Каков порядок выселения из жилых помещений? Рассмотрение всех нюансов, а также права собственников и нанимателей

Конституционно закреплено право каждого человека на жилище (ст. 40). Запрет на лишение жилья закреплен и в п. 4 ст. 3 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Но вместе с тем закон выделяет основания, когда лица могут лишиться жилплощади, и в некоторых случаях выселить можно и собственника.

Показать содержание

• За какие нарушения могут выселить граждан РФ из квартиры, дома, комнаты?
Собственника      Иных лиц    
• Досудебное урегулирование вопроса
Акт приема-передачи между жильцом и арендодателем    
• Порядок принудительной процедуры выселения человека по решению суда
Выбор подсудности     Сбор документов      Доказательная база     Заявление     Сколько рассматривается?      Основания для отсрочки    
• Исполнение решения суда
Исполнительный лист     
• Выселение нанимателя из занимаемого помещения приставами
Уведомление      Составление акта о выселении     Сроки      Обжалования действий     
• Полезное видео

За какие нарушения могут выселить граждан РФ из квартиры, дома, комнаты?

Собственника

Во-первых, хозяин жилплощади может быть выселен только в двух случаях:

• при добровольной выписке (такое происходит, когда квартира продается, и впоследствии происходит переход права собственности в пользу покупателя);
• принудительно, но только по решению суда (п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Основания для выселения:

1. Использования жилья с нарушением закона. Имеются в виду основания, перечисленные в ст. 293 ГК РФ, когда собственник:
   • использует жилплощадь не по назначению (например, для осуществления коммерческой деятельности);
   • нарушает права и законные интересы соседей;
   • допускает разрушение жилья (бесхозяйственное обращение, несоблюдение санитарно-эпидемиологических норм).
   Вопрос о выселении решают органы местного самоуправления, за ними и закрепляется право на подачу иска в суд.
2. Долги по ЖКУ. Такой вариант возможен, но в том случае, если хозяин жилого помещения имеет в собственности еще одну жилплощадь, либо квартира взята в ипотеку и формально все еще находится под залогом (подробно о том, могут ли выселить из квартиры из-за долга за ЖКХ, ипотеку и другие займы, читайте тут).
3. Долг по ипотеке. Факт наличия ипотеки можно рассмотреть как «неполную» собственность, ведь недвижимость до погашения кредита находится под залогом банка. В случае его неуплаты, кредитор вправе отобрать имущество в свою пользу.
4. Перепланировка в квартире. Любое изменение, касающееся сноса стен, должно согласовываться с уполномоченными на то органами. Перепланировка может грозить обрушением всего дома, а это, в свою очередь, причиняет вред соседям (подробно о том, как выселить соседей, которые мешают жить, мы рассказывали здесь).
5. Снос аварийного жилья. В случае, если собственник или иное проживающее лицо не желает покинуть помещение, его выселяют по решению суда с предоставлением аналогичной жилплощади.

Больше о том, могут ли собственника лишить жилья и на каких основаниях, читайте тут.

Иных лиц

Лиц, не являющихся собственниками, принудительно выселить гораздо проще. В некоторых случаях даже не потребуется решение суда.

1. Выселение арендаторов (ст. 619 ГК РФ) и нанимателей (ст. 687 ГК РФ) в виду нарушения условий договора (могут ли выселить квартирантов зимой?). Такие споры рассматриваются в судебном порядке, так как был заключен договор, а сами нарушения включают в себя:
   • неуплату в течение 6 месяцев найма жилья или более двух раз подряд по истечению срока за аренду или краткосрочный наем;
   • разрушение или порчу жилплощади;
   • сдачу жилплощади в субаренду или поднаем без согласия собственника;
   • использование помещения не по назначению (в коммерческих целях и т.д.).
2. Выселение незаконных жильцов. Незаконными могут быть признаны лица, которые продолжают проживать по истечению срока договора найма или аренды, бывший супруг после развода (если жилплощадь не является совместной собственностью), нежелательные родственники и т.д. Существует несколько способов:
   • привлечение участкового (он составляет акт о выселении на основании отсутствия регистрации по месту вызова в паспорте);
   • судебное решение, в том числе и с участием прокурора (если первый способ не помог, т.к. в данном случае обязателен досудебный порядок).
3. Выселение бывшего супруга (как выселить бывшего и действующего супруга, сожителя?). Если бывший супруг не просто проживает, но еще и зарегистрирован в этом месте жительства, его можно выписать и выселить, но только по решению суда (если он не согласен на это добровольно).

   Сложность может заключаться в отсутствии у него другого жилья, тогда суд, считая бывшего супруга родственником, откажет в выселении и оставит его по месту жительства (как правило, на срок до 1 года).

Досудебное урегулирование вопроса

Прямого указания на досудебный порядок в ст. 35 ЖК РФ нет, под ним понимается факт того, что проживающий не покинул помещение в срок, установленный собственником.

Собственник должен поступить таким образом:

1. уведомить проживающего в его квартире или доме о том, что ему необходимо покинуть жилплощадь в определенный срок, ввиду нарушения им договора найма или аренды (узнать о том, чем различаются предупреждение, уведомление и требование о выселении из квартиры, а также посмотреть образцы документов, можно в этой статье);
2. задокументировать или иным способом зафиксировать нарушения (опрос соседей, фото или видеосъемка и т.д.);
3. обратиться к участковому, подав заявление;
4. обратиться в прокуратуру.

Если досудебный порядок помог урегулировать конфликт, то жилец выселяется добровольно в оговоренные сторонами сроки, также составляется акт приема-передачи квартиры при выселении нанимателя. Если же не помог – собственник должен приступить к подаче искового заявления, приложив к нему доказательства попытки урегулирования спора (акт о выселении от участкового, отказ в выписке проживающих).

Акт приема-передачи между жильцом и арендодателем

В том случае, когда речь идет о договоре найма или аренды жилого помещения, акт приема-передачи составляется сторонами этого договора во время заключения основного соглашения. В процессе выселения на основании акта приема-передачи составляется письменный акт о возврате жилого помещения, в котором содержатся следующие сведения:

1. дата и место составления;
2. сведения о сторонах договора найма или аренды;
3. адрес жилого помещения;
4. дата исполнения возвращения.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры при выселении нанимателя
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры при выселении нанимателя

Данный документ является добровольным и не требует дополнительного акта о выселении судебными приставами (если наниматель исполняет его).

Порядок принудительной процедуры выселения человека по решению суда

Алгоритм принудительного выселения через суд включает в себя следующие этапы:

1. Подача искового заявления.
2. Рассмотрение искового заявления.
3. Обжалование решения суда.
4. Исполнение решения суда.

Выбор подсудности

В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и абз. 2 п. 2 ППВС № 14 «О практике применения ЖК РФ» исковое производство о выселении подсудно судам общей юрисдикции, при этом:

• дела о выселении бывшего члена семьи подсудны районным или приравненным к ним городским судам (п. 3 ППВС № 14);
• в остальных случаях – мировому судье, если речь идет только о порядке пользования жилплощади, а не праве на него (абз. 2 п. 3 ППВС № 14).

Сбор документов

Прежде, чем приступить к написанию иска, необходимо собрать пакет сведений, прилагаемых к заявлению:

• копию документа, удостоверяющего личность истца или учредительные документы организации-истца (в случаях, когда исковое заявление подает-банк кредитор на неплательщика ипотеки и т.д.);
• выписка из ЕГРН, утверждающая право собственности на жилое помещение;
• правоустанавливающие документы на нее (договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка от нотариуса о принятии жилища в наследство и т.д.);
• копии договора аренды или найма жилого помещения (если речь идет о выселении квартиросъемщика);
• выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире;
• свидетельство о разводе (если речь идет о выселении супруга);
• доказательства попытки досудебного урегулирования спора и сведения по делу (акт о выселении от участкового, показания соседей и т.д.).

Кроме указанного выше перечня необходимо приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, которая составляет 300 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей для организаций (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Доказательная база

Как уже было сказано выше, необходимо собрать доказательства досудебного урегулирования спора и доказательства нарушения законодательства в отношении использования жилого помещения. В первом случае необходимы:

• протокол, составленный участковым, и акт о незаконном проживании лиц (при отсутствии у них прописки, временной регистрации или договора найма/аренды жилого помещения);
• письменные показания соседей, которые подтверждают факт продолжения проживания лица вопреки административным актам.

Доказательствами могут послужить как указанные выше свидетельские показания соседей, так и следующие сведения:

1. факт отсутствия арендной платы или платы по найму жилого помещения в установленные договором и ГК РФ сроки;
2. сведения, подтверждающие просрочку выплаты по ипотеке;
3. справки, подтверждающие наличие у собственника долгов по услугам ЖКХ;
4. фото и видеофиксация причиненного ущерба жилплощади;
5. переписки в социальных сетях, смс, записи звонков, из которых следует нежелание лица покидать квартиру;
6. иные сведения, которые имеются у истца.

Заявление

Структура искового заявления стандартна, в требованиях указывается просьба о выселении лица с указанием адреса жилплощади.

• Скачать бланк искового заявления о выселении
• Скачать образец искового заявления о выселении

После того как иск и документы к нему будут переданы, суд:

• принимает заявление;
• отказ принять его (если аналогичное заявление между теми же сторонами уже рассматривается или по нему есть судебное решение);
• возвращение искового заявления (не соблюден досудебный порядок, неподсудно данному суду, не подписано, подано недееспособным лицом и т.д.).

Так как иск относится к неимущественным, траты истца могут ограничиться только уплатой государственной пошлины. Дополнительно оплачиваются услуги представителей.

Сколько рассматривается?

Общий срок рассмотрения искового заявления составляет 2 месяца (с учетом предварительного слушания). Но не стоит исключать обстоятельства, которые могут значительно затянуть процесс:

1. систематическая неявка одной из сторон (если суд не примет решения о рассмотрении без нее);
2. нехватка каких-либо сведений;
3. перенос заседания по иным причинам.

При объявлении решения оглашается только резолютивная часть:

• отказать истцу в его требованиях;
• частичное удовлетворение иска, которое предполагает отказ в выселении немедленно, но назначает срок, в который ответчик должен быть снят с регистрации и выписан из квартиры (при отсутствии другого жилья);
• удовлетворить требования истца и выселить ответчика (на это дается месяц, т.к. по истечению данного срока решения вступает в законную силу).

Скачать образец решения суда о выселении из жилого помещения

Мотивировочная часть составляется в течение 5 дней после принятия решения и отсылается сторонам, в которой излагается суть дела и основания, на которым было принято решение о выселении или отказе в нем.

Основания для отсрочки

В том случае, если суд удовлетворил требования истца, а ответчик не стал подавать апелляцию, но не может в течение месяца покинуть жилое помещение, он может подать заявление об отсрочке исполнения решения суда (ст. 203 ГПК РФ). Суд принимает во внимание следующие основания:

• ухудшение жизненных условий (например, потеря кормильца);
• сложное финансовое положение, при котором приобретение даже съемного жилья невозможно;
• тяжелое заболевание ответчика;
• наличие несовершеннолетнего ребенка — как правило, иск об отсрочке подается в таком случае органами опеки и попечительства или прокурором (подробно о том, каков порядок проведения выселения несовершеннолетних детей из жилого помещения, читайте тут).

Если же ответчик не согласен с решением, в соответствии гражданско-процессуальным законодательством он в праве подать апелляционную жалобу в течение 1 месяца со дня вынесения резолюционной части решения.

Исполнение решения суда

В соответствии со ст. 210 ГПК РФ решение должно быть приведено в исполнение через 1 месяц, если не будет подана апелляционная жалоба. То есть, у ответчика есть время на то, чтобы исполнить решение добровольно, покинуть помещение и выписаться, если была регистрация.

Но в том случае, если ответчик не покинул жилое помещение в установленный решением срок, исполнением приговора занимается судебный пристав-исполнитель, которому передается исполнительный лист.

Исполнительный лист

В соответствии со ст. 428 ГПК РФ канцелярия суда, в котором рассматривался иск, выдает истцу исполнительный лист после того, как решение вступит в законную силу, который он, в свою очередь, должен передать судебному приставу. По просьбе истца исполнительный лист может быть передан в ФССП сразу. Если истец никак не отреагировал на обязанность забрать исполнительный лист, суд по истечению трех месяцев сам отправляет его приставу.

Исполнительный лист содержит следующие сведения:

• номер дела;
• дату принятия решения;
• наименование и адрес суда;
• суть искового заявления (выселение) и сведения об ответчике;
• резолютивную часть решения;
• дату его вступления в законную силу.

Скачать образец исполнительного листа о выселении

После того, как лист оказывается у судебного пристава, на ответчика заводится исполнительное производство.

Выселение нанимателя из занимаемого помещения приставами

1. Получение исполнительного листа и возбуждение исполнительного производства. Основания выселения судебными приставами регулируется ст. 107 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве».
2. Процедура принудительного выселения.

Уведомление

В соответствии со ст. 24 ФЗ № 229 ответчику приходит уведомление о возбуждении в отношении него исполнительного производства. Он обязан ознакомиться с указанным уведомлением и поставить свою подпись.

В том случае, если ответчик продолжает продолжит проживание, пристав направляет предупреждение, в котором устанавливается новый срок на выселение, а также выносит постановление о взыскании исполнительского сбора в размере 5 тысяч рублей (т.к. иск был неимущественным).

Составление акта о выселении

Принудительное выселение производится при участии понятых, взыскателя (истца) и самого лица, подлежащего выселению. Пристав-исполнитель составляет акт о выселении, содержащий следующую информацию:

• данные об исполнителе и исполнительном производстве;
• данные сторон производства и понятых;
• адрес жилплощади, из которой производится выселение;
• опись имущества и подписи понятых под ней;
• подписи должника и взыскателя.

Скачать бланк акта о выселении из квартиры арендатора

В том случае, когда лицо, к которому применяются меры по выселению, отказывается подписать акт, пристав составляет дополнительный документ, фиксирующий данный факт.

Сроки

Законом установлено 2 вида сроков при процедуре выселения:

• тот, что установлен решением суда (применяется, если ответчик-должник добровольно покидает жилплощадь);
• 2 календарных месяца, установленных исполнительным производством (ст. 36 ФЗ № 229).

Обжалования действий

В случае принятия постановлений судебным приставом-исполнителем, его действий или бездействия, которые кажутся сторонам производства неправомерными, они в праве обжаловать их. Данная процедура производится по правилам, установленным главой 17 ФЗ № 229 и ППВС № 50 «О рассмотрении вопросов в ходе исполнительного производства».

У сторон есть 10 дней с момента совершения приставом незаконных действий, на подачу жалобы:

• старшему судебному приставу-исполнителю, в подчинении которого находится сотрудник, приставу субъекта РФ на действия старшего судебного пристава-исполнителя и т.д. в порядке подчиненности;
• в суд общей юрисдикции (целесообразно подавать в тот, в который был подан иск о выселении).

В жалобе необходимо указать:

1. сведения о приставе-исполнителе (ФИО, должность);
2. действия или постановления, которые обжалуются;
3. сведения о лице, подающем жалобу;
4. основания и требования.

Жалоба рассматривается в течение 10 дней.

• Скачать бланк жалобы на бездействие пристава-исполнителя
• Скачать образец жалобы на бездействие пристава-исполнителя

Выселение лица является достаточно долгим процессом, несмотря на установленные законодательством сроки судопроизводства. Даже после получения судебного решения порой трудно принудить лицо покинуть жилое помещение, и тогда в процесс вмешиваются судебные приставы-исполнители.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах выселения граждан из жилых помещений: