+7 (499)  938-47-82 Москва

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Сделки с коммерческой недвижимостью сейчас не редкость. Большинству частных предпринимателей приходится покупать, продавать или сдавать в аренду торговые точки, склады или офисы, то есть коммерческую недвижимость. В статье расскажем, о видах сделок с коммерческой недвижимостью, о нюансах их оформления и о том, как себя обезопасить при проведении таких соглашений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Законодательное регулирование

Основные нормативные акты, которые устанавливают порядок оформления прав на коммерческую недвижимость это Гражданский кодекс РФ и федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества».

С какими объектами можно совершать сделки?

Коммерческая недвижимость — это здания и сооружения, которые предназначены исключительно для коммерческой деятельности. В коммерческом помещении может размещаться офис, магазин, кафе, склад, завод или турбаза. Главное — помещения относятся к категории «нежилых».

Виды сделок

Коммерческую недвижимость можно не только купить или продать, но и срочно выкупить, сдать в аренду или в лизинг. Предприниматель выбирает исходя их своих нужд и возможностей.

Купля-продажа

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, это сделка, по которой собственник обязан передать все свои права на объект другому лицу за плату. Сделка купли-продажи бывает несрочной или срочной.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Сделка подойдёт предпринимателю, который, к примеру, открывает книжный магазин, бизнес-план составлен на 8 лет вперёд, деньги есть. Ему выгоднее купить здание, нежели снимать в аренду.

Плюсы:

  • Бизнесмен может распоряжаться своим имуществом как хочет: делать ремонт, красить потолок или стены.
  • Если вдруг бизнес не пойдет, помещение можно сдавать в аренду.

Минус в таких сделках один — высокие цены на недвижимое имущество.

Срочный выкуп

Срочный выкуп — это продажа недвижимости в максимально сжатые сроки. Подойдёт для тех, кому срочно понадобились деньги, нужно переезжать, предприятие ликвидировали или бизнесмен обанкротился.

  • Плюс — срок реализации сделки — не более трёх недель.
  • Минус — при срочном выкупе цена недвижимости может сократится до 30% по сравнению со стандартной рыночной стоимостью.

Срочный выкуп часто становится альтернативой банкротству. Предпринимателя, у которого в срочном порядке выкупили недвижимость, могут не объявлять банкротом и он сможет продолжать заниматься бизнесом.

Лизинг

Лизинг — это финансовая аренда, при которой лизинговая компания приобретает у покупателя объект, ставит себе на баланс и сдает этот объект в аренду лизингополучателю, оформив при этом договор финансовой аренды.

Плюсы:

  • Клиент вносит лизинговые платежи и по окончании договора получает в собственность объект недвижимости: или амортизированный, или по минимальной остаточной стоимости.
  • Клиент в результате экономит на налоге на прибыль, поскольку платит налог непосредственно в лизинговых платежах. Платежи относятся на себестоимость продукции, за счет этого происходит экономия.

Аренда

При аренде собственник передаёт своё имуществ другому лицу на временное пользование за плату (ст. 606 ГК РФ). Подойдет для начинающих бизнесменов, которые ещё не определились — будет их дело долгосрочным или не будет.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

  • Плюс — не нужно заботиться обо всём объекте недвижимости, его дело — платить арендную плату.
  • Минус — зависимость от арендодателя: помещение могут продать, сдать в аренду другому или повысить плату за занимаемую площадь. Ремонтировать арендуемое помещение «под себя» не все предприниматели разрешают.

Обмен

Сделка подразумевает обмен одного имущества на другое. Два юрлица или юрлицо и физлицо могут заключить договор обмена недвижимости, если рыночная цена обоих объектов одинакова. При этом коммерческую недвижимость можно менять на жилую.

Можно обменять помещения на первом этаже жилого дома (которое перевели в нежилой фонд) на квартиру. Продавец жилья в этом случае чаще всего доплачивает. Склад обменять на квартиру будет сложнее, но тоже возможно. Также, если предпринимателю нужен офис больше, он может найти того, кому наоборот нужно помещение меньшего размера и обменять.

Преимущество обмена равнозначными объектами – не нужно платить НДФЛ. Сделки по обмену заключаются на основании договора мены. Документ должен быть официально подтвержден и зарегистрирован в Росреестре.

Особенности сделки:

  • договор оформляют только в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК РФ);
  • в договор включают условия, которые закон предусматривает для продажи недвижимости (если это не противоречит существу мены и правилам о ней);
  • регистрируют переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости.

Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

  1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
  2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
  3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основные этапы проведения

Прежде чем переходить к заключению договора и оплате недвижимого имущества, нужно проверить законность сделки и другие факторы.

Оценка и проверка объекта

Когда продавец собирается устанавливать начальную стоимость объекта, он может ориентироваться на кадастровую стоимость, на цену аналогичных объектов или на свой опыт и убеждения о стоимости такой недвижимости. Нередко для определения стоимости объекта, вызывают профессионального оценщика (для подстраховки).

Способы проверки объекта:

  1. Проверить, оформлено ли право собственности на имущество. Нужно обратиться в ЕГРН и попросить выписку из реестра. Из неё можно понять, нет ли у объекта каких-то обременений – в виде дополнительного договора аренды или ипотечного кредитного договора.

    Договоры со сроком аренды менее года не попадают в реестр ЕГРН. В этом случае арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником, прежняя договоренность переходит на него по умолчанию.

    Если в старом контракте не прописано о досрочном прекращении аренды в одностороннем порядке, новому хозяину придется ждать конца срока аренды. И только потом использовать объект в своих целях. Для подстраховки рекомендуют запросить у продавца все имеющиеся бумаги об аренде по этому объекту.
  2. Проверка контракта на покупку объекта и подтверждение платежа по сделке. ЕГРН таких проверок не делает, поэтому в их данных покупатель не найдёт этой информации. Чтобы обезопасить себя от покупки ранее неоплачиваемого объекта, нужно попросить у продавца подтверждающие документы.
  3. Проверка технического паспорта на помещение, план каждого этажа здания и экспликации помещений. По этим данным можно понять:

    • адрес объекта;
    • относится объект к нежилому фонду или нет;
    • завершено ли строительство здания завершено его строительство или нет;
    • согласованы ли все перепланировки внутри объекта.
  4. Проверить договоры продавца на оплату коммунальных услуг. Для покупателя объекта важно, чтобы по нему не было задолженностей по оплате воды, электричества и газа.

Проверка сторон

После проверки документов на объект, нужно проверить документы продавца. В первую очередь — его правоспособность. Если продавец — юрлицо, он должен предоставить согласие на продажу от всех совладельцев объекта. (п.1 ст.46 № 14-ФЗ). Если в интересах продавца действует представитель, от него потребуется:

  • нотариально удостоверенная доверенность;
  • договор на доверительное управление.
Если продавец — физлицо, индивидуальный предприниматель, понадобится нотариально удостоверенное разрешение супруга, если имущество приобреталось в условиях официально зарегистрированного брака.

Заключение договора и расчеты

Чаще всего договор заключают в письменной форме. Непосредственно процесс заключения договора проходит в несколько этапов:

  • Стороны изучают документы и обсуждают условия.
  • После проверки всех документов оформляют предварительный договор купли-продажи (п.1 ст. 429 ГК РФ).

На его основании вносят авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

В ПДКП указывают условия и сроки проведения сделки, фиксируют стоимость объекта и сумму аванса:

  • Заключают основной договор.
  • Подписывают акт приёма-передачи.
  • Рассчитываются друг с другом.
Скачать бланк предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Скачать образец предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Для успешной сделки потребуются следующие документы:

  1. Учредительные документы организации или ИП.
  2. Выписка из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН.
  3. Приказ или решение о назначении директора.
  4. Документ, подтверждающий согласии на сделку других совладельцев.
  5. Паспорт представителя компании и документ, свидетельствующий об его полномочиях (при необходимости).
  6. Документы по объекту недвижимости.

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидетельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

Регистрация права

Регистрация недвижимого имущества нужна всегда. Это закреплено в ГК РФ. Чтобы зарегистрировать объект, стороны должны обратиться в Росреестр. Там оформят новое право собственности на объект и сведения об этом внесут в учётные записи государственного кадастра.

Документы для регистрации:

  • Паспорта сторон.
  • Три экземпляра подписанных договоров купли-продажи.
  • Уставы сторон и нотариально заверенные копии учредительных документов.
  • Выписка из реестра регистрации юрлиц.
  • ИНН сторон.
  • Протокол (копия протокола) общего собрания с согласием на продажу недвижимости с подписями от всех совладельцев объекта.
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Экспликация БТИ.
  • Правоустанавливающие документы о собственности на недвижимость, документы на земельный участок.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины.Её размер в 2019 году: для юрлиц — 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб.

Срок регистрации — 7 рабочих дней. Если отправить документы в электронном виде регистрация займёт меньше времени.

После — новый владелец получит свидетельство о собственности и сможет распоряжаться имуществом.

Стоит ли обращаться за консультацией к профессионалам?

Часто в компаниях уже есть свои юристы, которые помогают подготовить документы и присутствуют при заключении сделки. Иногда предприниматель или юрлицо не обращаются за помощью к профессионалам, самостоятельно изучают законы, нюансы оформления (тратят время, но не тратят деньги). Другие наоборот, подключают к сделкам и юриста, и нотариуса, чтобы себя обезопасить (тратят деньги, но не тратят время). Всё зависит от возможностей сторон.

Как себя обезопасить?

Риски мошенничества в сделках покупки, продажи или аренды коммерческой недвижимости чаще всего связаны с документацией.

Нужно обязательно проверять все бумаги, связанные с объектом и продавцом:

  • Проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для юрлиц самый главный документ — согласие на сделку всех учредителей ООО. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд, признать документ недействительным, а сделку незаконной.
  • Проверить историю объекта и документов. Это можно сделать, запросив выписку на недвижимость в ЕГРН.

Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты: помещения под магазины, офисы, склады или земельные участки. Их можно продавать, сдавать в аренду или лизинг. Перед сделкой нужно проверить объект и провести оценку. Прежде чем заключать договор, нужно внимательно изучить всю документацию по сделке и собственнику. Новое право собственности необходимо обязательно регистрировать. Это стоит 22 000 руб.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: