От чего зависит стоимость ипотечного страхования, где дешевле? Можно ли сменить СК и как это сделать?

Заемщики, приобретающие недвижимость по ипотеке, зачастую сталкиваются с проблемой несоразмерных трат на страхование, в результате чего платежи по кредиту и полису одновременно становятся непосильным бременем. В данном случае у страхователя есть возможность сократить расходы по ипотеке. Однако он должен взвесить все «за и против», чтобы понять, как именно формируется его страховая защита и что он потеряет при отказе от «лишних» рисков.

Показать содержание

• От чего зависит стоимость ипотечного страхования?
Средние цены    
• Как рассчитать?
Пример расчета суммы по кредиту в Сбербанке     Пример с кредитом в Открытии     
• Сравнение в таблице средних тарифов и процентных ставок страховых компаний
• Какую СК лучше выбрать, где будет дешевле?
• Можно ли сменить СК и как поменять?

От чего зависит стоимость ипотечного страхования?

Многие «ипотечники» безосновательно полагают, что стоимость их страховки напрямую зависит от типа приобретаемого имущества, т.е. от рыночной цены, конструкторских особенностей, степени изношенности и месторасположения объекта, и то, что стоимость ипотечного страхования формируется как процент, взимаемый от цены недвижимости страховщиком. Однако они не учитывают скрытые из их поля зрения процессы.

Перестраховка остальных рисков — дело сугубо личное, т.к. нет ни одного закона, который относил бы тот или иной вид страхования по ипотеке в разряд обязательных (законы о конкретных видах страхования).

Таким образом, в идеале стоимость страхового полиса действительно зависит только от типа приобретаемой недвижимости (дома, участка, квартиры). База страховки рассчитывается исходя из полной стоимости жилья. При наступлении страхового случая (взрыв, стихийное бедствие, разрушение или порча конструкции) банк-выгодоприобретатель останется при своем, а при просрочке страхового платежа — потребует досрочного погашения долга (ст.935 ГК).

На деле кредиторы стараются обойти все риски под предлогом взаимовыгоды и дополнительной защиты со стороны страховщика. Для этого разрабатываются полисы комплексного типа, покрывающие ущерб при различных обстоятельствах и на определенную банком сумму. Они страхуют на случай:

• потери титула (переход прав собственности);
• возникновения ответственности перед третьими лицами (потоп, поджог, невыполнение обязанностей по кредиту);
• утраты трудоспособности (болезнь, смерть);
• даже финансовые риски кредитора (банка).

Понимая невыгодность для «ипотечника» таких страховых поборов, банки идут на уступки, пытаясь уменьшить вероятность непогашения долга. Ипотека оформляется на длительный период и невозможно предугадать, останется ли клиент платежеспособным, состоятельным и здоровым.

Завышая ставки по стандартной ипотеке, они искусственно стимулируют спрос на дополнительные виды страховок, что и входит в круг их интересов. Здесь цена пакетного полиса уже складывается дифференцировано, в зависимости от положения дел конкретного клиента.

Средние цены

При этом банки часто завышают базу страховки, и премия рассчитывается с учетом ставки по ипотеке (+10 % к цене).

Титульное страхование защищает заемщика от рисков, связанных с переходом права собственности к третьим лицам. Цена полиса зависит как от стоимости недвижимости, так и от юридической надежности сделки. Если у страхователя имеется свидетельство о праве собственности, это еще не говорит о том, что о таком же праве не могут заявить иные законные владельцы или мошенники. Жилплощадь также может быть арестована судом. Поэтому к цене полиса прибавляют 0,5-1 % от стоимости ипотеки.

Страхование ответственности как перед банком, так и перед третьими лицами (соседи, государство) часто становится требованием кредитора при выдаче ипотеки.

Цена полиса напрямую зависит от платежеспособности клиента, рода его деятельности и среднестатистических данных по застрахованным рискам. Например, страховка по вторичному жилью всегда обходится дороже ввиду изношенности конструкций и коммуникаций.

Конкретная стоимость полиса рассчитывается отдельно по каждому случаю. Цена страхования жизни зависит от пола, возраста, профессии, хобби и существенно увеличивается при наличии заболеваний. Здоровому человеку полис продадут за 0,1-0,2 % от суммы ипотеки, а старому и больному — за все 2-10 %.

Также некоторые пакетные страховки предусматривают защиту финансовых рисков кредитора на случай непогашения ипотеки. Стоимость складывается из расчета 70-90 % от цены недвижимости. Это необходимо в том случае, если имущество окажется на аукционе, где реальная стоимость всегда ниже рыночной.

Таким образом, получаем, что стоимость страховки ипотеки формируется комплексно, если клиент и банк идут на взаимные уступки.

В договоре может быть учтено:

• Страхование недвижимости (0,1-0,77%).
• Титульное страхование (0,01-0,4 %).
• Страхование ответственности, в т.ч. гражданской (0,01-0,2 %).
• Страхование жизни (0,2-10%).
• Страхование кредитных и финансовых рисков (0,1-0,9 %).

Банк не вправе навязывать клиенту необязательный полис. Но при подписании договора банк предупреждает о последствиях отказа. В случае с обязательным полисом ипотечный договор расторгается. В случае с добровольной страховкой — увеличивается ставка или уменьшается тело кредита. Подробнее о том, обязательно ли страхование ипотеки, читайте тут.

Если составлен нетиповой договор по соглашению сторон, отказ от пакетной страховки может быть вообще исключен, т.к. страховая выплата будет рассчитана по регламентированному банком лимиту в общей сумме, а не по отдельности.

Как рассчитать?

Расчет стоимости полиса осуществляется после одобрения ипотеки. Аккредитованная банком СК подбирает тариф с учетом потребностей клиента и обязательных требований кредитора (сумма погашения, процедуры проверок, тип договора). Узнать итоговую стоимость страховки получится только на этапе подписания договора. В связи с чем страховые компании предлагают ознакомиться с их онлайн-калькуляторами и рассчитать удобный тариф.

Существуют и сторонние сервисы, определяющие средние расценки по ипотечному страхованию:

• https://insure-pro.ru/uznat-stoimost (пакетный полис);
• http://mobile-testing.ru/ipotechnoe_strahovanie_calculator/ (более точный с графиком платежей).

Рассчитаем сумму по обслуживанию страховки на примере двух различных ситуаций.

Пример расчета суммы по кредиту в Сбербанке

Женщина 1980 г.р. взяла кредит в Сбербанке (Москва) на квартиру в 2008 г. на 20 лет под ставку 11 % годовых. Сумма ипотеки составила 6 млн. руб. Долг на 1.08.19 г. (+113 мес.) равен 2,7 млн.руб. Гражданка работает в офисе. Решила переоформить страховку в новой СК. Т.к. сумма долга уменьшилась, страховые взносы также будут перерассчитаны.

Страхование титула уже не действует — срок исковой давности истек в 2018 г.(10 лет). На права собственности по закону не могут претендовать не заявившие о таковых лица. Полис будет страховать только имущество и жизнь.

По первому калькулятору стоимость страховки составит 8 370 руб. Из них сумма страховки по имуществу — 2700 руб. (за год). Как правило, к этой сумме прибавляют 40-50 %, чтобы получить реальную цену комплексной страховки.

По второму калькулятору с учетом средней ставки по данной категории заемщиков в 0,5 % получаем, что первый взнос составит около 15 тыс. руб. (в 2019 г.), а к концу срока погашения ипотеки — около 1 тыс.

Пример с кредитом в Открытии

Мужчина 1990 г.р. взял кредит в Открытии (Москва) на квартиру в 2019 г. на 20 лет (240 мес.) под ставку 13 %. Сумма ипотеки равна 8 млн. руб. Первый платеж необходимо осуществить 01.09.19 г. Гражданин работает строителем. Страховку выбрал комплексную, снизив банковский %. Первый калькулятор рассчитал сумму страховки, равную 71253 руб.

С учетом ставки 1,5 % за опасность профессии второй калькулятор выдал следующие результаты: в первый год страховка обойдется почти в 91 тыс. руб. А стоимость ее обслуживания в итоге составит 1,3 млн. руб., если за это время не произойдет страховой случай.

Сравнение в таблице средних тарифов и процентных ставок страховых компаний

Какую СК лучше выбрать, где будет дешевле?

Точно сказать, где дешевле застраховать, не получится даже с учетом приведенных выше данных. В некоторых банках разрешают ипотеку без дополнительных страховок. А страховые при необходимости рассчитывают уже реальные риски, к которым применяются другие коэффициенты и ставки соответственно.

Если банк не требует страхование жизни и титула, то целесообразно обратиться в СОГАЗ, Ингосстрах или Пари. При необходимости докупить полис можно обратиться в любую СК с требованием рассчитать приемлемый тариф в пределах средних значений.

Чтобы удешевить стоимость страховки, следует:

1. Исключить добровольные типы страховок, что снизит сумму страховых взносов на 60-80 %.
2. Уменьшить страховую сумму до необходимого банку минимума, а также за счет досрочных погашений ипотеки с последующим перерасчетом взносов.
3. Снизить тариф по индивидуальной скидке СК, либо с учетом меньшего объема рисков.
4. Сменить страховую компанию по согласованию с банком.
5. Запросить рассрочку страховки без внесения в кредитное тело.

Отказаться от нее достаточно проблематично, потребуется доказать, что банк умышленно совершил противоправное действие, на которое согласился заемщик. Аннулирование сделки в соответствии со ст.958 ГК произойдет без возврата уплаченной страховой премии. А досрочный отказ от полиса (или в период охлаждения до 5 дней) может спровоцировать банк на отказ в ипотеке, либо повлечь увеличение ставки кредита (в зависимости от содержания договора).

Какие условия ипотечного страхования в разных кредитных организациях, читайте здесь.

Можно ли сменить СК и как поменять?

Это право прописано Постановлением Правительства N386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями» и законом N135-ФЗ «О защите конкуренции». С одной оговоркой. СК должна иметь аккредитацию банка. В противном случае клиент доказывает через суд, что она соответствует требованиям, предъявляемым банком к страховым компаниям. Список таких организаций получают у представителей банка.

При этом банк не может не предложить заемщику вариант ипотеки без лишних страховок на сопоставимых условиях.

Смена СК — достаточно долгий и трудоемкий процесс. Клиент должен понимать, что СК связывается с ним впервые, не имея ни документированной базы, ни представления о заемщике (состояние здоровья, финансовое положение, состояние недвижимости). В первую очередь, клиент должен согласовать переход с кредитором, который предоставит СК бланк договора, требования к формальным процедурам. И только после этого СК сможет рассчитать тариф и график платежей.

Алгоритм действий:

1. Убедитесь, что договор страхования заключен не на весь срок кредитования и является индивидуальным, а не коллективным.
2. Убедитесь, что переход в другую СК не противоречит положениям договора страхования.
3. Убедитесь, что Вы не являетесь участником программы господдержки ипотеки (6 %). Страхование залога и жизни здесь обязательны на основании Постановления Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711. Возможность смены СК зависит от условий займа.
4. Согласуйте переход с банком, получив одобрение.
5. Подайте заявление в выбранную СК на новый отчетный период (или преждевременно расторгните старый договор).
6. Соберите пакет документов для СК (отчет о рыночной стоимости недвижимости, выписку о праве собственности из ЕГРН, справку о состоянии здоровья и другие документы по требованию).
7. Оплатите страховую премию.

Выбор страховой компании с наиболее привлекательными тарифами — прерогатива каждого заемщика. Но клиент не всегда получает то, чего хочет. При наличии проблемных вопросов любая страховая компания поднимет цену. И, предлагаемые ставки, в большинстве своем, рассчитаны на «середнячков».

Поэтому, при желании сэкономить стоит выбирать страховщика, не привязанного к банку условиями. В этом случае будет достаточно застраховать залог. И только при наличии опасений за другие риски стоит рассчитать надежный тариф в других компаниях и выбрать оптимальный.