8 (800)  302-76-94

Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Коммерческими объектами принято считать нежилые помещения, которые используют в целях получения прибыли. Важно верно оценить стоимость коммерческой недвижимости. В противном случае при продаже может возникнуть недоимка средств, иная ситуация – завышенная цена станет причиной долгой продажи и отказов потенциальных покупателей.

Процедура оценки занимает много времени по причине трудоёмкости процесса, который учитывает не только основные параметры здания, но и уровень дохода, приносимый нежилым объектом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Когда требуется эта процедура?

Оценка такого рода недвижимости необходима при:

  1. Оформлении займа в банке. Тогда нежилая площадь становится залогом под выдачу кредита.
  2. Инвестировании. В том случае, если инвестору необходимо вложиться на крупную сумму, он должен быть осведомлён о предприятии, его рыночной стоимости. О бизнесе на инвестициях в коммерческую недвижимость мы рассказывали тут.
  3. При подготовке к сделке рода купли-продажи, сдаче здания в аренду. Оценка необходима, чтобы точнее определиться с ценой за объект.
  4. При оформлении страховки. Страховая компания обязана знать стоимость оформляемого имущества.
  5. При разделе недвижимости. Обе стороны для избежания разногласий должны узнать стоимость делимой площади.

Какие понадобятся документы?

Перечень необходимых документов меняется в зависимости от пожеланий оценщика, типа недвижимости.

Внимание! Документы для работы необходимо предоставить в виде нотариально заверенных копий.

При наличии справочной информации, ее необходимо заверить и подтвердить печатью.

В стандартный пакет документов входят:

  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Паспорт БТИ, план и экспликация к нему.
  • Сведения о наличии обременения на объект.
  • Кадастровый паспорт земельного участка (для отдельных построек).
  • Документы, подтверждающие прочее имущество.
  • Копия паспорта.
  • Копия записи, сделанная в единой налоговой службе для юридических лиц.

Порядок проведения

Специалисты проводят комплексный, многоуровневой анализ для выяснения точной цены недвижимости на рынке. Процедура проверки состоит из нескольких этапов:

  1. Первый этап заключается в переговорах заказчика и оценщика. На данном этапе обсуждаются все нюансы о заключении договора о сотрудничестве, ставятся задачи, выясняются возможные трудности. Главное – учитывается мнение обеих сторон. Документ обязуется быть установлен в письменной форме, он не требует заверения нотариусом на основании ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  2. На втором этапе заказчик предоставляет пакет документов для проведения анализа. После детального рассмотрения документов, специалист имеет право сократить или расширить список необходимых бумаг.
  3. На третьем этапе происходит осмотр помещения. Специалист лично осматривает недвижимость, составляет акт, фотографирует. Если на территории коммерческой недвижимости проходит процесс судопроизводства или по иным причинам доступ ограничен, заказчик может отказать оценщику в проведении осмотра.
  4. На последнем этапе составляется итоговый отчёт.

Особенности торговых помещений как объекта оценки и управления

На 2019 год торговая недвижимость активно развивается. Общая ситуация на рынке торговой недвижимости предполагает дальнейший рост торговых площадей на территории Российской Федерации.

Важно! Кроме стандартных методов оценки рыночной стоимости нежилых помещений также во внимание принимаются дополнительные требования. Торговые объекты рассматриваются в качестве доходного вида бизнеса.

Анализ тенденций рынка торговой недвижимости

Анализ рыночных тенденции происходит в несколько этапов:

  • Анализ ситуации на рынке в настоящий момент.
  • Анализ конкуренции.
  • Определение соответствия особенностей объекта требованиям рынка.
  • Формирование советов для улучшения характеристик имущества.

Внешние и внутренние факторы, влияющие на стоимость объекта

При проведении данного анализа учитывается ряд особенностей:

  1. Доступность транспорта для объекта.
  2. Развитость инфраструктуры.
  3. Уровень привлекательности недвижимости для будущих покупателей.
  4. Особенность доступа к торговой площадке.
  5. Наличие парковок, автостоянок.
  6. Состояние внутренней отделки помещения.
  7. Наличие коммуникаций, оборудования.
  8. Наличие служебных, складских помещений.

Наиболее эффективное использование объектов

Под данным анализом предполагается выявление наиболее прибыльного варианта использования здания. Анализ состоит из четырех последовательных этапов:

  1. Обсуждение всех возможных вариантов использования объекта, учитывая возможные положительные и отрицательные стороны.
  2. Выявление потенциальных покупателей, возможных перспектив.
  3. Рекомендации по дальнейшему развитию коммерческого объекта, опираясь на рыночные тенденции.
  4. Подведение итогов о наиболее выгодном использовании объекта.

Подходы к расчету рыночной стоимости

Следуя п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 297, современная оценочная деятельность основывается на трёх основных подходах к определению стоимости нежилых помещений:

  1. Затратный подход основывается на подсчёте расходов на приобретение недвижимости. В результате выступает определённая сумма денег, которую предполагается потратить на улучшение имущества. При этом подходе во внимание берется общее состояние имущества, износ.
  2. При сравнительном подходе происходит сравнение предмета оценки со схожими объектами. Аналогом принято считать объект, имеющий схожие характеристики, которые оказывают влияние на цену.
  3. Доходный подход основан на методах выявления предполагаемых доходов и перспектив от использования имущества.

Затратный

Затратный подход состоит из нескольких этапов:

  1. Оценка стоимости нежилого помещения на рынке.
  2. Оценка стоимости замещения объекта и величины прибыли.
  3. Расчёт выявленного износа.
  4. Выявление итоговой цены за счёт подсчёта восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением получившейся величины на стоимость земельного участка.

Для вычисления стоимости при данном подходе используется формула:

Общая стоимость объекта недвижимости = стоимость участка земли + восстановительная стоимость – стоимость накопленного износа.

Пример:
Необходимо высчитать стоимость складского помещения. Для получения верных расчётов необходима информация о стоимости земли, на которой находится объект, и о сумме износа объекта. При условии, что:

  1. Цена земельного участка равняется 5 млн.рублей.
  2. Восстановительные работы обойдутся в 9 млн. рублей.
  3. Сумма износа равняется 1 млн. рублей.

Вычисления: 5000000+9000000-1000000=4900000

Сравнительный

Сравнительный анализ чаще проводится по отношению к объектам недвижимости, имеющим много аналогов на рынке. Процедура разделена на несколько последовательных этапов:

  1. Сначала анализируется рыночная ситуация, которая меняется в зависимости от рассмотрения аналогичных объектов на рынке.
  2. Далее выявляются показатели, влияющие на цену недвижимости.
  3. Разрабатывается схема, которая соединяет единицы сравнения с показателями сверки.
  4. Рассчитываются корректировки показателей по данным рынка.
  5. Применяются схемы к аналогам в целях точного расчёта скорректированных цен продаж.
  6. Анализируются выявленные цены продаж недвижимостей для выявления рыночной цены стоимости оцениваемого объекта.

Аналоги подбираются по критериям:

  • техническим;
  • экономическим;
  • материальным и т.д.

Например:
В городе Челябинске на пр. Победе продаётся трехкомнатная квартира на третьем этаже новостройки. Другие параметры: монолитнокирпичный дом, площадь квартиры составляет 64,5 кв.м, состояние — под отделку, цена – 3000000 рублей.

В городе Челябинске на улице Октябрьской продаётся четырёхкомнатная квартира на пятом этаже, общая площадь 80,4 кв.м, без отделки. Цена – 4255002 рублей. В Челябинске на Московском проспекте четырёхкомнатная квартира, без отделки, общая площадь 205 кв.м. Цена – 3500000 рублей.

Итог: рыночная стоимость квартиры площадью 84,5 кв.м, расположенной по адресу пр. Победы, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 3875000 рублей без НДС.

Доходный

Данный тип подхода актуален для объектов недвижимостей, основной целью которых является принесение прибыли. Главным критерием остается оценка стоимости, действительной на момент покупки, и дальнейшей выгоды. Пункт 21 «Федеральных стандартов оценки», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 25.05.2015г. утверждает, что специалист:

  1. Определяет период прогнозирования. Производит аналитику всех влияющих на доход от объекта характеристик.
  2. Исследует способность предмета оценки приносить доходы за определённый период, подводит итог о его развитии после периода прогнозирования.
  3. Выявляет стоимость денежного потока через стоимость всех выплат к установленному моменту времени.
  4. Производит процедуру определения прогнозируемых доходов в период прогнозирования, кроме того ещё и последующих вероятных приростов в стоимость на дату оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемой прибыли от использования нежилых помещений.

При сдаче торговых площадок в аренду вычисляется предполагаемая прибыль, которая основывается на арендной ставке и периоде сдачи помещений.

Пример:

Цена объекта= Чистый операционный доход/коэффициент капитализации(КК).

Алгоритм состоит из трёх шагов:

  1. Расчёт чистого годового дохода, который принесёт имущество при максимально эффективном использовании.
  2. Расчёт ставки капитализации.
  3. Вычисление цены по формуле.

Цена объекта: 125000000 Чистый операционный доход: 5000000 КК: 40% 125000000=5000000/40%

Правила составления отчёта о процедуре

Итоговый отчёт об оценке должен быть выполнен в соответствии со всеми требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

В готовом документе фиксируются исключительно достоверно точные данные, не допускается возможность двоякого толкования. Отчёт составляет специалист, являющийся членом Российского совета оценщиков. Опираясь на вторую часть в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, информация, отображенная в готовом отчете, актуальна в течение полугода от даты его составления.

Скачать образец отчета об оценке коммерческой недвижимости
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

На что обращать внимание при выборе оценщика?

Чтобы выбрать грамотного оценщика, необходимо следовать нескольким простым рекомендациям:

  1. Проверить наличие лицензии или государственного сертификата на право заниматься оценочной деятельностью у эксперта.
  2. Оценить прошлый опыт работы с аналогичными предложениями, узнать об итоговых результатах.
  3. Просмотреть отзывы других людей об оценщике, также о компании, сотрудником которой он является.

Сколько стоят услуги специалистов?

Стоимость зависит от нескольких параметров:

  1. Региона, населённого пункта, в котором находится объект оценки.
  2. Удалённости объекта от места проживания эксперта.
  3. Технических характеристик недвижимости.
  4. Вида разрешения на использование собственности.
  5. Двух площадей: земельного участка и строений.
  6. Цели проведения оценки.
  7. Уровня квалификации оценщика.

Средняя стоимость в городах РФ:

  • Москва и Санкт-Петербург— 30000 рублей.
  • Нижний-Новгород – 10000 рублей.
  • Брянск – 10000 рублей.
  • Воронеж – 10000 рублей.
  • Курск – 7000 рублей.
  • Барнаул – 9000 рублей.
  • Новосибирск – 8000 рублей.
  • Красноярск – 15000 рублей.
  • Омск – 15000 рублей.

Оценку коммерческой недвижимости должен производить только грамотный специалист. Правильный выбор оценщика сократит время ожидания и позволит получить максимально качественный результат работы.

Полезное видео

Ниже представлено видео об оценке коммерческой недвижимости:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.