Бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость: анализ, расчеты, стратегии

Коммерческая недвижимость – это склады, торговые площади, офисные помещения и здания и пр. Считается высокодоходным видом бизнеса, но у него помимо плюсов есть и минусы. Доход инвестора зависит от выбранной стратегии и тактических действий на этом рынке. А само инвестирование может быть разным – покупка готовой площадки, строительство новой или вложение в готовый бизнес.

Показать содержание

• Суть инвестирования в эту сферу
Спрос     Выгодный бизнес: преимущества и риски     Средняя окупаемость     Средняя доходность     Расчет потребности инвестиций    
• Стратегии вложений
По максимальной рентабельности     По высокой ликвидности     По престижности объекта    
• Способы вложений
Покупка     Аренда     Строительство     На чем проще и быстрей заработать?    
• Как выбрать объект?
Предварительный сбор информации     Рассмотрение перспектив рынка     Оценка расходов     Прогнозирование потоков прибыли, расчет рентабельности     Сроки окупаемости    

Суть инвестирования в эту сферу

Спрос

Про проведенному анализу Альтера Инвест (https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2019/) в 2019 году лучше всего себя показывают торговые площади. На втором месте – площади под офисы. Замыкают рейтинг – склады. Здесь главное условие – площадь и внутренняя отделка.

Наблюдается спад по производственным зонам. Это связано с ужесточением требований законодательства. Гиганты предпочитают строить с нуля объекты под свои нужды.

По прогнозам, в ближайшие пару лет, популярностью будут пользоваться небольшие площади под офис 15-30 кв.м. Сетевой ритейл постепенно переходит на формат Street retail с площадью до 80 кв.м. Такие помещения показывают хорошую рентабельность и отдачу при размещении внутри густонаселенных жилых кварталов. Активно осваивает это направление сеть «Магнит».

Выгодный бизнес: преимущества и риски

Преимущества вложений денег в рынок коммерческой недвижимости:

• Низкий срок окупаемости в сравнении с жилым фондом. Собственность поднимается в цене, при этом растет население, проходимость района.
• Владелец может менять профиль недвижимости (например, из магазина сделать кафе) и увеличивать стоимость самого объекта, за счет улучшения его технического состояния.
• Потеря в цене у коммерческой недвижимости при наступлении кризиса ниже, чем в других инвестициях.
• Средняя окупаемость здесь 8-10 лет, а доходность – 11% годовых.

Чем выше доходность объекта, тем выше могут быть риски. Наиболее вероятные риски при вложении средств:

• Потеря объекта при мошеннических схемах или форс-мажоре (пожар).
• Отсутствие арендаторов.
• Низкая ликвидность. Имеет место при дальнейшей продаже объекта.
• Падение рынка недвижимости через какое-то время, снижение цен.
• Скрытые дефекты здания.

Перед вложением средств инвестору необходимо тщательно все проверить, нанять грамотного юриста для сопровождения сделки и собрать максимально подробную информацию от разных людей об объекте.

Средняя окупаемость

Для расчета срока окупаемости требуется провести сравнение предполагаемого дохода от аренды и стоимости на недвижимость. Это и будет предполагаемый срок.

Средняя доходность

В идеальных условиях доходность возможно просчитать исходя из стоимости аренды и изменения цен на рынке.

Чтобы представить арендную прибыль, необходимо сделать анализ средней арендной платы в районе или населенном пункте. Есть правило, и часто его придерживаются – установление цены за месяц использования от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Следовательно, арендная прибыль составит от 15 до 20% годовых.

Рынок объектов недвижимости растет или падает. Чаще отмечается его рост, пусть и небольшой, примерно в 5-10% в год. По некоторым годам отмечается явная минусовая доходность, из-за падения цен по причине экономических кризисов.

При определении средней доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость в расчет берется срок от 5 лет и больше. При таком сроке можно ожидать, что приобретенный объект будет приносить от 20 до 30% в год. На более короткой дистанции такая доходность не предполагается.

Расчет потребности инвестиций

Общая потребность в инвестициях – это сумма денежных средств, которые требуются для осуществления инвестиционного проекта. Она включает затраты на покупку объекта, его ремонт или реконструкцию, стоимость начального оборотного капитала при вводе в эксплуатацию и стоимость нематериальных активов.

Рассчитывается по следующей формуле.

Стратегии вложений

Одно из главных направлений работы инвестора – определение стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.

По максимальной рентабельности

Максимальная рентабельность – показатель экономической эффективности. Определяет доходность предприятия. На языке инвестора – это соотношение доходов и расходов.

Пример расчета. Куплен нежилой объект 100 кв.м. и стоимостью в 5 млн.руб. Стоимость 1 кв.м. составляет 50000 руб. Владелец планирует сдавать объект в аренду по ставке 700 рублей за кв.м. в месяц. Значит за год он получит 8400 рублей за кв.м. Рассчитываем рентабельность: Р = (8400 / 50000) * 100% = 16,8% – такой показатель будет привлекателен для многих инвесторов.

По высокой ликвидности

Эта стратегия представляет собой характеристику активов, определяющую их скорость продажи по цене близкой к рыночной. Чем меньше временные рамки, тем выше ликвидность. Многие инвесторы выбирают такие объекты для инвестирования, которые можно быстро превратить в наличные. Но такие объекты обладают низкой доходностью.

Актив, который продают со скидкой, не считается ликвидным. Так в 2015 году здание в угасающем Детройте можно было приобрести за $500 – по цене намного ниже рыночной. Ни о какой ликвидности здесь речь не идет.

По престижности объекта

Это одна из стратегий, используемых инвесторами – анализ престижности местоположения и динамика спроса и предложения на объекты в этом районе. Чем более элитарен объект, тем выше цена на него и ниже ликвидность. Данная стратегия пользуется популярностью из-за того, что элитная недвижимость не теряет в цене и используется в качестве долгосрочных инвестиций. Но вход на этот рынок требует больших вложений.

Для примера, в Москве стоимость на коммерческую недвижимость внутри Бульварного кольца может доходить до 400000 рублей за квадратный метр.

Способы вложений

Многое зависит от целей инвестора, от его манеры вести дела. Если требуется быстрый оборот денежных средств с получением прибыли после продажи, то подойдет стратегия по высокой ликвидности.

Покупка

Выкуп доли бизнеса или покупка готовой площадки и получение с нее прибыли – многих привлекает такой тип инвестирования, как один из простых на первый взгляд. Но здесь есть свои особенности, которые необходимо учесть при покупке:

• Объект инвестирования должен быть максимально выгодным (торговый центр с повышенной проходимостью и большим количеством арендаторов), поскольку продать его может быть трудно, из-за предпочтений игроков на рынке брать в аренду, а не покупать площади.
• Выкуп доли – требует наличия больших денег, а также – согласия других собственников.
• Чем более выгоден бизнес, тем меньше шансов, что его будут продавать. А если продают, то покупателю надо быть готовым к покупке по завышенной цене, которая будет наиболее комфортна собственнику.
• Чем крупнее доля выгодного бизнеса, тем больше прибыль.

К минусам покупки относят:

• Необходимость поиска арендаторов.
• При отсутствии управляющего, инвестор сам занимается всеми текущими вопросами.
• Невысокая ликвидность (часто объекты продаются по несколько лет).

Аренда

Рынок аренды разделяется на три типа:

• Торговые площади и магазины. Один из самых высокодоходных типов активов. Если площадка подобрана хорошо, то она способна генерировать огромную прибыль ежемесячно.

  При этом типе аренды необходимо только создать соответствующую площадь и подвести коммуникации. Облагораживать, наводить уют, покупать мебель – не нужно. Требуемый ремонт делают сами арендаторы. К недостаткам можно отнести нежелание арендаторов снимать площади из-за падения привлекательности объекта.

• Офисы. Уступают по доходности торговым площадям. Но здесь многое зависит от местоположения. Офисы с выгодным расположением сдаются по высоким ценам и приносят инвестору ежемесячный доход.
• Индустриальные объекты (склады, строительные площадки, промышленные объекты). Такие объекты легче подготовить под сдачу, чем офисы и торговые площади. Пользуются спросом в связи с постоянным ростом новых производств и крупных торговых сетей.

Прибыль инвестора находится в непосредственной корреляции с деятельностью арендаторов. Даже при заключенных официальных договорах, часто происходит разрыв отношений, арендатор уезжает, а это означает понижение трафика и торговой привлекательности объекта в целом. И если новые арендаторы не стоят в очереди на это место, то инвестор какое-то время будет нести убытки.

Часто инвесторы, покупая такие объекты, отдают их под управление управляющих, получая тем самым пассивный доход.

Строительство

Особо выгодно иногда вложение средств в недвижимость на этапе строительства объекта. С начала застройки до сдачи объекта в эксплуатацию, цена может подняться до 70%. Но сэкономленные средства могут оказаться съеденными за счет возможных проблем и рисков со стройкой:

• банкротства девелопера;
• затягивания сроков сдачи;
• мошеннических действий со стороны девелопера.

Впоследствии может возникнуть проблема в сдаче площадей арендаторам или их продаже. В такие периоды инвестор несет убытки.

Строительство коммерческой недвижимости – затратный способ, требующий внушительного капитала, но обладает определенной эластичностью. Он позволяет:

• Вести строительство в выбранном и согласованном месте.
• Предварительно спланировать площадь, габариты и иные особенности.

Если место подобрано хорошо, то продать такой объект можно быстро и выгодно.

На чем проще и быстрей заработать?

При покупке с целью продажи инвестор может получить доход за счет совмещения нескольких факторов:

• Естественного удорожания из-за выросшего спроса на помещения.
• Произведенного ремонта перед продажей.

Строительство – более сложный вид инвестирования, т.к. требует специфических знаний в управлении проектами, поиске подрядчиков, умении договариваться с местной администрацией, предприятиями по соседству. При наличии таких навыков и умений инвестор получает:

1. Контроль над собственным капиталом.
2. Хороший доход.
3. Защиту средств от инфляции.

Выбирая направление инвестирования, человек должен руководствоваться собственными соображениями о выгоде и о том, чего хочет достичь. Если есть желание разово заработать, то лучшее направление – это покупка с целью перепродажи.

Если цель – создание долгосрочного пассивного дохода, то сдача в аренду.

Как выбрать объект?

Предварительный сбор информации

Перед тем как вложить крупную сумму денег в объект коммерческой недвижимости, необходимо соблюсти ряд общих рекомендаций:

1. Анализ местоположения:
   • где находится;
   • престижность района;
   • транспортные развязки и остановки;
   • какие перспективы у микрорайона через пять-десять лет;
   • техническое состояние объекта;
   • у кого в управлении объект;
   • есть ли подъездные пути и парковочные места;
   • коммуникации прилегающей территории;
   • наличие проблемных объектов рядом;
   • если это складское помещение, то важно наличие рядом ж/д путей или автотрасс.
2. Если цель сдавать объект под конкретное направление бизнеса, то стоит подумать о том, откуда арендатор будет извлекать прибыль.
3. Если это покупка готового, действующего объекта, то надо предварительно проверить арендаторов. К надежным относятся крупные федеральные сети, бренды. Наличие множества мелких арендаторов – это риск постоянного поиска на место ушедшего.
4. Всю информацию, полученную через посредника, необходимо проверить затем у собственника.
5. Перед сделкой юрист должен проверить всю документацию на предмет мошеннических документов (о сделках с коммерческой недвижимостью читайте тут).

Рассмотрение перспектив рынка

Принимая решение о вложении средств, важно:

• владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
• разбираться в юридической составляющей процедуры;
• иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка расходов

Расходы инвестора складываются из таких пунктов:

• Стоимость самого объекта.
• Цена сопровождения сделки юристами, в т.ч. оплата госпошлины, нотариальных услуг, услуг переводчика, риэлтора.
• Оформление страхования коммерческой недвижимости либо создание резервного фонда на непредвиденный случай.
• Коммунальные платежи.
• Налог на недвижимость.
• Другие налоги.

Прогнозирование потоков прибыли, расчет рентабельности

Одна из ошибок начинающих инвесторов – ожидание мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. Здесь стратегия рассчитана на долгосрочные инвестиции.

Однако приносимая прибыль – это только часть аналитики, наиболее полную картину дает такой показатель, как рентабельность проекта.

1. Рентабельность проекта – относительный показатель, характеризующий экономическую эффективность использования всех имеющихся ресурсов. Расчет рентабельности проекта – это непростая задача. При оценке предложенного инвестиционного проекта рассматривается ряд показателей, таких как:
   • NPV (стоимость чистая инвестпроекта).
   • PI (рентабельность вложенных инвестиций).
   • IRR (норма доходности внутренняя).
   • PP (DPP) – период окупаемости вложений. Он часто воспринимается, как информативный и вспомогательный, и становится определяющим лишь тогда, когда у рассматриваемых альтернативных проектов, основные показатели приблизительно равны. В этом случае скорость возврата вложений выходит на первое место.
2. Коэффициент рентабельности показывает, сколько в среднем проект сгенерирует чистой прибыли на один рубль вложенных инвестиций. Рассчитывается в процентном соотношении. Если он равен 60%, это означает, что каждый рубль принесет 60 копеек чистой прибыли.
3. Доходность инвестиций – главный критерий при выборе недвижимости. Это отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.
4. Окупаемость – это деление стоимости объекта на общие поступления от аренды за год. Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта.
   • Срок окупаемости (лет) = Стоимость объекта недвижимости / Поступления от аренды в течение года.
   • Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.
5. Ставка дисконтирования учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:
   KD=1/(1+i), где

   • i – процентная ставка;
   • n – номер периода.
6. Индексация ставки аренды – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон. Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:
   • отопление;
   • капитальный ремонт;
   • услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

   Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Они могут достигать 20% от суммы аренды в крупных офисных центрах.

7. Налог на доходы и другие налоговые отчисления. Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов:
   • Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию?
   • Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса?

   Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.

8. Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени. Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:
   NPV = ∑x OPi– Ki/ (1+r)i-1=E x (TRi– VCi) – Ki/ (1+r)i-1, где:

   • OPi – операционная прибыль.
   • Ki – величина инвестиций в объект недвижимости.
   • TRi – величина доходов от аренды.
   • VCi – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.
9. Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли. (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:
   Ток = Ni– ∑ x NPVi(OP)/ NPVi(OP) x 12 месяцев. При этом:

   • Ni – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
   • ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
   • NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Также не стоит забывать, что даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта). Все эти показатели влияют на прогнозы денежных потоков.

Сроки окупаемости

Один из важных показателей, который необходимо рассчитать для оценки рисков – срок окупаемости вложений. Учитывается стоимость объекта и предполагаемые поступления от аренды за год.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, на что обратить внимание при поиске, читайте тут, а про виды, классы и объекты коммерческой недвижимости узнайте здесь.

Например. Объект стоит 15 миллионов рублей. Заключены долгосрочные договора с несколькими арендаторами с общей суммой аренды в год полтора миллиона рублей. Тогда срок окупаемости составит: 15 млн.руб/1,5 млн руб в год = 10 лет.

Вложение средств в коммерческую недвижимость требует определенных знаний рынка, изучение спроса и тенденций, анализ текущей и прогнозирование будущей ситуации. Такое вложение способно приносить своему владельцу достаточно хорошую прибыль.