8 (800)  302-76-94

Инвестирование в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы, инструкция по ее строительству и поиск арендаторов

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Наличие свободных денежных средств невольно заставляет задумываться о том, как их сохранить в полном объеме. Вложение в банковские структуры – довольно рискованное занятие. Да и не покрывают проценты даже инфляцию. Биржевая деятельность требует вдумчивого подхода, иначе можно остаться без последнего рубля. Инвестирование в коммерческую недвижимость считается разумным и относительно безопасным способом сохранения денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Плюсы и минусы такого способа инвестирования

Востребованность объектов нежилого фонда чрезвычайно велика. Посредством инвестирования денежных средств в строительство коммерческой недвижимости бизнесмен предполагает обрести прибыль, полученную в результате разницы цен в процессе покупки и продажи доходного объекта.

Плюсы инвестирования:

  • возможность пролонгированного сохранения финансовых ресурсов;
  • эффективное средство против борьбы с инфляцией;
  • расширение и наращивание материальных ценностей;
  • обеспечение существенного дохода;
  • полный контроль над вложенными средствами и приобретенным объектом.
На получение прибыли влияет выбор района строительства, наличие дорожно-транспортных и инженерных коммуникаций.

Минусы строительства:

  • Вложение значительных сумм. Среди всех объектов недвижимости коммерческая – самая затратная.
  • Неясный вопрос ликвидности, то есть нестабильность рынка спроса и предложений.
  • Окупаемость, исчисляемая годами (для объектов коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет не менее пяти лет).
  • Необходимость разбираться в процессе управления (что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью?).
  • Техническая эксплуатация здания требует ответственного и грамотного подхода.
  • Высокие риски.

Пошаговая инструкция по строительству

Строительство коммерческой недвижимости – это не просто банальное вложение денежных средств. Это еще и:

  • умение налаживать коммуникативные связи с органами местной власти, подрядчиками, собственниками промышленных и культурно-массовых объектов, жителями жилых микрорайонов;
  • знание муниципальных правил районирования;
  • способность разбираться в управлении проектом.

Выбор объекта недвижимого имущества

Существуют следующие категории объектов недвижимого имущества:

  • офисные: нежилые здания и помещения;
  • индустриальные: производственные цеха и мастерские, промышленные фабрики и заводы, складские сооружения;
  • розничной торговли: магазины;
  • свободного назначения: спортивные и культурно-массовые объекты, гостиничные комплексы и отели, заведения общественного питания;
  • апартаменты: суточная аренда помещений, жилые здания;
  • социальные: объекты медицинского характера, бассейны, гольф-клубы, кегельбаны, аэродромы и т.д.

Подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут.

Прежде, чем сделать выбор в отношении типа недвижимости важно понять, под какой вид деятельности планируется строить здание.

Подробно о том, как выбрать коммерческую недвижимость и на что обратить внимание при поиске, мы рассказывали в этой статье.

Планирование и анализ рынка

Грамотное планирование доходов и расходов является фундаментом успеха коммерческого бизнес-проекта. Оно необходимо для определения ожидаемых результатов и сведения к минимуму возможных рисков.

В идеале, владелец коммерческих апартаментов должен обзавестись бизнес-планом, который сформулирует долговременные и краткосрочные цели, стратегию и тактику их достижения. Помимо этого, огромную пользу принесет бюджет проекта, отражающий затраты на реализацию и оценочные результаты, а также технико-экономическое обоснование инвестиций, проектная документация.

Что касается прибыли, то она складывается из:

  • арендной платы;
  • размещения наружной и внутренней рекламы;
  • амортизации (снижения налогооблагаемой стоимости в случае потенциального износа);
  • удорожания недвижимости при перепродаже.

Расходы осуществляются на:

  • услуги специалистов: архитекторов, проектировщиков, прорабов, юристов, бухгалтеров;
  • все виды экспертиз: бухгалтерскую, юридическую, техническую;
  • банковские услуги;
  • оплату страховки;
  • выплаты по ипотеке, если собственник купил объект в кредит.

Приоритетное направление получила посуточная аренда недвижимости. Она не требует вложения капитальных средств и проста в реализации.

Потенциальные сложности могут возникнуть на стадии выбора способа инвестирования. В России принято выделять индивидуальное и коллективное инвестирования:

  • Первый вариант считается наиболее безопасным с юридической точки зрения, так как договор подлежит обязательной государственной регистрации. А такой вид соглашений защищает одного из контрагентов от многих рисков.
  • Коллективным инвестированием можно считать строительные кооперативы, ПИФы и фонды прямых инвестиций. В таких случаях в процесс вмешиваются профессиональные управляющие, в честности и грамотности которых нужно убедиться.

Как выбрать и построить бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость, можно узнать здесь.

Ну, и выбор застройщика – немаловажный этап при организации строительства. При рассмотрении того или иного лица (компании) необходимо обратить внимание на:

  • репутацию;
  • время пребывания на рынке;
  • отзывы иных инвесторов;
  • наличие разрешительной документации и пр.

Выбор и покупка земельного участка

Покупая участок земли коммерческого назначения, необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования. С составом земель и правовым режимом можно ознакомиться в Земельном кодексе Российской Федерации.

Категория наделов значится в:

  • актах федеральных органов, органов субъектов исполнительной власти РФ, актах органов местного самоуправления;
  • договорах, где объектом выступают земельные участки;
  • государственном кадастре недвижимости.

Разрешение на эксплуатацию предоставляется, если имеется генеральный план земель населенного пункта. Оно регламентируется Земельным, Градостроительным кодексами и другими нормативно-правовыми документами.

Если возникла необходимость перевода земель из одной категории в другую, участники проекта обращаются в органы местного самоуправления.

Нужно ли проводить геодезическую экспертизу и зачем?

Геодезическая экспертиза при строительстве коммерческой недвижимости является обязательным этапом проводимых работ. В процессе проведения обследования земельного участка специалисты проводят:

  • изыскательные работы;
  • топографические исследования;
  • разбивочные действия;
  • исполнительную съемку.

Специфика всех этапов проводимых работ позволяет сделать выводы о почвенном составе, выборе фундамента, определении его параметров и иные сведения профильного толка.

Кроме того, геодезическую съемку проводят при межевании земельных участков, когда необходимо уточнить его границы или разделить (объединить, перераспределить) площадь.

Стоимость зависит от:

  • вида деятельности;
  • объема работ;
  • сроков выполнения.

Но инженерно-геодезические изыскания и аэрофотосъемка обойдутся дороже всего.

Сбор разрешений

Документация, предназначенная для получения разрешения на строительство коммерческой недвижимости, называется исходно-разрешительной (ИРД).

С нее начинается реализация бизнес-проекта. В пакет документов включены:

  • заявление о выдаче разрешения на строительство;
  • правоустанавливающие документы;
  • градостроительный план земли;
  • проектная документация;
  • результаты топографических исследований;
  • техусловия, разъясняющие возможность подключения здания к коммунальным сетям.

Содержание ИРД невозможно представить без:

  • технических и экономических показателей здания (сооружения);
  • обозначения границ земельного участка;
  • рекомендаций и требований согласующих учреждений;
  • определений границ участка;
  • условий для инженерного обеспечения объекта.

Получением ИРД занимается застройщик. Он же дает задание техническому заказчику собрать весь комплект документов. В дальнейшем, техзаказчик создает проектную документацию для согласования в Госэкспертизе.

В случае организации придомовой парковки или стоянки для автомобилей рассматриваются:

  • права собственности на придомовую территорию;
  • данные о кадастровом учете, в том числе сведения о фиксации границ земельного участка;
  • информация о размежевании участка.

Решение об использовании земли возле многоквартирного дома рассматривается на общем собрании собственников. Вопрос об обустройстве парковки без согласия 2/3 жильцов нерешаем.

В том случае, если бизнес-проект ориентирован на удаление отходов, то оформлением, регистрацией и выдачей разрешения на данный вид деятельности занимается специально уполномоченный орган. Разрешение на обращение с опасными отходами допускается лишь в том случае, если имеется лицензия на выполнение определенного вида работ. Объем отходов лимитируется уполномоченным государственным органом в области обращения с отходами.

Для оформления разрешения необходимо предоставить данные:

  • по объему и виду утилизирующихся отходов;
  • об объекте для размещения отходов;
  • в виде общих и технических требований, а также требований по охране и мониторингу окружающей среды;
  • меры безопасности по обращению с отходами.

Разработка архитектурного дизайна и утверждение плана

Разработка архитектурного дизайна может выполняться кустарным способом с привлечением доморощенных специалистов или собственноручно, а может выполняться силами архитекторов. Существует возможность приобретения готового проекта.

Обращение к специалистам позволит грамотно спланировать здание под нужды заказчика, правильно вписать инженерные коммуникации, сэкономить при строительстве.

План строительства – это документ, определяющий планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работ. Он представляет собой масштабное изображение проектируемого объекта и прилегающей территории.

План включает аналитическую часть и проектное предложение, состоящие из текстового и графического контента. Его визирует главный инженер проекта. Далее следует процесс:

  1. согласования в комитете по архитектуре органов местного самоуправления и эксплуатирующих организациях;
  2. процедура утверждения у заказчика, застройщика или генподрядчика;
  3. экспертиза.

Наем бригады рабочих и подготовка к посещению строительной инспекции

В качестве строителей и подрядчиков могут выступать:

  1. вольнонаемные работники или так называемые частники;
  2. небольшие строительные компании и бригады-застройщики;
  3. крупные компании.

Каждая из этих категорий имеет свои плюсы и минусы. Крупная компания всегда обойдется заказчику дороже, чем бригада и тем более частник. В тоже время бригада не сможет справится со сложными заказами или большим объемом работ. Тем более квалификация частников находится под большим вопросом.

Выбор строительной компании влечет изучение отзывов прежних заказчиков, ознакомление с рекомендациями знакомых, поиск информации о качестве работ в интернете, изучение рейтингов.

К посещению строительной инспекции нужно быть готовым всегда, это значит:

  • неукоснительно соблюдать охрану труда;
  • соблюсти законные требования, выдвигаемые к конкретному виду недвижимости;
  • следовать требованиям промышленной, пожарной безопасности, электробезопасности на объекте;
  • иметь допуски, разрешения и лицензии;
  • грамотно производить действия с грузоподъемными машинами и иными сложными механизмами;
  • правильно оформлять наряды-допуски;
  • обеспечить работников спецодеждой и спецобувью, касками, монтажными поясами;
  • устанавливать ограждения траншей, котлованов и т.д.

Что делать после?

Окончание строительства знаменуется поиском арендаторов. Для чего запускается рекламная компания:

  1. публикуются объявления;
  2. размещаются фотографии на виртуальных досках объявлений, форумах, в социальных сетях и сообществах.

Поиск арендаторов

В качестве арендаторов выступают:

  • сетевые компании;
  • банки;
  • салоны связи;
  • аптеки;
  • небольшие магазинчики;
  • прочие коммерческие структуры.

Несмотря на то, что сетевые компании считаются вроде бы выгодными компаньонами, на самом деле практика аренды говорит обратное. Очень часто они требуют скидку на оплату аренды, а это уменьшает величину прибыли. В качестве договора они предлагают только свой шаблон, лишая арендодателя рычагов влияния.

Начинающие предприниматели считаются ненадежными партнерами. У них нет опыта ведения бизнеса, поэтому такие контрагенты могут пропасть в любое время, не уплатив стоимость аренды. Опытные предприниматели, в противовес первым, считаются наиболее организованными и успешными дельцами.

Занимаясь поиском арендатора, стоит обратить внимание на распродажников. Они, как правило, занимают помещение один день, но организуют рекламную компанию так, что к новому объекту строительства тянутся многочисленные покупатели.

Тяжело иметь дело с организациями, торгующими продуктами со специфическим запахом, или зоомагазином. Амбре распространяется очень быстро и избавится от него трудно. Если магазин продуктов к тому же организует в своих стенах кафе или организацию пекарни, то объект коммерческой недвижимости неминуемо понесет внутренние разрушения.

Больше об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью мы рассказывали в отдельной статье.

Управление

Управление недвижимостью состоит в поддержании и улучшения состояния здания в надлежащем качестве. Кроме того:

  • взимается плата за арендное жилье;
  • проводится анализ развития;
  • улаживаются конфликты со всеми сторонами;
  • рассматриваются варианты сокращения затрат на содержание объекта и увеличение прибыли от использования.

Управлением недвижимостью занимается либо сам собственник, либо нанятый работник. В качестве последнего рассматривается и физическое, и юридическое лицо. С нанятым гражданином (компанией) заключается договор на управление недвижимостью. Подробно о плюсах, минусах и других моментах доверительного управления коммерческой недвижимостью читайте тут.

Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем. Для успешного развития бизнеса рекомендуем почитать и другие наши статьи:

Строительство коммерческой недвижимости – выгодное и перспективное коммерческое предприятие. Чтобы оно приносило доход, нужно грамотно расставить акценты и приоритеты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.