Все нюансы покупки коммерческой недвижимости без рисков и подводных камней

Сделки по продаже и покупке коммерческой недвижимости проводятся также часто, как и с жилой. Приобретение такой недвижимости в собственность имеет ряд нюансов, которые следует знать желающему купить офис или производственное помещение. Чтобы владелец помещения не имел проблем с законодательством, необходимо учитывать каждую деталь сделки и самого коммерческого помещения.

Показать содержание

• Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?
Особенности для организаций     Особенности для физических лиц     Выгодно ли покупать?    
• Практические советы, как выбрать помещение
• Специфика приобретения через торги
Как приобрести у города или иного муниципального образования?     Требования к клиенту     Требования к объекту     Кто выступает инициатором аукциона?     Порядок проведения аукциона     Как заключается договор?     Что необходимо для регистрации прав собственности?     В чем специфика налогообложения?     Общие затраты    
• Алгоритм действий при сделке с частным лицом
Поиск объекта     Оформление документов     Заключение соглашения     Регистрация новых прав собственности     Оплата госпошлины    
• Сравнительная характеристика процедур
• Подводные камни и возможные риски

Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?

Осуществить сделку по покупке коммерческой недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Но детали таких сделок имеют свои различия. Само понятие недвижимости регулируется ст. 130 ГК РФ, но легального определения «коммерческая недвижимость» в законодательстве нет. При этом, купля-продажа недвижимости подпадает под ст.454 ГК РФ и ст. 549-566 ГК РФ.

Особенности для организаций

Чтобы приобрести недвижимости юридическому лицу необходимо предоставить:

• свидетельство о регистрации юридического лица из государственного реестра;
• сведения об отсутствии банкротства из федерального реестра сведений о банкротстве;
• если приобретение осуществляет представитель, то необходима доверенность, реализующая право покупки недвижимости;
• согласие учредителей на покупку недвижимости на основании закона «Об акционерных обществах»;
• сведения о руководителе компании и главном бухгалтере.

Процедура покупки недвижимости юридическим лицом более сложная, необходимо предоставлять всю информацию, чтобы сделка была прозрачной и законной. Также, следует внимательно подбирать помещение, исключая возможные риски обмана и мошенничества со стороны продавца.

Для сделок купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом лучше обращаться к профессиональному посреднику для сопровождения на всех этапах сделки.

Особенности для физических лиц

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

• для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
• недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
• требуется предоставить ИНН;
• если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
• предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Выгодно ли покупать?

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

• при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
• для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
• для сдачи недвижимости в аренду.

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

• парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
• расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
• исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
• благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Практические советы, как выбрать помещение

Перед покупкой коммерческой недвижимости следует определить, по какому назначению владелец собирается ее использовать:

• для себя, включая офис, мастерскую, склад;
• для получения прибыли от сдачи в аренду или перепродажу.

Поиск желаемого помещения осуществляется различными способами:

1. сайты предложений о покупке недвижимости;
2. печатные издания;
3. аукцион.

Существует вариант обращения к профессиональному посреднику, который знает, как выбрать, и помогает найти подходящее коммерческое помещение. Найдя помещение, которое отвечает требованиям соискателя следует проверить его лично до совершения сделки купли-продажи.

Такая выписка содержит:

• кадастровый номер недвижимости и его кадастровую цену;
• сведения о недвижимости, включая адрес, наименование, площадь и назначение;
• личные данные собственника, вид права собственности, дата регистрации права собственности, договор купли-продажи;
• сведения о наличии или отсутствии ограничений на недвижимость, включая арест, залог;
• возможность предъявления права на недвижимость третьими лицами;
• план помещения в чертеже.

Образец выписки ЕГРН на коммерческую недвижимость:

Приобретать недвижимость через объявления на столбах не рекомендуется, есть риск связаться с мошенниками.

Специфика приобретения через торги

Одним из способов приобретения коммерческой недвижимости, является покупка через торги. Аукционы интернет формата сейчас более распространены, но возможно приобретение и через живые торги.

На торгах приобретается недвижимость:

• являющаяся государственной или муниципальной;
• владелец которой признан банкротом (юридическое или физическое лицо);
• принадлежащая должнику, которая продается по исполнительному листу;
• при желании юридического, физического лица или ИП выставить недвижимость на продажу через аукцион.

Как приобрести у города или иного муниципального образования?

Если покупатель желает приобрести недвижимость у города, следует знать несколько особенностей такой сделки.

1. Недвижимость у города приобретается чаще всего через торги, вариант покупки без торгов возможен, если у покупателя имеется преимущество в покупке. Такие преимущества имеют соискатели, арендующие желаемую недвижимость более двух лет на основании ФЗ № 178 «О приватизации государственного имущества».
2. Торги по продаже собственностью освещаются на сайтах муниципального образования, заявку на участие в аукционе подается через сайт или администрацию.

Требования к клиенту

Для физических лиц:

• заявка на участие в двух экземплярах;
• паспорт копия и оригинал;
• согласие супруга, если участник состоит в браке;
• квитанции по уплате задатка;
• опись документов.

Если участник индивидуальный предприниматель ему следует дополнить документы свидетельством о регистрации и документом постановки на налоговый учет. Документы должны предоставляться в оригинале и копиях.

Юридическим лицам:

• заявка на участие в двух экземплярах;
• документ о регистрации юридического лица, копия должна быть заверена нотариусом;
• копия заверенных нотариусом учредительных документов;
• квитанции об уплате задатка;
• опись необходимых документов.

При это есть ряд категорий, которым запрещено приобретать недвижимость через торги:

1. государственным и муниципальным унитарным предприятиям;
2. органам власти и местному самоуправлению;
3. юрлицам, если 25 % их капитала принадлежит государству.

Требования к объекту

К помещениям, выставляемых на торги также предъявляются требования:

• должно являться объектом капитального строения;
• недвижимость не имеет ограничений или обременений;
• помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
• помещение подключено к сети ИТО;
• недвижимость соответствует указанной технической документации.

Кто выступает инициатором аукциона?

Покупатель попадает на торги через подачу заявки в ЕГРН или администрацию. После подготовки документов и подачи заявки инициатор торгов за недвижимость становится преимущественным покупателем. Другие инициаторы объявляют в СМИ о проведении торгов за 30 дней до дня аукциона.

Порядок проведения аукциона

Аукцион коммерческой недвижимости проводится открыто в онлайн или живом формате. При посещении живых торгов участнику необходимо явиться на мероприятие с документами и получить билет. Вместо заявителя допустимо присутствие доверенного лица при предоставлении доверенности, заверенной у нотариуса. Для присутствия на онлайн форматах участнику следует подключить через интернет к нужной площадке.

Формат установления цены за лот зависит от принятых правил: участники передают желаемые цены в конвертах или же озвучивают их в открытую. Если предложение по стоимости лота равны, побеждает тот, кто озвучил самую высокую ставку. По общие правилам аукционов побеждает тот, кто перебил все предложения своей высокой ставкой.

Как заключается договор?

Договор купли-продажи недвижимости после аукциона не отличается от обычной сделки.

В договоре должны указываться:

• информация о продавце и покупателе;
• сведения об объекте, включая адрес, полное наименование, характеристики;
• цена;
• формат оплаты;
• условия, при которых собственность отходит покупателю.

Что необходимо для регистрации прав собственности?

Зарегистрировать права собственности на выигранную недвижимость следует в Росреестре. Для этого необходимо собрать отдельный пакет документов:

• заявление от продавца и покупателя на регистрацию прав;
• паспорт покупателя, при покупке юрлицом дополнить пакет копией учредительного документа;
• договор купли-продажи копия;
• документы об оплате государственной пошлины.

В чем специфика налогообложения?

Уплата налога НДС обычно не указана в договоре купли-продажи, это приводит к тому, что покупатель нередко забывает об этой обязанности. Но на основании ст. 168 НК РФ владелец обязан уплатить налог. С 2019 года ставка налога НДС увеличилась до 20% с 18%.

Общие затраты

После завершения торгов и регистрации права собственности, покупатель должен выплатить госпошлину:

• физические лица – 2000 рублей;
• юридические лица – 22 000 рублей.

Алгоритм действий при сделке с частным лицом

Поиск объекта

Поиск недвижимости у частного лица проходит почти также, как и при покупке через торги:

• информация о продаже в интернете;
• объявления на столбах и информационных стендах;
• сведения в СМИ – журналах, газетах;
• агентства недвижимости.

Оформление документов

Юридическая сторона сделки должны быть полностью прозрачной и законной. Для этого продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

• копию документа, удостоверяющего личность продавца, если продавец является физлицом или ИП;
• информация из ЕГРИП при ИП;
• информация из ЕГРЮЛ, если продавец является юрлицом;
• документы на недвижимость – договор купли-продажи, информация о приватизации;
• выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений;
• кадастровый и технический документ;
• история перехода прав собственности на недвижимость;
• информация об оплате услуг ЖКХ для подтверждения отсутствии долгов;
• если недвижимость была приобретена в период брака, то отказ бывшего супруга от недвижимости.

Заключение соглашения

Договор купли-продажи идентичен договору при продажи через торги. При этом, покупателю стоит внимательнее проверять все документы на достоверность.

Регистрация новых прав собственности

Для регистрации прав собственности собирается такой же пакет документов, как и при покупке через аукцион. Продавец предоставляет Росреестр документ, удостоверяющий личность или копии учредительного документа, если он является юридическим лицом.

Оплата госпошлины

Государственная пошлина остается такой же, как и в случае покупки недвижимости через торги:

• для юрлиц – 22000 рублей;
• для физлиц – 2000 рублей;
• если покупатель обращается к посредникам, агентствам, то их услуги оплачиваются отдельно.

Сравнительная характеристика процедур

Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:

1. более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
2. низкая стоимость недвижимости;
3. все документы будут юридически проверены;
4. удобная электронная форма проведения.

Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.

Преимущества при покупке у частного лица:

• разнообразие предложений;
• быстрые сроки оформления сделок;
• нет риска проиграть аукцион;

Недостатки:

1. непроверенные покупатели;
2. недостоверность технической документации;
3. возможность выявления обременений.

Подводные камни и возможные риски

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

• Продавец не имеет прав на коммерческую собственность – свидетельство о праве собственности необходимо потребовать заранее, или самостоятельно через ЕГРН.
• Недвижимость имеет ограничения – этот пункт часто скрывается частниками, следует обратиться за информацией в ЕГРН, госпошлина составит 400 рублей.
• Долги по оплате ЖКХ – для проверки продавец обязан предоставить квитанции, при возникших сомнениях покупатель имеет право сделать запрос в ЖКХ.
• Приобретение недвижимости во время брака – для избежания конфликтов с бывшими супругами, продавец обязан предоставить согласие на отказ от имущества от бывшего супруга или его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
• Высокая цена на недвижимость – для проверки покупатель приглашает независимого оценщика, оплачивая его услуги отдельно. Цена за недвижимость не должна превышать намного ту, которую указал эксперт.

Выбор способа покупки недвижимости остается за соискателем, но для избежания конфликтов и рисков мошенничества, следует внимательнее проверять все пункты сделки и документы, предоставляемые продавцами.

Покупка через аукцион является более простым и безопасным способом, особенно, если покупатель не имеет четких представлений о желаемом объекте. Если же у соискателя имеются строгие пункты соответствия, вариант приобретения у частного лица будет более уместным. При условии, что обе стороны проводят сделку прозрачно и законно.