+7 (499)  938-47-82 Москва

На заметку предпринимателям: все об ипотеке на коммерческую недвижимость

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Многие начинающие предприниматели для размещения своих площадей вынуждены арендовать помещения. Нередко этот вариант используется и опытными бизнесменами при расширении дела. Постоянно платить аренду невыгодно, потому чтобы поскорее приобрести помещение можно воспользоваться коммерческой ипотекой. Рассмотрим, как покупается такая недвижимость с помощью заемных средств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое ипотечный кредит для бизнеса?

Коммерческой ипотекой называется банковский продукт, помогающий купить нежилую недвижимость (такую как склад, офис, торговый павильон и т.д.). Как и в случае с жилыми помещениями, залогом здесь будет помещение, покупаемое на заемные финансы. По различным оценкам доля бизнес-ипотеки составляет 1-5% от всех сделок на рынке нежилой недвижимости.

Все ли банки дают?

Эта программа есть не в каждом банке, даже далеко не все крупные финансовые учреждения готовы выдавать подобные займы. Предоставление займа всегда сопровождается рисками. Среди них главный – риск невозврата. Здесь он связан с такими обстоятельствами:

  • Потеря платежеспособности заемщиком. Бизнесмены всегда во многом зависят от экономической ситуации рынка, страны, тарифов и цена на услуги и продукты.
  • Снижение цены на объект залога и низкий спрос на коммерческую недвижимость. Суммы от реализации залога может просто не хватить для погашения долга. Или же его продажа будет усложнена из-за низкого спроса на конкретный тип недвижимости.
  • Потеря объекта залога из-за непреодолимых обстоятельств (пожар, потом, предписание властей и т.п.).
Условия по таким программам более жесткие, чем для жилых займов, проценты выше, т.к. в них заложены риски, связанные с невозвратом.

Кто может взять?

Бизнес-ипотека выдается собственникам бизнеса: ИП, юридическим лицам, ООО.

Требования к заемщикам

Каждый банк имеет собственные требования, но выделятся общие нюансы:

  • Максимальный возраст на дату погашения займа не больше 65-70 лет.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год.
  • Гражданство РФ.
  • Предприятие должно иметь регистрацию в РФ.
  • Срок деятельности – не меньше 6 месяцев, для сезонного бизнеса – не меньше года.
  • Предприятие не должно быть в стадии ликвидации или банкротства.
  • Компания не должна иметь долгов перед налоговой и иными госучреждениями.
  • Хорошая кредитная история.
  • Вид деятельности иногда играет решающую роль, т.к. некоторые банки не выдают ипотеку предприятиям шоу-бизнеса, сельского хозяйства, строительства, а также финансовым компания.
  • В уставном капитале компании государственная доля не должна составлять больше 25%.

Требования к помещению

Объектом бизнес-ипотеки могут быть помещения для:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производства;
  • предприятий обслуживания.

Помещение должно отвечать таким требованиям:

  • Общая площадь не меньше 150 м2.
  • Здание должно быть капитальным.
  • Недвижимость не должна иметь обременений и прав третьих лиц на собственность.
  • Объект должен быть в регионе выдачи ипотеки.
  • Присутствие коммуникаций (вода, свет, отопление).
  • Зарегистрированное право собственности.
  • Здание не должно считаться аварийным или ветхим.
  • Все перепланировки должны быть узаконенными.

Пошаговая инструкция по оформлению

Примерная схема оформления кредита и покупки недвижимости выглядит так:

  1. Предприниматель находит подходящий объект.
  2. Делает его оценку.
  3. Подает заявку на ипотеку в банк.
  4. Заключается договор купли-продажи.
  5. Передается аванс, равный первому взносу по договору бизнес-ипотеки.
  6. Банк выдает гарантийное письмо, по которому остаток суммы должен быть отдан продавцу после перехода прав собственности и кладет средства на специальный депозит.
  7. Происходит регистрация права собственности.
  8. Оформляется договор ипотеки.
  9. Продавец получает остаток средств.

Подача заявки

Процедура происходит прямо в банке, где берется ипотека. Там же дается ее образец и форма. Есть также вариант подачи через сайт финансового учреждения, но в любом случае придется явиться в банк, если кандидатуру одобрят.

Заявка составляется в виде анкеты заемщика и может включать примерно такие разделы:

  1. Данные о запрашиваемой ипотеке: сумма, валюта, сроки, цели, предпочтительные даты платежа, планируемый залог (если он будет предоставляться).
  2. Данные о заемщике: организационно-правовая форма, ИНН, ОГРН, дата регистрации, адреса (юридический и фактический), телефоны для контакта, электронный адрес.
  3. Информация о деятельности компании: основной вид деятельности и его описание, тип налоговой отчетности, информация о наличии лицензий.
  4. Данные о первых лицах: главный бухгалтер и директор.
  5. Данные об акционерах и юридических собственниках.
  6. Общая информация о бизнесе с учетом аффилированных компаний и лиц.
  7. Расчетные счета.
  8. Информация о помещениях, применяемых в бизнесе.
  9. Информация об услугах и продуктах.

Какие документы нужно подать?

К помещению

  • Свидетельство о госрегистрации прав собственности на помещение и землю под ним.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
  • Технический, кадастровый паспорт.
  • Договор купли-продажи.
  • Если недвижимость в общей долевой собственности, то потребуется отказ других собственников от права покупки, заверенный нотариусом.
  • Отчет об оценке покупаемого помещения.
  • Документы о страховании недвижимости.

От заемщика

Всем видам заемщиков бизнес-ипотеки необходимо предоставить такие документы:

  • оригинал и копии всех страниц гражданского паспорта;
  • копии и оригиналы свидетельств о рождении детей, заключении брака;
  • копии и оригиналы заполненных страниц военного билета;
  • оригинал и копию свидетельства об учете в УФНС (ИНН);
  • информация о банковских счетах;
  • справка о доходах за последние 6 месяцев;
  • документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимого и движимого имущества.

ИП дополнительно нужно приложить:

  • документы о регистрации ИП и их копии;
  • справки о доходах за последние 6-12 месяцев из налоговой и задолженностях (точнее их отсутствии) по платежам;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированном виде деятельности;
  • лицензия с подтверждением разрешения заниматься этим видом деятельности.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

  • информацию о 6-месячном товарно-денежном обороте;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • отчетные документы по доходам и расходам, завизированные главным бухгалтером;
  • банковская выписка о счетах компании и операциях по ним;
  • информация по основным финансовым средствам фирмы;
  • бухгалтерский отчет о текущей кредиторской и дебиторской задолженности.

Ожидание решения и причины отказа

Заявка и бумаги могут быть на рассмотрении банка около 14 дней. После истечения такого срока клиент получит ответ. С ним свяжется сотрудник банка по телефону или электронной почте и назначит встречу. Банки неохотно выдают такие ипотеки, т.к. это связано со множеством риском. Главные причины отказа в выдаче бизнес-ипотеки следующие:

  1. Недостоверная информация в бумагах.
  2. Высокая нагрузка по имеющимся займам.
  3. Плохая кредитная история.
  4. Отсутствие суммы на первоначальный взнос.
  5. Сезонность дохода компании.
  6. Несоответствие требованиям выбранного объекта недвижимости.
  7. Молодой возраст бизнеса.
Отказ могут получить те физические и юридические лица, чей бизнес связан с производством алкоголя, табака и товара, в процессе создания которого загрязняется окружающая среда.

Процедура покупки

После того, как получено одобрение от банка, необходимо сделать следующее:

  1. Оформить сделку купли-продажи.
  2. Передать аванс продавцу, являющийся первым взносом по ипотеке.
  3. Банк передаст гарантийное письмо о выдаче остатка после регистрации прав собственности.
  4. Недвижимость страхуется.
  5. Заемщик регистрирует помещение на себя.
  6. Банк оформляет ипотечный договор.
  7. Продавец получает остаток суммы.

Заключение договора по кредиту

Ипотечные договора на покупку коммерческой недвижимости составляются в банке по стандартным схемам, принятым в каждой конкретной финансовой организации. В документе обычно содержатся такие важные пункты:

  1. Информация о заемщике и кредиторе.
  2. Условия выдачи кредита.
  3. Ответственность сторон.
  4. Условия урегулирования конфликтов.
  5. Схема погашения займа.
Если предоставляются льготы, то все они должны быть четко прописаны в договоре ипотеки.

Заключение договора купли-продажи

В договоре о купле-продаже такого объекта недвижимости должны быть следующие пункты:

  • информация о сторонах сделки: покупателе (ИП, физическом или юридическом лице) и продавце;
  • полное и подробное описание объекта договора: адрес, тип, план здания, его технические характеристики, другие важные детали;
  • цена объекта и валюта расчета;
  • условия оплаты (в данном случае необходимо прописать, что происходит покупка с использованием ипотечных средств, сроки и т.п.);
  • время, на протяжении которого недвижимость должна быть передана новому владельцу.

Регистрация сделки

После заключения договора купли-продажи необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Обратиться нужно в сам Росреестр или МФЦ и предоставить:

  • экземпляр договора купли-продажи;
  • копии паспортов сторон;
  • копии документов на недвижимость;
  • квитанция об оплате пошлины

Согласно ст. 16 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, сроки будут такими:

  • 7 рабочих дней, если право переоформляется через Росреестр;
  • 9 рабочих дней, если через МФЦ;
  • 3 дня, если сделка заверена нотариально и зарегистрирована в Росреестре;
  • 5 дней, если сделка заверена нотариусом и зарегистрирована в МФЦ.

Есть ли отличия в процедуре для юридических лиц и ИП (физических лиц)?

Общая схема покупки коммерческой недвижимости в кредит одинаковая для физических и юридических лиц. Этапы могут меняться по причине индивидуальных требований банков. Отличия заключаются в следующем:

  1. Процедура оформления кредитного договора с юрлицом занимает больше времени.
  2. Требуется подать больше документов, в т.ч. учредительные бумаги, финансовые отчеты, информацию об участниках юрлица.
  3. С заявкой на кредит обращается и заключает договор купли-продажи генеральный директор/директор или другое уполномоченное лицо.
  4. Если сделка считается крупной, требуется согласие общего собрания участников для юридического лица.

Как выбрать банк?

При выборе банка обращайте внимание на такие моменты:

  • Величина процентной ставки. Обычно она зависит от срока кредита, размера первого взноса, финансовых показателей заемщика.
  • Обращайте внимание на акции, которые часто проводятся банками для привлечения клиентов.
  • Пакет документов. Для бизнес-ипотеки лучше выбирать банк, где требуется минимум бумаг.
  • Сроки рассмотрения заявки. Некоторые банки предлагают программы с быстрым сроком рассмотрения бумаг.
  • Минимальный и максимальный размер кредита. Банк лимитирует суммы, которые выдает на покупку коммерческой недвижимости.
  • Тип недвижимости, на которую выдается ипотека. Некоторые банки также дают займы на жилые объекты, которые затем выводятся из жилого фонда, или покупку недостроенных объектов.

Условия

  1. Программа «Бизнес-Недвижимость» от Сбербанка. Предлагается заем на срок от 1 года до 10 лет со ставкой от 11% и суммой от 500 тыс. до 5 млн. рублей (под залог кредитуемой недвижимости) и до 200-600 млн. для отдельных городов, первый взнос от 20%. Первый взнос не требуется, если предоставляется имеющийся объект в залог. Подойдет для покупки только коммерческих объектов.
  2. «Экспресс-Ипотека» от Сбербанка. Выдается на срок 6 месяцев – 10 лет для приобретения коммерческой недвижимости по ставке от 13,9%. Сумма 300 тыс.-7 млн. рублей. Отдельным городам доступна сумма до 10 млн. Первый взнос от 25%. ФЛ, ИП и ООО могут приобретать коммерческую недвижимость и землю, на которой она располагается. ФЛ доступно также приобретение жилой недвижимости.
  3. «Коммерческая ипотека» от Центринвестбанка. Предоставляется на срок до 7 лет под 13% годовых. Сумма – устанавливается индивидуально. Требуется первый взнос от 20% или дополнительный залог имеющейся в собственности недвижимости. Выдается для покупки только коммерческих объектов.
  4. От РНКБ банка предлагаются такие условия для ИП, ООО и акционерных обществ: на срок до 10 лет 1-70 млн. рублей, ставка – от 14%. Первый взнос – от 20%. Цель – покупка коммерческой недвижимости для бизнеса и ремонт покупаемого объекта.
  5. «Коммерческая ипотека» от Росбанка выдается ИП и юрлицам на срок до 7 лет в сумме до 100 млн. рублей под 11,88% в год.
  6. РСХБ предлагает для юрлиц и ИП суммы от 500 тыс. до 20 млн. рублей на срок до 10 лет для покупки объект коммерческой недвижимости. Проценты устанавливаются индивидуально, на основании сроков кредита и размера первого взноса.
  7. Абсолютбанк выдает ипотеку на коммерческую недвижимость и приобретение машиномест под 11,49% в год на срок до 30 лет. Первый взнос – от 20%.
  8. «Инвестиционное кредитование» от ВТБ. Предусматривается покупка движимого или недвижимого имущества для бизнеса, ремонт или строительство коммерческого объекта. Ставка – от 10%, сумма – до 150 млн. рублей на срок до 12 лет.
  9. «Кредитование под залог приобретаемой недвижимости» от ВТБ предусматривает возможность покупки офиса, склада, торговой площади. Выдается на срок до 10 лет со ставкой от 10%. Максимальная сумма – 150 млн. рублей. Первый взнос – от 15%, возможность безавансового займа при предоставлении дополнительного залога. Разрешается приобретение любого коммерческого объекта.
  10. Совкомбанк предлагает программу покупки коммерческой нежилой недвижимости на вторичном рынке. Ипотека выдается на срок 1-20 лет. Сумма – 300 тыс. – 30 млн. рублей, ставка – от 7,9%. Требуется первый взнос – от 10%.

Возможность взятия

Под залог покупаемого объекта

Такая возможность есть в программах всех банков, предлагающих бизнес-ипотеку. Для этого объект должен соответствовать требованиям, указанным в начале статьи.

Без первого взноса

Существуют программы некоторых банков, допускающие отсутствие первого взноса по бизнес-ипотеке, но с дополнительным залогом в виде имеющейся недвижимости.

Плюсы и минусы

К преимуществам следует отнести:

  • возможность развития бизнеса;
  • возможность отсрочки первого платежа на 6-12 месяцев;
  • отсутствие необходимости платить аренду;
  • крупные суммы ипотек.

Среди недостатков:

  • высокие процентные ставки;
  • объемный пакет бумаг для получения займа;
  • необходимость первого взноса, т.к. при его отсутствии повышается ставка и требуется дополнительный залог;
  • короткие сроки кредитов – по большей части до 10 лет.

Невзирая на сложности и высокие требования, бизнес-ипотека является достаточно привлекательным продуктом для физических и юридических лиц. Получить одобрение при соблюдении условий несложно. А отсутствие необходимости оплаты дорогой аренды делает такие программы вдвойне привлекательными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: