8 (800)  302-76-94

Всё, что нужно знать об аренде коммерческой недвижимости. Правила заключения договора и подводные камни

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Осуществление коммерческой деятельности, в большинстве случаев, требует наличия в распоряжении объектов недвижимости. Они необходимы, например, для размещения персонала, техники или хранения продукции. Не всегда в собственности заинтересованного лица имеются необходимые объекты. Одним из вариантов решения такой проблемы является аренда недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Когда это необходимо и для каких целей?

Аренда недвижимости на коммерческие цели необходима прежде всего тем, кто намерен осуществлять такую деятельность, но не располагает своим помещением. Многие компании зарабатывают на сдаче помещений в аренду.

Для собственного использования

Объект недвижимости во временное пользование заинтересованное лицо берет для того, чтобы иметь возможность полноценно осуществлять коммерческую деятельность. Такой вариант будет актуален для любых целей – продажи товаров или оказания услуг.

Для бизнеса

Сдача объектов недвижимости во временное пользование является одним из видов бизнеса. Такой вариант используют собственники имущества, что позволяет им получать прибыль.

Рентабельность

Рентабельность от сдачи недвижимости в аренду зависит от обстоятельств получения прав на неё. Объект может быть куплен или возведен специально для таких целей. Рентабельность напрямую зависит от суммы вложенных средств и арендной цены. Чем выше последняя, тем быстрее проект окупится. Срок может составить от одного до десяти лет.

Если по расчетам срок окупаемости превысит 7 лет, то начинать такой проект не рентабельно.

Сдача помещений в аренду имеет свои преимущества. Они связаны с затратами на содержание объекта. Все расходы будет нести арендатор. Он должен будет оплачивать коммунальные расходы, заниматься благоустройством и обеспечивать сохранность имущества.

Спрос

Спрос на использование таких объектов достаточно высок. Это обусловлено выгодами для арендатора. Гораздо проще взять во временное пользование уже готовое помещение, чем строить самому. Возведение любого сооружения связано с большими затратами и документальной волокитой.

В свою очередь аренда позволяет использовать объект уже введенный в эксплуатацию. Временное использование выгоднее приобретения, поскольку не всегда заинтересованное лицо обладает достаточной суммой денежных средств.

Выбор помещений

Выбор необходимого объекта зависит от того, для каких целей это делается, то есть будет ли заинтересованное лицо занимать помещение или сдавать его в аренду.

Для собственного использования

Если заинтересованное лицо намерено занимать помещение, то сначала необходимо определить отвечает ли объект тем характеристикам, которые позволяют полноценно осуществлять деятельность. Это касается внутренней планировки и технической оснащенности офиса (нежилого помещения), например, если это будущий магазин, объект должен быть обеспечен:

  • надежными запирающими устройствами и охранной сигнализацией, что позволит обеспечить сохранность товаров;
  • источниками энергии – электричеством, водой, газом;
  • канализацией.
Немаловажным является и место нахождение объекта. Если это точка общественного питания, то лучше всего расположение возле офисного центра или учебного заведения.

Для бизнеса

В случае, если заинтересованное лицо намерено осуществлять бизнес по сдаче в аренду, необходимо предварительно изучить рынок спроса на помещения.

Нужно узнать какие виды объектов пользуются большей популярностью. Лучше всего отдавать предпочтение торговле и сфере оказания услуг. Они пользуются большим спросом. Нужно обращать внимание и на площадь помещения. На небольшие объекты проще найти арендатора.

Сроки

Правила совершения сделки об аренде отражены в главе 34 ГК РФ. Срок договора определяется сторонами. Если точная дата в тексте документа не указана, договор считается заключенным на неопределенный срок. Срок действия может быть ограничен определенной датой или периодом времени. Договор аренды может заключаться на срок:

  • менее одного года;
  • более одного года;
  • на неопределенное время.

Решение принимается по взаимному согласию сторон и отражается в соответствующем разделе договора. Краткосрочные договора при сдаче (аренде) заключаются в основном с мелкими компаниями и физическими лицами. Их срок не превышает двенадцати месяцев. Такие договора государственной регистрации не подлежат.

Краткосрочная сделка выгодна для арендатора только в том случае, если его деятельность ограничена по времени. Например, нужно подготовить пакет документов для реализации крупного проекта, а собственного помещения под офис нет. В таких случаях необходимый объект арендуется на несколько месяцев.

Если срок договора составляет двенадцать месяцев и более, он является долгосрочным. Такие договора подлежат государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Это касается и дополнительных соглашений, которые могут заключаться в процессе исполнения обязательств сторонами сделки.

К преимуществам такого долгосрочного договора можно отнести:

  • арендные каникулы;
  • индексацию оплаты;
  • запрет на повышение расценок;
  • выплату денежной компенсации за досрочное прекращение сделки;
  • возмещение расходов на ремонт объекта.

Такой вариант сделки выгоден для крупных компаний, занимающих большие площади, а также производственных организаций, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

По окончанию срока стороны могут продлить сделку. В этих целях заключается дополнительное соглашение. Хотя это не является обязательным условием, поскольку по правилам части 2 статьи 621 ГК РФ, договор продлевается автоматически на тех же условиях, если пользователь продолжает занимать помещение, а со стороны собственника не поступает возражений.

Как снять?

Для поиска аренды недвижимости можно использовать открытые источники информации – СМИ или интернет. Большинство собственников размещают такую информацию на указанных ресурсах. Вниманию заинтересованных лиц предлагаются различные варианты. Сведения по любому объекту можно получить у представителя собственника. Заинтересованное лицо может лично посетить объект и осмотреть его.

При осмотре необходимо изучить техническую составляющую помещения. Прежде всего это система вентиляции и вытяжки. Это очень актуально, особенно если на объекте будет организована точка торговли или общественного питания.

Надлежащие условия необходимы не только для персонала, но и для хранения товаров.

Внимание необходимо обратить на наличие погрузочно-разгрузочных зон и удобных подъездных путей. Также помещение должно быть подключено к энергосетям – воде, электричеству, газу.

Как проверить помещение?

Перед подписанием договора необходимо проверить само помещение и собственника. Они должны быть юридически чистыми. Сам объект должен быть «свободен», то есть не находиться во временном пользовании третьих лиц.

Следует потребовать у собственника документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию. Владелец должен обладать правами на помещение. Подтверждением будет являться договор купли-продажи, который собственник заключал ранее и выписка из ЕГРН о регистрации права собственности.

Как быстро сдать?

Сдача объекта во временное пользование состоит из следующих этапов:

  1. Подготовка недвижимости и документов.
  2. Определение цены и круга заинтересованных лиц.
  3. Размещение предложений.
  4. Выбор арендатора.

Подготовка объекта и необходимой документации

Подготовка недвижимости предусматривает проверку технической исправности всех запирающих устройств, а также работоспособности коммуникаций. Также нужно изучить имеющуюся документацию, чтобы все данные, подтверждающие право собственности были у владельца на руках. Если часть из них отсутствует, то нужно оформить недостающие документы, например, взять выписку из ЕГРН.

Ценообразование

Для решения вопроса о размере оплаты, необходимо детально изучить рынок. Взяв информацию из открытых источников нужно проанализировать состояние цен на аналогичные объекты. Размер оплаты должен быть адекватным. Не стоит завышать цену.

Определение и поиск целевой аудитории

Оценить целевую аудиторию несложно. Для этого достаточно изучить рынок спроса. Ориентироваться нужно на те цели, в которых недвижимость может быть использована. Например, если объект подойдет для создания торговой точки, то нужно ориентироваться на спрос лиц, которые собираются осуществлять деятельность такого характера.

В коммерческом предложении нужно максимально подробно описать объект – площадь, место расположения, размер оплаты.

Чтобы заинтересовать пользователя необходимо указать о возможности проведения переговоров о сумме и порядке оплаты, предварительном осмотре и компенсации расходов по проведению капитального ремонта.
Скачать образец предложения по аренде коммерческой недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Где размещать предложения?

Предложения нужно размещать в открытых источниках информации – интернете, печатных СМИ. Многие собственники заказывают «бегущую строку» на телеканалах. Это позволяет охватить большую аудиторию потенциальных пользователей.

Как найти и выбрать арендатора?

Выбирать арендатора из числа заинтересованных лиц нужно не только по принципу согласия с условиями сделки. Следует обратить внимание на «историю» претендента и его правоспособность. Заинтересованное лицо не должно иметь проблем в прошлом. Например, если ранее арендатор заключал договора, но недобросовестно исполнял взятые на себя обязательства, с ним не нужно заключать сделку.

Претендент должен иметь право арендовать недвижимость. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным, юридическое иметь официальную регистрацию в качестве такового. Проверить это можно путем ознакомления с документами – паспортом, выпиской из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Пошаговая инструкция оформления

Сделка совершается в следующем порядке:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление и подписание договора и акта приема-передачи.
  3. Регистрация в Росреестре.

Документы

Арендатору, который является юридическим лицом потребуется подготовить:

  • решение или протокол собрания учредителей о создании компании;
  • приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера;
  • устав и учредительный договор;
  • ИНН;
  • выписка из ЕРГЮЛ.

Для ИП это:

  • свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя;
  • выписка из ЕГРИП;
  • уведомление о постановке на учет в ФНС.
Владелец представляет учредительную документацию, а также документы о праве собственности на объект – свидетельство или выписку из ЕГРН.

Составление типового соглашения найма

Договор аренды должен включать в себя следующие условия:

  1. Дата и место заключения.
  2. Сведения о сторонах – названия, данные документов, на основании которых стороны действуют.
  3. Предмет договора. В данном случае – это аренда помещения. Здесь указывается подробное описание объекта – место его нахождения, общая площадь.
  4. Стоимость и порядок расчетов.
  5. Срок аренды.
  6. Права, обязанности и ответственность сторон.
  7. Порядок урегулирования споров.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.
Скачать бланк типового договора аренды коммерческой недвижимости
Скачать образец договора аренды коммерческого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Участники могут оформить договор самостоятельно, либо обратиться к услугам квалифицированного юриста. Количество экземпляров документа зависит от срока сделки. Если договор заключается на срок до одного года их будет два, по одному для каждого из участников.

При сроке сделки свыше двенадцати месяцев потребуется дополнительный экземпляр для Росреестра.

Приложения

Акта приема-передачи не является самостоятельным документом. Это – приложение на которое делается ссылка в договоре. Поэтому составить его необходимо. Он оформляется в письменном виде, по одному экземпляру для каждого из участников. В тексте указывается:

  1. Дата и место составления.
  2. Сведения о сторонах.
  3. Описание помещения.
  4. Выявленные недостатки.
  5. Подписи сторон или их представителей.

Если договор будет проходить регистрацию в Росреестре, то потребуется ещё один экземпляр акта.

Скачать бланк акта приема-передачи коммерческой недвижимости при аренде
Скачать образец акта приема-передачи коммерческой недвижимости при аренде
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Требуется ли регистрация?

Регистрация сделки происходит в случаях, когда договор заключен на срок более 12 месяцев. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Это может сделать любой из участников. В Росреестр нужно будет представить:

  • заявление заинтересованного лица;
  • договор аренды;
  • технический паспорт помещения;
  • акт приема-передачи;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • учредительные документы участников;
  • свидетельство о праве собственности.

Размер пошлины за регистрацию указан в п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет:

  • для физических лиц и ИП – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.
Срок регистрации – 5 дней с момента поступления обращения, если заявление направляется через МФЦ – 7 дней.

Договор субаренды: когда нужен и порядок его заключения

Субаренда будет иметь место в случаях, когда пользователь намерен передать свои права третьему лицу.

Для заключения договора субаренды необходимо получить согласие собственника.

Такие сделки совершаются в случае, если арендатор не может оплатить помещение полностью и сдает его часть третьему лицу, чтобы компенсировать свои расходы.

Что должно быть отражено?

Возможность передачи права пользователя третьим лицам должна быть указана в условиях основного договора. В противном случае субаренда будет невозможной.

Как составить дополнительное соглашение?

Если в договоре изначально не было указана возможность субаренды, то можно внести такое условие. Это возможно по взаимному согласию сторон. Необходимо заключить письменное дополнительное соглашение, в котором указать номер и содержание пункта о субаренде.

Количество экземпляров зависит от того, регистрировался ли сам договор в Росреестре или нет.

Отличительные моменты

Соглашение о субаренде заключается письменной форме. Если оно заключено на период более 1 года, то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре.

По своему содержанию документ аналогичен договору аренды. Отличие заключается в сроке действия он ограничен основным договором. Ответственность перед собственником несет арендатор. Сделка является трехсторонней.

Скачать бланк договора субаренды коммерческого помещения
Скачать образец договора субаренды коммерческого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Возможна ли сделка между физическими, юридическими лицами, ИП?

В качестве стороны сделки может выступать любое лицо – человек, предприниматель, компания. Законодательство не установило особенностей. Все соглашения заключаются по общим правилам. Единственный корректив может внести цель использования помещения. Например, если это организация производства, то человеку, который будет арендовать объект, потребуется оформить свидетельство ИП.

Подводные камни и пути обхода

Трудности могут возникнуть в случае, если при совершении сделки были невнимательно изучены документы. Это касается обеих сторон. Каждая из них должна обладать правоспособностью совершать сделки. Необходимо обращать внимание на содержание документов, касающихся технических характеристик объекта.

При наличии расхождений недостатки следует устранить до подписания договора, либо отразить их в акте. Особое внимание нужно уделить оплате. Капитальный ремонт относится к расходам собственника, текущий – пользователя. Размер оплаты должен изменяться только при наличии к тому оснований. Их перечень можно отразить в договоре.

О других сделках с коммерческой недвижимостью, таких как купля-продажа, лизинг, выкуп, читайте на нашем сайте.

Аренда коммерческой недвижимости – это довольно «свободная» сделка. Законодательство устанавливает минимум обязательных требований. Они связаны с регистрацией сделки, обязательность которой напрямую зависит от срока договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.