Инвестирование в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы, инструкция по ее строительству и поиск арендаторов
Наличие свободных денежных средств невольно заставляет задумываться о том, как их сохранить в полном объеме. Вложение в банковские структуры – довольно рискованное занятие. Да и не покрывают проценты даже инфляцию. Биржевая деятельность требует вдумчивого подхода, иначе можно остаться без последнего рубля. Инвестирование в коммерческую недвижимость считается разумным и относительно безопасным способом сохранения денег.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Плюсы и минусы такого способа инвестирования
- Пошаговая инструкция по строительству
Выбор объекта недвижимого имущества Планирование и анализ рынка Выбор и покупка земельного участка Нужно ли проводить геодезическую экспертизу и зачем? Сбор разрешений Разработка архитектурного дизайна и утверждение плана Наем бригады рабочих и подготовка к посещению строительной инспекции- Что делать после?
Поиск арендаторов УправлениеПлюсы и минусы такого способа инвестирования
Востребованность объектов нежилого фонда чрезвычайно велика. Посредством инвестирования денежных средств в строительство коммерческой недвижимости бизнесмен предполагает обрести прибыль, полученную в результате разницы цен в процессе покупки и продажи доходного объекта.
Плюсы инвестирования:
- возможность пролонгированного сохранения финансовых ресурсов;
- эффективное средство против борьбы с инфляцией;
- расширение и наращивание материальных ценностей;
- обеспечение существенного дохода;
- полный контроль над вложенными средствами и приобретенным объектом.
На получение прибыли влияет выбор района строительства, наличие дорожно-транспортных и инженерных коммуникаций.Минусы строительства:
- Вложение значительных сумм. Среди всех объектов недвижимости коммерческая – самая затратная.
- Неясный вопрос ликвидности, то есть нестабильность рынка спроса и предложений.
- Окупаемость, исчисляемая годами (для объектов коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет не менее пяти лет).
- Необходимость разбираться в процессе управления (что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью?).
- Техническая эксплуатация здания требует ответственного и грамотного подхода.
- Высокие риски.
Пошаговая инструкция по строительству
Строительство коммерческой недвижимости – это не просто банальное вложение денежных средств. Это еще и:
- умение налаживать коммуникативные связи с органами местной власти, подрядчиками, собственниками промышленных и культурно-массовых объектов, жителями жилых микрорайонов;
- знание муниципальных правил районирования;
- способность разбираться в управлении проектом.
Выбор объекта недвижимого имущества
Существуют следующие категории объектов недвижимого имущества:
- офисные: нежилые здания и помещения;
- индустриальные: производственные цеха и мастерские, промышленные фабрики и заводы, складские сооружения;
- розничной торговли: магазины;
- свободного назначения: спортивные и культурно-массовые объекты, гостиничные комплексы и отели, заведения общественного питания;
- апартаменты: суточная аренда помещений, жилые здания;
- социальные: объекты медицинского характера, бассейны, гольф-клубы, кегельбаны, аэродромы и т.д.
Подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут.
Прежде, чем сделать выбор в отношении типа недвижимости важно понять, под какой вид деятельности планируется строить здание.Подробно о том, как выбрать коммерческую недвижимость и на что обратить внимание при поиске, мы рассказывали в этой статье.
Планирование и анализ рынка
Грамотное планирование доходов и расходов является фундаментом успеха коммерческого бизнес-проекта. Оно необходимо для определения ожидаемых результатов и сведения к минимуму возможных рисков.
В идеале, владелец коммерческих апартаментов должен обзавестись бизнес-планом, который сформулирует долговременные и краткосрочные цели, стратегию и тактику их достижения. Помимо этого, огромную пользу принесет бюджет проекта, отражающий затраты на реализацию и оценочные результаты, а также технико-экономическое обоснование инвестиций, проектная документация.
Что касается прибыли, то она складывается из:
- арендной платы;
- размещения наружной и внутренней рекламы;
- амортизации (снижения налогооблагаемой стоимости в случае потенциального износа);
- удорожания недвижимости при перепродаже.
Расходы осуществляются на:
- услуги специалистов: архитекторов, проектировщиков, прорабов, юристов, бухгалтеров;
- все виды экспертиз: бухгалтерскую, юридическую, техническую;
- банковские услуги;
- оплату страховки;
- выплаты по ипотеке, если собственник купил объект в кредит.
Приоритетное направление получила посуточная аренда недвижимости. Она не требует вложения капитальных средств и проста в реализации.
