходов и другие.

Площадь коммерческой недвижимости

При определении размера будущего магазина, помимо ужесточения требований надзорных органов к крупным объектам, нужно учитывать несколько аспектов, взаимосвязанных с площадью.

  • Цена. И хотя в общем случае ставка аренды за 1кв.м при росте площади падает. Общая сумма затрат растет и не только на арендную плату, но и на обслуживание помещения.
  • Удобство будущих посетителей, если в магазине будет тесно, его привлекательность снизится.

Возможные ограничения, связанные с расположением арендуемого объекта

  • В многоквартирных жилых домах возможны проблемы с жалобами жильцов на деятельность организации, а также затрудненное согласование некоторых технических решений, например, по организации принудительной вентиляции.
  • Расположение объекта недвижимости в здании, имеющем историческую ценность, также налагает ряд ограничений. Запрещено изменение фасада, капитальные ремонтные работы, могут действовать ограничения или запрет на размещение вывесок.
  • Дополнительные требования на размещение наружной рекламы и вывесок могут быть установлены муниципальными органами власти для определенных улиц. (Обычно центральных или имеющих историческое или культурное значение)

Доступность для потенциальных покупателей

Видом деятельности определяется расположение будущего магазина на карте города и тип помещения.

«Проходимость»

Нужно учитывать не только количество людей, проходящих мимо двери магазина за единицу времени, но и что это за люди, куда и зачем идут.

Примеры:

  • Для маленького продуктового магазина в формате «у дома» наилучшим будет расположение на пересечении людских потоков в спальном районе по дороге к остановке общественного транспорта.
  • Для магазина, торгующего товарами для сада и огорода лучшим местом расположения, будет трасса на выезде из города в популярном дачном направлении.
  • В случае крупного супермаркета важнее учитывать плотность жилой застройки вокруг потенциального места, наличие конкурентов и удобные подъездные пути. При выполнении этих условий людской трафик не так важен, магазин сам его сгенерирует.
  • Потоки людей, в статистически значимом масштабе, на разных сторонах улицы могут быть совершенно разными, это особенно актуально для широких центральных улиц. Этим знанием пользуются сетевые магазины, открывая точки продаж, казалось бы, в одном месте, напротив друг друга через дорогу.
  • Наличие конкурентов может быть и плюсом, особенно актуально для торговых центров, старающихся тематически подбирать арендаторов. Не так часто люди едут купить туфли конкретного бренда, они едут купить туфли, и удобнее подъехать в торговый центр, где представлены различные производители. Формат удобен и магазинам (увеличивает поток людей и покупателям (все в одном месте).

Тип объекта

  • Отдельно стоящее здание. Имеет преимущества для магазинов, которые в состоянии самостоятельно генерировать поток покупателей и не ориентируются на «проходимость».
  • Отдел в торговом центре. Формат особенно востребован магазинами, не требующими больших торговых площадей и зависящих от объема проходящих через них людей.
  • Помещение не на первом этаже. Позволит существенно экономить на арендной плате. Есть магазины, которым не требуется поток покупателей, к ним едут специально, по заранее согласованной договоренности. Яркий пример — точки выдачи интернет-магазинов. В этом случае следует позаботиться о хорошей транспортной доступности.

Пошаговая инструкция: как арендовать?

Необходимые документы для обеих сторон

Для заключения договора аренды нежилого помещения от будущего арендатора потребуются оригиналы или нотариально заверенные копии следующих документов:

Для юридического лица Для индивидуального предпринимателя
  • Документы, подтверждающие право подписи (протокол общего собрания учредителей, приказ о назначении директора и др.) либо доверенность заверенная подписью руководителя и печатью организации.
  • Документ, удостоверяющий личность представителя организации.
  • Полный пакет учредительных документов с изменениями и дополнениями.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).
  • Свидетельства ОГРН и справка о присвоении кодов статистики.
  • Свидетельство регистрации индивидуального предпринимателя.
  • Выписка из ЕГРИП.
  • Уведомление о постановке на учет в налоговом органе.

Для арендодателя, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить:

  • Право устанавливающие документы — свидетельство о праве собственности либо договор аренды, разрешающий субаренду.
  • Кадастровый паспорт на объект недвижимости.
  • Договоры со снабжающими организациями.

Составление типового договора

Гражданским кодексом определены следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения. Без их согласования сторонами договор не может быть признан заключенным:

  • Стороны договора и их реквизиты. В случае если договор заключается представителями арендатора или арендодателя, необходимо указать на каком основании (например доверенность) это сделано.
  • Объект аренды. Указывается наименование помещения, адрес, расположение объекта (например этаж), площадь. А также прилагается выкопировка из кадастрового плана с указанием арендуемой площади.
  • Размер арендной платы.
Срок договора не является существенным условием. Если этот пункт не прописан, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор составляется в двух экземплярах по одному для арендодателя и арендатора. Если срок соглашения один год и более, оно подлежит обязательной государственной регистрации, в этом случае потребуется еще один экземпляр, который для регистратора.

При заключении договора аренды имеет место прямой конфликт интересов арендатора и арендодателя. Поэтому на практике, помимо существенных условий договора, стороны согласовывают дополнительные:

  • Срок договора и возможность его продления. Для мелких предприятий временные и финансовые расходы на государственную регистрацию договора аренды могут оказаться значительными, распространена практика заключения соглашения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, если ни одна сторона не направила письменное уведомление о прекращении действия договора.

    В то же время, регистрация документа уменьшает возможности для злоупотреблений как со стороны арендатора, так и арендодателя и позволяет реализовывать долгосрочные проекты. Например, затраты на открытие супермаркета могут окупаться несколько лет, и арендатор должен быть уверен, что ему не откажут в аренде через год.

  • Возможность и частота повышения арендной платы. Используются различные способы реализации механизма. Например, максимальный размер повышения обуславливается показателями инфляции национальной валюты или ростом коммунальных платежей, возможен вариант прямого указания, например: Повышение арендной платы возможно не чаще чем раз в год и не более чем на 10% от предыдущего значения с уведомлением о предстоящем повышении за 3 месяца.
  • Возможность досрочного расторжения. Например, могут быть предусмотрены штрафные санкции в размере арендной платы за несколько месяцев.
  • Кто и по каким тарифам оплачивает коммунальные услуги и содержание помещения.
  • Возможность и правила размещения вывесок и рекламы.
  • Арендные каникулы на время проведения ремонта.
  • В каком состоянии должен быть осуществлен возврат помещения после расторжения договора. Например, распространено требование вернуть помещение в исходное состояние включая элементы отделки.
  • Частота и возможность посещения объекта арендодателем для контроля состояния.
  • Сроки (график) и форма оплаты и штрафные санкции при несвоевременной оплате.
Скачать бланк договора аренды помещения (павильона) под магазин
Скачать образец договора аренды помещения под магазин
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Отличия в содержании договора в случае работы с торговыми центрами

При работе с торговыми центрами для арендатора, если он не якорный, изменить условия стандартного договора затруднительно. Поэтому следует обратить особое внимание на дополнительные условия, например:

  • Помимо арендной платы могут быть предусмотрены платежи за охрану, уборку или рекламу.
  • Распространена практика требований к ассортименту товара или ценообразованию.
  • Правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещения могут оговаривать не только время или уровень шума, но и ограничивать список ремонтных организаций аккредитованными.
  • Правила пользования могут обязывать арендатора согласовывать время своей работы с режимом функционирования ТЦ.

Возможно ли заключить соглашение между физическими лицами?

Законодательство РФ разрешает составлять договоры аренды нежилых помещений между физическими лицами. Существенным отличием от договора аренды между юрлицами станет «шапка» соглашения. В ней нужно указать ФИО и паспортные данные.

Скачать бесплатно бланк договора аренды магазина между физическими лицами
Скачать образец договора аренды магазина между физическими лицами
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

В случае безвозмездного пользования

Гражданским кодексом оговорен запрет на передачу в безвозмездное пользование помещения, которым владеет коммерческая организация, ее членам или контрольным органам. В иных случаях такой договор возможен, существенным отличием от договора аренды является отсутствие в существенных условиях пункта, касающегося арендной платы. При этом возможно дополнительно согласовать оплату ссудополучателем расходов по эксплуатации и ремонту помещения.

Скачать образец бланка договора аренды магазина безвозмездного пользования
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Акт приема-передачи при сдаче внаем коммерческой недвижимости

Утвержденной формы акта приема-передачи законодательством не предусмотрено. При его составлении следует понимать, что он не является самостоятельным документом, а является частью договора аренды. В анкете необходимо указать следующие данные:

  • Приложением к какому договору он является (номер, дата).
  • Место и дата составления.
  • Представители сторон.
  • Подробное описание состояние помещения, инженерных коммуникаций и другого имущества, передаваемого с помещением.
  • Подписи сторон.
Количество экземпляров акта приема-передачи и договоров аренды должно соответствовать друг другу.
Скачать бланк акта приема-передачи магазина в аренду
Скачать образец акта приема-передачи магазина в аренду
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Регистрация

Регистрация договора аренды в Росреестре является обязательной, если он заключен на срок от одного года и более (ст. 651, п.2, ГК РФ ). Если договор заключен на срок менее 1-го года с автоматической пролонгацией, и продление осуществляется на срок менее года, обязательная государственная регистрация не требуется. Регистрация договора аренды через МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стоимость услуги установлена налоговым законодательством и составляет:

  • Для физических лиц – 2000 руб.
  • Для юридических лиц – 22 000 руб.

Подводные камни и пути обхода

  1. Договор между физическими лицами не самое удачное решение. В этом случае у органов налогового контроля возможно возникновение вопросов к участникам сделки.

    Если физическое лицо арендодатель, то имеются признаки незаконной предпринимательской деятельности (физическим лицам без регистрации в качестве ИП разрешено сдавать в аренду квартиры), если арендатор, то проблемы в бухгалтерских проводках и в некоторых случаях с расчетом налогооблагаемой базы, получением лицензий и разрешений на деятельность магазина.

  2. Вопросы у налоговых органов возникают к заключившим договоры безвозмездного пользования помещением, если, собственник коммерческая организация, может потребоваться экономическое обоснование такого договора.

  3. Особое внимание договору необходимо уделять при условии найма помещения в субаренду. Проблема может скрываться в основном договоре, между собственником и основным арендатором. Например, срок действия договора аренды меньше, чем у договора субаренды.

Аренда помещения под магазин требует взвешенного подхода и не терпит суеты. Если собственник помещения торопит с подписанием — это повод задуматься и еще раз перечитать условия договора. Если арендатор готов подписывать договор не читая, с большой вероятностью появятся проблемы с оплатой на второй месяц аренды. Хорошо обдуманные решения и учет мелких деталей уберегут от неудачных инвестиций.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: