Оформление перепланировки коммерческой недвижимости и особенности строительства отдельного входа

Квартира, дом, дача – всё это объекты недвижимости, которые каждый человек в своей жизни со временем хотел бы немножко изменить. Однако по закону перепланировку необходимо согласовывать с органами власти, которые могут принять, а могут и отклонить решение о перепланировке. Для того, чтобы иметь возможность осуществить свой архитектурный план, нужно знать о перепланировке все тонкости.

Показать содержание

• Понятие перепланировки и необходимость разрешения
• Отличия в процедуре для коммерческого помещения в жилом и нежилом здании
• Особенности оформления строительства отдельного входа
• Необходимые документы и порядок их получения
Согласие собственников     Проект изменений     Техническое заключение     Заявление на согласование     Получение разрешения    
• Порядок оформления перепланировки
Подача документов     Сроки рассмотрения     Ответ жилищной комиссии     Составление акта     Регистрация в Росреестре    
• Что влечёт за собой незаконное изменение?

Понятие перепланировки и необходимость разрешения

Перепланировка – особые изменения, вносимые в структуру помещения. К процессам перепланировки относятся такие действия как:

• установка бытовых электроплит вместо газовых;
• переоборудование туалетов и ванных комнат;
• возведение или разрушение перегородок в помещении;
• изменение количества жилых комнат, туалетов, ванных комнат или кухонь с помощью составления нового плана расположения стен, не затрагивая несущих;
• прокладка новых или замена существующих проводящих или отводящих трубопроводов, электрических сетей;
• возведение балконов или лоджий на первых этажах в многоквартирных помещениях.

К таким работам относятся остекление балконов, установка пластиковых окон, установка кондиционера, замена обоев, плитки или напольных покрытий.

Все действия, которые входят в понятие перепланировки, требуют специального разрешения, поэтому их нельзя проводить самостоятельно.

Отличия в процедуре для коммерческого помещения в жилом и нежилом здании

Любая перепланировка должна оставаться законной, однако не все люди понимают, что перепланировка и жилого, и нежилого помещения должна находиться под контролем. Оформление перепланировки в нежилом здании намного проще, так как в Российском законодательстве нет конкретных статей и законов.

Поэтому, чтобы перепланировка в нежилом помещении была урегулирована, владельцу коммерческого помещения в нежилом здании необходимо пройти следующие этапы:

1. подготовить проект перепланировки (сделать самостоятельно или заказать у специалистов);
2. провести все необходимые работы в точности с проектной документацией;
3. заказать изменения в техническую документацию на объект;
4. обратиться с технической документацией и стандартным набором документов в Росреестр для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Владельцу коммерческого помещения в жилом здании необходимо пройти точно такие же этапы. Однако ему необходимо согласовать перепланировку с соседями (в случае многоквартирного дома) и с Государственной жилищной инспекцией, которая предоставляет разрешение на проведение соответствующих работ.

Особенности оформления строительства отдельного входа

Нормы законодательства предполагают, что здание должно иметь два входа-выхода как минимум. Оформление строительства отдельного входа в чем-то схоже со стандартным процессом перепланировки, однако есть и определенные отличия, среди которых:

• отсутствие необходимости получения согласия соседей и собственников на строительство отдельного входа;
• обязательное подтверждение перепланировки техническими специалистами;
• нежилое помещение с отдельным входом должно располагаться только на первом этаже здания;
• когда метраж коммерческой недвижимости превышает 100 квадратных метров, требуется создание отдельного аварийного входа;
• если помещение, предназначенное для коммерческой деятельности, находится на этаже выше первого, помещения, находящиеся этажами ниже, не должны относиться к жилому фонду.

К отдельному входу в коммерческое помещение предъявляются следующие требования:

• дополнительная входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью;
• входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан;
• ступени лестницы должны быть изготовлены из нескользящего материала;
• вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером помещения;
• отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан с входом в подъезд.

Необходимые документы и порядок их получения

Согласие собственников

Если вы задумали совершить небольшое конструктивное переустройство, то согласие собственников в данном случае не требуется. Оно необходимо при переустройстве мест общего пользования, при изменении фасада здания, при переустройстве санузла, при объединении квартиры и чердачного помещения.

Согласие собственников на перепланировку может быть написано лично в виде простого заявления или заверено нотариально. Простое заявление должно иметь следующую форму:

• в «шапке» в родительном падеже указывается, от кого именно поступает согласие (ФИО, паспортные данные);
• название документа – «Согласие на перепланировку»;
• в основной части прописывается ФИО собственника, который дает согласие на проведение перепланировки с указанием ФИО лица, которое нуждается в этом согласии;
• в конце заявления указывается дата, место и подпись собственника.

Проект изменений

Для того, чтобы проект приняли в Государственной жилищной инспекции, он должен включать в себя следующие пункты:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения.

Стоимость проекта перепланировки напрямую зависит от ее типа, поэтому:

• перепланировка по эскизу стоит 40000 рублей;
• в случае затрагивания каких-либо «мокрых» помещений или перемещении несущих перегородок – 60000 рублей;
• в случае затрагивания каких-либо несущих конструкций – 170000 рублей;
• перепланировка нежилых помещений – более 100000 рублей;
• объединение подвалов и чердаков с другими помещениями и обновление электроснабжения – более 50000 рублей.

Техническое заключение

Техническое заключение перепланировки можно получить у автора дома или у организации, имеющей соответствующий допуск. Для того, чтобы документ был принят Государственной жилищной инспекцией в него должны входить:

• титульный лист с указанием названия документа, информации о проектной организации, адреса дома и даты;
• графическая часть, которая содержит чертеж с проектом помещения до проведения перепланировки, а также информацию о несущих конструкциях, межкомнатных стенах, состоянии полов, план гидроизоляции и экспликация;
• текстовая часть, которая содержит сведения о доме, а именно этаж, серия, время возведения, тип здания, количество комнат, площадь, расположение помещения в отношении других квартир на этаже;
• схема дома, в которой указывается информация о материале стен дома, их толщине, расположении вентиляционной системы, освещении, инженерных сетях;
• расчеты прочности конструкций, стыков, балок, пола и прочих элементов;
• рекомендации, в которых указываются результаты исследования помещения.

Заявление на согласование

План заявления должен включать следующие пункты:

• «Шапка», в которой указываются личные данные физического или юридического лица, дающего согласие на перепланировку.
• В основной части прописывается:
  1. название документа – «Согласие на перепланировку» или «Заявление»;
  2. личные данные собственника (с указанием адреса перепланировки), который желает получить разрешение на перепланировку;
  3. само согласие и законы, в рамках которых действует заявитель.
• В конце документа указывается дата, место и подпись заявителя.

Получение разрешения

Получение разрешения на перепланировку имеет следующий алгоритм действий:

1. обращение в БТИ для получения необходимой информации о состоянии здания и поэтажного плана для составления проекта;
2. посещение департамента по капремонту Администрации района или города с целью получения заключения по данным из БТИ;
3. обращение в органы пожарного надзора и СЭС с целью получения разрешения на перепланировку;
4. заключительный этап – обращение в отдел архитектуры и жилищной инспекции, чтобы получить окончательное разрешение на перепланировку.

Порядок оформления перепланировки

Подача документов

Чтобы получить согласие на перепланировку, необходимо собрать и предоставить в уполномоченные органы все необходимые документы, среди которых должны присутствовать:

• заявление установленного образца с полным перечнем планируемых работ;
• поэтажный план;
• проект перепланировки;
• документ, подтверждающий право собственности;
• согласия собственников и соседей при необходимости;
• выписка лицевого счёта;
• техническое заключение.

Сроки рассмотрения

Комиссия рассматривает всю документацию в течение 1,5 месяцев. Отсчет времени начинается с момента официальной подачи заявления.

Ответ жилищной комиссии

Ответ жилищной комиссии на перепланировку может быть как положительным, так и отрицательным. Комиссия может отказать в перепланировке если:

• изменения нарушают целостность несущих стен;
• происходит перекрытие вентиляционных ходов;
• объединяются соседние квартиры, у которых разные собственники.

Составление акта

Акт перепланировки составляется жилищной инспекцией по завершению проведения ремонтных работ на объекте. В этом документе должна содержаться информация о собственнике квартиры, об организации, которая выполняла строительные работы, и о комиссии, которая принимала результаты работы. Акт подтверждает факт проведения законной и запланированной перепланировки.

Регистрация в Росреестре

Госпошлина, вносимая в Росреестр за фиксацию изменений характеристик помещения, обычно составляет 200 рублей. Однако конкретную информацию необходимо узнавать на месте. Рассмотрение документов и регистрация перепланировки длится от 3 до 18 рабочих дней.

Для того, чтобы пройти регистрацию в Росреестре, необходимо только собрать нужные документы и отнести их в уполномоченные органы.

Что влечёт за собой незаконное изменение?

За незаконную перепланировку в ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрено два вида наказания:

• приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
• административная ответственность.

Самовольная перепланировка жилых помещений по ст. 7.21 КоАП РФ влечет за собой административную ответственность в форме штрафа от 2000 до 2500 рублей. Незаконная перепланировка нежилых помещений регулируется ст. 7.24 КоАП РФ, которая накладывает на владельцев нежилых помещений административную ответственность в форме штрафа:

• на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей;
• на должностных лиц в размере от 2000 до 3000 рублей;
• на юридических лиц от 20000 до 30000 рублей.

Перепланировка – важный процесс, который должен регулироваться в рамках закона. Каждый заявитель, который хочет сделать перепланировку, чтобы избежать неприятностей, должен пройти обязательную регистрацию в органах Государственной жилищной инспекции и Росреестра.