Потенциальные сложности могут возникнуть на стадии выбора способа инвестирования. В России принято выделять индивидуальное и коллективное инвестирования:
- Первый вариант считается наиболее безопасным с юридической точки зрения, так как договор подлежит обязательной государственной регистрации. А такой вид соглашений защищает одного из контрагентов от многих рисков.
- Коллективным инвестированием можно считать строительные кооперативы, ПИФы и фонды прямых инвестиций. В таких случаях в процесс вмешиваются профессиональные управляющие, в честности и грамотности которых нужно убедиться.
Как выбрать и построить бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость, можно узнать здесь.
Ну, и выбор застройщика – немаловажный этап при организации строительства. При рассмотрении того или иного лица (компании) необходимо обратить внимание на:
- репутацию;
- время пребывания на рынке;
- отзывы иных инвесторов;
- наличие разрешительной документации и пр.
Выбор и покупка земельного участка
Покупая участок земли коммерческого назначения, необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования. С составом земель и правовым режимом можно ознакомиться в Земельном кодексе Российской Федерации.Категория наделов значится в:
- актах федеральных органов, органов субъектов исполнительной власти РФ, актах органов местного самоуправления;
- договорах, где объектом выступают земельные участки;
- государственном кадастре недвижимости.
Разрешение на эксплуатацию предоставляется, если имеется генеральный план земель населенного пункта. Оно регламентируется Земельным, Градостроительным кодексами и другими нормативно-правовыми документами.
Если возникла необходимость перевода земель из одной категории в другую, участники проекта обращаются в органы местного самоуправления.
Нужно ли проводить геодезическую экспертизу и зачем?
Геодезическая экспертиза при строительстве коммерческой недвижимости является обязательным этапом проводимых работ. В процессе проведения обследования земельного участка специалисты проводят:
- изыскательные работы;
- топографические исследования;
- разбивочные действия;
- исполнительную съемку.
Специфика всех этапов проводимых работ позволяет сделать выводы о почвенном составе, выборе фундамента, определении его параметров и иные сведения профильного толка.
Кроме того, геодезическую съемку проводят при межевании земельных участков, когда необходимо уточнить его границы или разделить (объединить, перераспределить) площадь.
Стоимость зависит от:
- вида деятельности;
- объема работ;
- сроков выполнения.
Но инженерно-геодезические изыскания и аэрофотосъемка обойдутся дороже всего.
Сбор разрешений
Документация, предназначенная для получения разрешения на строительство коммерческой недвижимости, называется исходно-разрешительной (ИРД).С нее начинается реализация бизнес-проекта. В пакет документов включены:
- заявление о выдаче разрешения на строительство;
- правоустанавливающие документы;
- градостроительный план земли;
- проектная документация;
- результаты топографических исследований;
- техусловия, разъясняющие возможность подключения здания к коммунальным сетям.
Содержание ИРД невозможно представить без:
- технических и экономических показателей здания (сооружения);
- обозначения границ земельного участка;
- рекомендаций и требований согласующих учреждений;
- определений границ участка;
- условий для инженерного обеспечения объекта.
Получением ИРД занимается застройщик. Он же дает задание техническому заказчику собрать весь комплект документов. В дальнейшем, техзаказчик создает проектную документацию для согласования в Госэкспертизе.
В случае организации придомовой парковки или стоянки для автомобилей рассматриваются:
- права собственности на придомовую территорию;
- данные о кадастровом учете, в том числе сведения о фиксации границ земельного участка;
- информация о размежевании участка.
Решение об использовании земли возле многоквартирного дома рассматривается на общем собрании собственников. Вопрос об обустройстве парковки без согласия 2/3 жильцов нерешаем.
В том случае, если бизнес-проект ориентирован на удаление отходов, то оформлением, регистрацией и выдачей разрешения на данный вид деятельности занимается специально уполномоченный орган. Разрешение на обращение с опасными отходами допускается лишь в том случае, если имеется лицензия на выполнение определенного вида работ. Объем отходов лимитируется уполномоченным государственным органом в области обращения с отходами.
Для оформления разрешения необходимо предоставить данные:
- по объему и виду утилизирующихся отходов;
- об объекте для размещения отходов;
- в виде общих и технических требований, а также требований по охране и мониторингу окружающей среды;
- меры безопасности по обращению с отходами.
Разработка архитектурного дизайна и утверждение плана
Разработка архитектурного дизайна может выполняться кустарным способом с привлечением доморощенных специалистов или собственноручно, а может выполняться силами архитекторов. Существует возможность приобретения готового проекта.
Обращение к специалистам позволит грамотно спланировать здание под нужды заказчика, правильно вписать инженерные коммуникации, сэкономить при строительстве.План строительства – это документ, определяющий планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работ. Он представляет собой масштабное изображение проектируемого объекта и прилегающей территории.
План включает аналитическую часть и проектное предложение, состоящие из текстового и графического контента. Его визирует главный инженер проекта. Далее следует процесс:
- согласования в комитете по архитектуре органов местного самоуправления и эксплуатирующих организациях;
- процедура утверждения у заказчика, застройщика или генподрядчика;
- экспертиза.
Наем бригады рабочих и подготовка к посещению строительной инспекции
В качестве строителей и подрядчиков могут выступать:
- вольнонаемные работники или так называемые частники;
- небольшие строительные компании и бригады-застройщики;
- крупные компании.
Каждая из этих категорий имеет свои плюсы и минусы. Крупная компания всегда обойдется заказчику дороже, чем бригада и тем более частник. В тоже время бригада не сможет справится со сложными заказами или большим объемом работ. Тем более квалификация частников находится под большим вопросом.
Выбор строительной компании влечет изучение отзывов прежних заказчиков, ознакомление с рекомендациями знакомых, поиск информации о качестве работ в интернете, изучение рейтингов.
К посещению строительной инспекции нужно быть готовым всегда, это значит:
- неукоснительно соблюдать охрану труда;
- соблюсти законные требования, выдвигаемые к конкретному виду недвижимости;
- следовать требованиям промышленной, пожарной безопасности, электробезопасности на объекте;
- иметь допуски, разрешения и лицензии;
- грамотно производить действия с грузоподъемными машинами и иными сложными механизмами;
- правильно оформлять наряды-допуски;
- обеспечить работников спецодеждой и спецобувью, касками, монтажными поясами;
- устанавливать ограждения траншей, котлованов и т.д.
Что делать после?
Окончание строительства знаменуется поиском арендаторов. Для чего запускается рекламная компания:
- публикуются объявления;
- размещаются фотографии на виртуальных досках объявлений, форумах, в социальных сетях и сообществах.
Поиск арендаторов
В качестве арендаторов выступают:
- сетевые компании;
- банки;
- салоны связи;
- аптеки;
- небольшие магазинчики;
- прочие коммерческие структуры.
Несмотря на то, что сетевые компании считаются вроде бы выгодными компаньонами, на самом деле практика аренды говорит обратное. Очень часто они требуют скидку на оплату аренды, а это уменьшает величину прибыли. В качестве договора они предлагают только свой шаблон, лишая арендодателя рычагов влияния.
Начинающие предприниматели считаются ненадежными партнерами. У них нет опыта ведения бизнеса, поэтому такие контрагенты могут пропасть в любое время, не уплатив стоимость аренды. Опытные предприниматели, в противовес первым, считаются наиболее организованными и успешными дельцами.Занимаясь поиском арендатора, стоит обратить внимание на распродажников. Они, как правило, занимают помещение один день, но организуют рекламную компанию так, что к новому объекту строительства тянутся многочисленные покупатели.
Тяжело иметь дело с организациями, торгующими продуктами со специфическим запахом, или зоомагазином. Амбре распространяется очень быстро и избавится от него трудно. Если магазин продуктов к тому же организует в своих стенах кафе или организацию пекарни, то объект коммерческой недвижимости неминуемо понесет внутренние разрушения.
Больше об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью мы рассказывали в отдельной статье.
Управление
Управление недвижимостью состоит в поддержании и улучшения состояния здания в надлежащем качестве. Кроме того:
- взимается плата за арендное жилье;
- проводится анализ развития;
- улаживаются конфликты со всеми сторонами;
- рассматриваются варианты сокращения затрат на содержание объекта и увеличение прибыли от использования.
Управлением недвижимостью занимается либо сам собственник, либо нанятый работник. В качестве последнего рассматривается и физическое, и юридическое лицо. С нанятым гражданином (компанией) заключается договор на управление недвижимостью. Подробно о плюсах, минусах и других моментах доверительного управления коммерческой недвижимостью читайте тут.
Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем. Для успешного развития бизнеса рекомендуем почитать и другие наши статьи:
- Как оценить объект и составить финальный отчёт?
- Каков порядок расчета налога, сроки перечисления и последствия неуплаты?
- Каковы правила и последствия перевода жилой недвижимости в коммерческую?
- Что такое перепланировка и как сделать отдельный вход?
Строительство коммерческой недвижимости – выгодное и перспективное коммерческое предприятие. Чтобы оно приносило доход, нужно грамотно расставить акценты и приоритеты.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!