Что такое выкуп коммерческой недвижимости? Требования, рекомендации и инструкции

К коммерческой недвижимости относятся объекты, использование которых приносит собственнику прибыль. Когда такой объект перестает приносить доход и окупаться, следует задуматься о скорейшем избавлении от убыточной собственности.

В таком случае необходимо обратиться в специализированную организацию, проводящую выкуп коммерческой недвижимости. Выгодны ли подобные сделки, какие документы для этого необходимы и как не стать обманутым мошенниками – читайте далее.

Показать содержание

• Отличие от продажи, плюсы и минусы подобной сделки
Сделка как альтернатива банкротству    
• Виды помещений и требования к ним
• Пошаговая инструкция и практические рекомендации
Выбор компании     Оценка объекта     Обсуждение стоимости     Подготовка документов     Заключение договора купли-продажи     Оплата стоимости: сроки и способы     Переход прав собственности к новому владельцу: сроки, порядок переоформления    
• Как избежать мошенников?

Отличие от продажи, плюсы и минусы подобной сделки

У данной сделки есть ряд преимуществ, среди которых:

• быстрая реализация имущества (около 2 недель);
• минимальная бумажная волокита;
• отсутствие необходимости поиска покупателей самим собственником.

Но есть ряд обстоятельств, препятствующих срочному выкупу недвижимости:

• Заниженная цена на помещение. Срочный выкуп понижает цену на коммерческие помещения на 20-40% от средней рыночной стоимости.
• Выплата суммы по частям. Некоторые агентства передают собственнику около 70-80% от стоимости проданного, а остаток суммы возвращается лишь после продажи имущества новому покупателю.
• Вероятность недобросовестности агентства. В случае обращения в «фирму-однодневку» собственник может потерять и недвижимое имущество, и деньги.

Сделка как альтернатива банкротству

Срочный выкуп коммерческой недвижимости может выступать разумной альтернативой банкротству. Например, индивидуальный предприниматель или собственник имущества юридического лица, продав имущество по принципу срочного выкупа, не будет вынужден объявлять себя или юридическое лицо банкротом и проводить соответствующую процедуру со всеми вытекающими последствиями. Выкуп позволит заниматься коммерческой деятельностью и дальше.

Виды помещений и требования к ним

Неверно относить к коммерческой недвижимости исключительно торговые помещения, к примеру, здания аптеки, бутика, продуктовой точки и так далее. Помимо данных сооружений, речь идет также об офисных, индустриальных (склад, амбар и т.д.) и социальных (бассейн, спортзал, медицинский центр) помещениях.

Для заключения договора помещение должно соответствовать следующим требованиям:

1. Один собственник, который участвует в заключении договора.
2. Отсутствие залога или ареста. Если когда-либо подобные меры применялись в отношении помещения, собственник должен документально подтвердить факт их прекращения.
3. Все необходимые коммуникации (водоснабжение, газ, электричество) должны исправно работать.

Пошаговая инструкция и практические рекомендации

Всего нужно осуществить 7 этапов, по окончании которых имущество передается организации.

Выбор компании

Надежное риэлтерское агентство – залог успешного исполнения сделки. При его поиске важно обратить внимание на следующие критерии:

1. Репутация фирмы. Ориентироваться можно как на отзывы посетителей сайта, так и на специальные рейтинги фирм на рынке недвижимости.
2. Опыт работы фирмы на рынке недвижимости. Чем дольше организация работает в данной сфере, тем больше у нее клиентов и выше качество сотрудничества.
3. Специализированный уклон компании. Если фирма отдает предпочтение именно выкупам коммерческой недвижимости, то наверняка обладает специальной базой для поиска потенциальных клиентов.
4. Количество имеющихся филиалов. Данный критерий также свидетельствует о качестве работы организации и позволяет подыскать агентство рядом с местонахождением собственника.

Оценка объекта

Данный этап является обязательным. Представитель риэлтерской фирмы, с которой собственник собирается заключить договор, проводит экспертизу по оценке рыночной стоимости объекта на месте. Как правило, оценка проходит за счет организации.

Общая стоимость имущества складывается из следующего:

• площадь;
• местонахождение;
• возраст здания;
• внешнее состояние имущества.

Обсуждение стоимости

Заключение экспертизы не является окончательным. Решение о стоимости коммерческой недвижимости принимается обеими сторонами по общему соглашению. В случае значительного расхождения ценовых ожиданий продавца и покупателя, собственник может не заключать договор с фирмой и найти новую, предлагаемая цена которой его устроит.

Подготовка документов

До заключения сделки необходимо собрать пакет документов на имущество, в число которых входят, к примеру:

• свидетельство/выписка о праве собственности;
• технический паспорт;
• план здания;
• договоры на коммунальные услуги и т.д.

Как правило, представитель риэлтерской фирмы помогает собрать либо оформить недостающие документы. Если услуги такого рода требуют отдельной оплаты, собственнику проще собрать нужную документацию самостоятельно.

Заключение договора купли-продажи

Данная стадия является наиболее важной, так как порождает юридически значимые последствия для обеих сторон. Для собственника крайне важно ознакомиться с выдвигаемыми условиями договора.

При отсутствии юридического образования, лучше всего не скупиться на юридическую помощь со стороны. Это позволит избежать принятия ненужных условий и иных неблагоприятных последствий.

Отличий между обычным договором купли-продажи недвижимости и договором срочного выкупа коммерческой недвижимости нет. Но важно учесть следующие требования к такому документу:

• письменная форма;
• данные продавца и покупателя;
• данные об объекте (площадь, адрес и т.д.);
• дата и место, в котором состоится/состоялась передача денег;
• будут ли переданы деньги до регистрации или после;
• исполнение и расторжение договора;
• ответственность сторон в случае нарушения условий;
• иные условия, выдвигаемые сторонами.

Оплата стоимости: сроки и способы

Данный этап заключается в передаче агентством денежных средств продавцу помещения. Расчет может быть как полным, так и частичным с последующей доплатой. Способ передачи денег стороны оговаривают в договоре (наличный или безналичный расчет, помещение денег на депозитный счет и пр.).

Безналичный расчет может занять несколько рабочих дней, использование депозитарной ячейки связано с демонстрацией договора банковскому служащему. Собственник вправе выбрать любой из удобных для него способов.

Переход прав собственности к новому владельцу: сроки, порядок переоформления

Переход прав собственности от продавца к покупателю происходит в следующем порядке:

1. Собранный ранее пакет документов вместе с заключенным договором представляется в регистрирующий орган.
2. Специалист заполняет заявление о переходе прав собственности.
3. Продавец уплачивает сумму государственной пошлины и предъявляет в орган квитанцию.
4. Заключенный договор регистрируется в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в отделе государственной регистрации недвижимости Росреестра).

После этого право собственности продавца прекращается и новым собственником становится покупатель.

Сроки процедуры регистрации обозначены в части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости». В случае подачи заявления и пакета документов в электронном виде, срок составляет 1 рабочий день, в случае подачи в МФЦ – 3 рабочих дня. Если собственник выбирает другой способ, ему придется ждать перехода права от 3 до 12 рабочих дней.

Как избежать мошенников?

Так как сделки с недвижимостью всегда связаны с большими денежными суммами, то риск столкнуться с недобросовестным контрагентом всегда остается крайне высоким. Чтобы избежать заключения сделки с мошенниками, следует остерегаться следующего:

1. Фирма не снижает цену имущества.
2. О фирме нет отзывов либо они отрицательные.
3. О фирме нет никакой подробной информации, кроме рекламы.
4. Фирма отказывается представить документы, подтверждающие право заниматься риэлтерской деятельностью.

Приведенные выше инструкции и предостережения позволят учитывать нюансы, возникающие при попытке продать коммерческую недвижимость при помощи срочного выкупа риэлтерским агентством.

Залогом удачной сделки является выбор компании с хорошей репутацией и приемлемыми условиями продажи. Собственнику важно помнить, что подобный договор снижает рыночную стоимость недвижимости, но в случае, когда продажа имущества не терпит отлагательств, – это вполне приемлемый вариант.