На заметку предпринимателям: все об ипотеке на коммерческую недвижимость
Многие начинающие предприниматели для размещения своих площадей вынуждены арендовать помещения. Нередко этот вариант используется и опытными бизнесменами при расширении дела. Постоянно платить аренду невыгодно, потому чтобы поскорее приобрести помещение можно воспользоваться коммерческой ипотекой. Рассмотрим, как покупается такая недвижимость с помощью заемных средств.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Что такое ипотечный кредит для бизнеса?
- Все ли банки дают?
- Кто может взять?
- Пошаговая инструкция по оформлению
Подача заявки Какие документы нужно подать? К помещению От заемщика Ожидание решения и причины отказа- Процедура покупки
Заключение договора по кредиту Заключение договора купли-продажи Регистрация сделки Есть ли отличия в процедуре для юридических лиц и ИП (физических лиц)?- Как выбрать банк?
- Возможность взятия
- Плюсы и минусы
Что такое ипотечный кредит для бизнеса?
Коммерческой ипотекой называется банковский продукт, помогающий купить нежилую недвижимость (такую как склад, офис, торговый павильон и т.д.). Как и в случае с жилыми помещениями, залогом здесь будет помещение, покупаемое на заемные финансы. По различным оценкам доля бизнес-ипотеки составляет 1-5% от всех сделок на рынке нежилой недвижимости.
Все ли банки дают?
Эта программа есть не в каждом банке, даже далеко не все крупные финансовые учреждения готовы выдавать подобные займы. Предоставление займа всегда сопровождается рисками. Среди них главный – риск невозврата. Здесь он связан с такими обстоятельствами:
- Потеря платежеспособности заемщиком. Бизнесмены всегда во многом зависят от экономической ситуации рынка, страны, тарифов и цена на услуги и продукты.
- Снижение цены на объект залога и низкий спрос на коммерческую недвижимость. Суммы от реализации залога может просто не хватить для погашения долга. Или же его продажа будет усложнена из-за низкого спроса на конкретный тип недвижимости.
- Потеря объекта залога из-за непреодолимых обстоятельств (пожар, потом, предписание властей и т.п.).
Условия по таким программам более жесткие, чем для жилых займов, проценты выше, т.к. в них заложены риски, связанные с невозвратом.Кто может взять?
Бизнес-ипотека выдается собственникам бизнеса: ИП, юридическим лицам, ООО.
Требования к заемщикам
Каждый банк имеет собственные требования, но выделятся общие нюансы:
- Максимальный возраст на дату погашения займа не больше 65-70 лет.
- Минимальный возраст заемщика – 21 год.
- Гражданство РФ.
- Предприятие должно иметь регистрацию в РФ.
- Срок деятельности – не меньше 6 месяцев, для сезонного бизнеса – не меньше года.
- Предприятие не должно быть в стадии ликвидации или банкротства.
- Компания не должна иметь долгов перед налоговой и иными госучреждениями.
- Хорошая кредитная история.
- Вид деятельности иногда играет решающую роль, т.к. некоторые банки не выдают ипотеку предприятиям шоу-бизнеса, сельского хозяйства, строительства, а также финансовым компания.
- В уставном капитале компании государственная доля не должна составлять больше 25%.
Требования к помещению
Объектом бизнес-ипотеки могут быть помещения для:
- офисов;
- складов;
- торговых точек;
- производства;
- предприятий обслуживания.
Помещение должно отвечать таким требованиям:
- Общая площадь не меньше 150 м2.
- Здание должно быть капитальным.
- Недвижимость не должна иметь обременений и прав третьих лиц на собственность.
- Объект должен быть в регионе выдачи ипотеки.
- Присутствие коммуникаций (вода, свет, отопление).
- Зарегистрированное право собственности.
- Здание не должно считаться аварийным или ветхим.
- Все перепланировки должны быть узаконенными.
Пошаговая инструкция по оформлению
Примерная схема оформления кредита и покупки недвижимости выглядит так:
- Предприниматель находит подходящий объект.
- Делает его оценку.
- Подает заявку на ипотеку в банк.
- Заключается договор купли-продажи.
- Передается аванс, равный первому взносу по договору бизнес-ипотеки.
- Банк выдает гарантийное письмо, по которому остаток суммы должен быть отдан продавцу после перехода прав собственности и кладет средства на специальный депозит.
- Происходит регистрация права собственности.
- Оформляется договор ипотеки.
- Продавец получает остаток средств.
Подача заявки
Процедура происходит прямо в банке, где берется ипотека. Там же дается ее образец и форма. Есть также вариант подачи через сайт финансового учреждения, но в любом случае придется явиться в банк, если кандидатуру одобрят.Заявка составляется в виде анкеты заемщика и может включать примерно такие разделы:
- Данные о запрашиваемой ипотеке: сумма, валюта, сроки, цели, предпочтительные даты платежа, планируемый залог (если он будет предоставляться).
- Данные о заемщике: организационно-правовая форма, ИНН, ОГРН, дата регистрации, адреса (юридический и фактический), телефоны для контакта, электронный адрес.
- Информация о деятельности компании: основной вид деятельности и его описание, тип налоговой отчетности, информация о наличии лицензий.
- Данные о первых лицах: главный бухгалтер и директор.
- Данные об акционерах и юридических собственниках.
- Общая информация о бизнесе с учетом аффилированных компаний и лиц.
- Расчетные счета.
- Информация о помещениях, применяемых в бизнесе.
- Информация об услугах и продуктах.
Какие документы нужно подать?
К помещению
- Свидетельство о госрегистрации прав собственности на помещение и землю под ним.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Технический, кадастровый паспорт.
- Договор купли-продажи.
- Если недвижимость в общей долевой собственности, то потребуется отказ других собственников от права покупки коммерческой недвижимости, заверенный нотариусом.
- Отчет об оценке покупаемого помещения.
- Документы о страховании недвижимости.
От заемщика
Всем видам заемщиков бизнес-ипотеки необходимо предоставить такие документы:
- оригинал и копии всех страниц гражданского паспорта;
- копии и оригиналы свидетельств о рождении детей, заключении брака;
- копии и оригиналы заполненных страниц военного билета;
- оригинал и копию свидетельства об учете в УФНС (ИНН);
- информация о банковских счетах;
- справка о доходах за последние 6 месяцев;
- документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимого и движимого имущества.
ИП дополнительно нужно приложить:
- документы о регистрации ИП и их копии;
- справки о доходах за последние 6-12 месяцев из налоговой и задолженностях (точнее их отсутствии) по платежам;
- выписка из ЕГРИП о зарегистрированном виде деятельности;
- лицензия с подтверждением разрешения заниматься этим видом деятельности.
Юридические лица дополнительно предоставляют:
- информацию о 6-месячном товарно-денежном обороте;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- отчетные документы по доходам и расходам, завизированные главным бухгалтером;
- банковская выписка о счетах компании и операциях по ним;
- информация по основным финансовым средствам фирмы;
- бухгалтерский отчет о текущей кредиторской и дебиторской задолженности.
Ожидание решения и причины отказа
Заявка и бумаги могут быть на рассмотрении банка около 14 дней. После истечения такого срока клиент получит ответ. С ним свяжется сотрудник банка по телефону или электронной почте и назначит встречу. Банки неохотно выдают такие ипотеки, т.к. это связано со множеством риском. Главные причины отказа в выдаче бизнес-ипотеки следующие:
- Недостоверная информация в бумагах.
- Высокая нагрузка по имеющимся займам.
- Плохая кредитная история.
- Отсутствие суммы на первоначальный взнос.
- Сезонность дохода компании.
- Несоответствие требованиям выбранного объекта недвижимости.
- Молодой возраст бизнеса.
Отказ могут получить те физические и юридические лица, чей бизнес связан с производством алкоголя, табака и товара, в процессе создания которого загрязняется окружающая среда.Процедура покупки
После того, как получено одобрение от банка, необходимо сделать следующее:
- Оформить сделку купли-продажи.
- Передать аванс продавцу, являющийся первым взносом по ипотеке.
- Банк передаст гарантийное письмо о выдаче остатка после регистрации прав собственности.
- Недвижимость страхуется.
- Заемщик регистрирует помещение на себя.
- Банк оформляет ипотечный договор.
- Продавец получает остаток суммы.
Заключение договора по кредиту
Ипотечные договора на покупку коммерческой недвижимости составляются в банке по стандартным схемам, принятым в каждой конкретной финансовой организации. В документе обычно содержатся такие важные пункты:
- Информация о заемщике и кредиторе.
- Условия выдачи кредита.
- Ответственность сторон.
- Условия урегулирования конфликтов.
- Схема погашения займа.
Если предоставляются льготы, то все они должны быть четко прописаны в договоре ипотеки.Заключение договора купли-продажи
В договоре о купле-продаже такого объекта недвижимости должны быть следующие пункты:
- информация о сторонах сделки: покупателе (ИП, физическом или юридическом лице) и продавце;
- полное и подробное описание объекта договора: адрес, тип, план здания, его технические характеристики, другие важные детали;
- цена объекта и валюта расчета;
- условия оплаты (в данном случае необходимо прописать, что происходит покупка с использованием ипотечных средств, сроки и т.п.);
- время, на протяжении которого недвижимость должна быть передана новому владельцу.
Регистрация сделки
После заключения договора купли-продажи необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Обратиться нужно в сам Росреестр или МФЦ и предоставить:
- экземпляр договора купли-продажи;
- копии паспортов сторон;
- копии документов на недвижимость;
- квитанция об оплате пошлины
Согласно ст. 16 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, сроки будут такими:
- 7 рабочих дней, если право переоформляется через Росреестр;
- 9 рабочих дней, если через МФЦ;
- 3 дня, если сделка заверена нотариально и зарегистрирована в Росреестре;
- 5 дней, если сделка заверена нотариусом и зарегистрирована в МФЦ.
Есть ли отличия в процедуре для юридических лиц и ИП (физических лиц)?
Общая схема покупки коммерческой недвижимости в кредит одинаковая для физических и юридических лиц. Этапы могут меняться по причине индивидуальных требований банков. Отличия заключаются в следующем:
- Процедура оформления кредитного договора с юрлицом занимает больше времени.
- Требуется подать больше документов, в т.ч. учредительные бумаги, финансовые отчеты, информацию об участниках юрлица.
- С заявкой на кредит обращается и заключает договор купли-продажи генеральный директор/директор или другое уполномоченное лицо.
- Если сделка считается крупной, требуется согласие общего собрания участников для юридического лица.
Как выбрать банк?
При выборе банка обращайте внимание на такие моменты:
- Величина процентной ставки. Обычно она зависит от срока кредита, размера первого взноса, финансовых показателей заемщика.
- Обращайте внимание на акции, которые часто проводятся банками для привлечения клиентов.
- Пакет документов. Для бизнес-ипотеки лучше выбирать банк, где требуется минимум бумаг.
- Сроки рассмотрения заявки. Некоторые банки предлагают программы с быстрым сроком рассмотрения бумаг.
- Минимальный и максимальный размер кредита. Банк лимитирует суммы, которые выдает на покупку коммерческой недвижимости.
- Тип недвижимости, на которую выдается ипотека. Некоторые банки также дают займы на жилые объекты, которые затем выводятся из жилого фонда, или покупку недостроенных объектов.
Условия
- Программа «Бизнес-Недвижимость» от Сбербанка. Предлагается заем на срок от 1 года до 10 лет со ставкой от 11% и суммой от 500 тыс. до 5 млн. рублей (под залог кредитуемой недвижимости) и до 200-600 млн. для отдельных городов, первый взнос от 20%. Первый взнос не требуется, если предоставляется имеющийся объект в залог. Подойдет для покупки только коммерческих объектов.
- «Экспресс-Ипотека» от Сбербанка. Выдается на срок 6 месяцев – 10 лет для приобретения коммерческой недвижимости по ставке от 13,9%. Сумма 300 тыс.-7 млн. рублей. Отдельным городам доступна сумма до 10 млн. Первый взнос от 25%. ФЛ, ИП и ООО могут приобретать коммерческую недвижимость и землю, на которой она располагается. ФЛ доступно также приобретение жилой недвижимости.
- «Коммерческая ипотека» от Центринвестбанка. Предоставляется на срок до 7 лет под 13% годовых. Сумма – устанавливается индивидуально. Требуется первый взнос от 20% или дополнительный залог имеющейся в собственности недвижимости. Выдается для покупки только коммерческих объектов.
- От РНКБ банка предлагаются такие условия для ИП, ООО и акционерных обществ: на срок до 10 лет 1-70 млн. рублей, ставка – от 14%. Первый взнос – от 20%. Цель – покупка коммерческой недвижимости для бизнеса и ремонт покупаемого объекта.
- «Коммерческая ипотека» от Росбанка выдается ИП и юрлицам на срок до 7 лет в сумме до 100 млн. рублей под 11,88% в год.
- РСХБ предлагает для юрлиц и ИП суммы от 500 тыс. до 20 млн. рублей на срок до 10 лет для покупки объект коммерческой недвижимости. Проценты устанавливаются индивидуально, на основании сроков кредита и размера первого взноса.
- Абсолютбанк выдает ипотеку на коммерческую недвижимость и приобретение машиномест под 11,49% в год на срок до 30 лет. Первый взнос – от 20%.
- «Инвестиционное кредитование» от ВТБ. Предусматривается покупка движимого или недвижимого имущества для бизнеса, ремонт или строительство коммерческого объекта. Ставка – от 10%, сумма – до 150 млн. рублей на срок до 12 лет.
- «Кредитование под залог приобретаемой недвижимости» от ВТБ предусматривает возможность покупки офиса, склада, торговой площади. Выдается на срок до 10 лет со ставкой от 10%. Максимальная сумма – 150 млн. рублей. Первый взнос – от 15%, возможность безавансового займа при предоставлении дополнительного залога. Разрешается приобретение любого коммерческого объекта.
- Совкомбанк предлагает программу покупки коммерческой нежилой недвижимости на вторичном рынке. Ипотека выдается на срок 1-20 лет. Сумма – 300 тыс. – 30 млн. рублей, ставка – от 7,9%. Требуется первый взнос – от 10%.
Возможность взятия
Под залог покупаемого объекта
Такая возможность есть в программах всех банков, предлагающих бизнес-ипотеку. Для этого объект должен соответствовать требованиям, указанным в начале статьи.
Без первого взноса
Существуют программы некоторых банков, допускающие отсутствие первого взноса по бизнес-ипотеке, но с дополнительным залогом в виде имеющейся недвижимости.
Плюсы и минусы
К преимуществам следует отнести:
- возможность развития бизнеса;
- возможность отсрочки первого платежа на 6-12 месяцев;
- отсутствие необходимости платить аренду;
- крупные суммы ипотек.
Среди недостатков:
- высокие процентные ставки;
- объемный пакет бумаг для получения займа;
- необходимость первого взноса, т.к. при его отсутствии повышается ставка и требуется дополнительный залог;
- короткие сроки кредитов – по большей части до 10 лет.
Невзирая на сложности и высокие требования, бизнес-ипотека является достаточно привлекательным продуктом для физических и юридических лиц. Получить одобрение при соблюдении условий несложно. А отсутствие необходимости оплаты дорогой аренды делает такие программы вдвойне привлекательными.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!