Кто такой созаемщик по ипотеке, каковы его права и обязанности? Как вывести партнера из договора?

При выдаче ипотеки банки нередко требуют предоставить созаемщика. Это объясняется тем, что сумма в данном случае большая и у основного заемщика может не хватать дохода для получения кредита в нужном размере. К созаемщику также предъявляются определенные требования. Кроме того, у него есть свои права. Это должен знать каждый, кто собирается сам взять ипотеку или стать партнером для своего знакомого или родственника в решении вопроса с недвижимостью.

Показать содержание

• Кто такой созаемщик по ипотеке?
Отличия от поручителя    
• Нужен ли партнер, чтобы получить кредит, и когда обязателен?
Количество: сколько может быть?     Можно ли поменять?     Когда и как можно взять без партнера?    
• Требования банка к таким лицам: кто может быть участником?
Проверяет ли банк, и как он это делает?     Какие есть права и обязанности?     
• Реально ли переоформить ипотечный кредит: условия и основания
Как это сделать?    
• Как убрать или вывести участника из ипотечного договора?
• Риски

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Созаемщик – это человек, который отвечает за погашение кредита вместе с основным получателем. Обычно в этой роли выступают близкие родственники. А нередко банки требуют, чтобы получатель привлекал именно такое лицо. Привлечение членов семьи для получения ипотеки объясняется еще и тем, что они все вместе будут проживать в купленной квартире или доме.

Кредитные организации обращают внимание на то, сколько лет созаемщику. Поэтому пенсионеры обычно таковыми не являются. Даже если они и соглашаются на эту роль, то кредитная организация может дать добро лишь в том случае, если человеку не более 70 лет и он до сих пор работает.

Отличия от поручителя

Основные отличия:

• Поручитель может добровольно и не выплачивать долг заемщика. Банк может его обязать заплатить только в том случае, если имеет на руках судебное решение.
• Поручитель не имеет право на заложенную недвижимость.
• При оформлении кредитного договора наличие поручителя никак не влияет на сумму займа.

Нужен ли партнер, чтобы получить кредит, и когда обязателен?

Основному получателю кредита партнер не обязателен. Если его подтвержденного дохода достаточно для погашения долга, то банк такое требование не выдвигает. Но участие созаемщика в ипотечном договоре повышает вероятность одобрения заявки, а также позволяет получить более крупную сумму.

В обязательном порядке нужно привлекать одно или несколько лиц дополнительно в том случае, когда получатель не располагает достаточным доходом, чтобы взять кредит в нужном ему размере. Также банк может настаивать на этом, если не уверен в благонадежности своего клиента.

Количество: сколько может быть?

Количество созаемщиков, которых можно привлечь, зависит от требований банка. Их может быть 2 и более. Иногда кредитная организация устанавливает, что, например, по ипотечной программе может быть привлечено не более трех созаемщиков.

Можно ли поменять?

Гражданский кодекс РФ (статья 310) не позволяет сменить созаемщика в одностороннем порядке. Поэтому процедура возможна только в том случае, если банк не возражает. Согласие кредитной организации нужно, потому что именно она выступает в роли держателя залога.

Также и новый созаемщик должен выразить свое согласие на то, чтобы долг был переведен на него. Если стороны пришли к согласию, то необходимо оформить дополнительное соглашение к договору ипотеки, где будет указан новый созаемщик.

Когда и как можно взять без партнера?

Взять ипотеку, оформив при этом договор только с участием одного заемщика, можно. Однако при этом и размер финансирования будет зависеть только от дохода этого человека. Без привлечения созаемщиков и поручителей банк идет на больший риск, поэтому повышается вероятность отказа. Но есть варианты, когда шансы на получение кредита в одиночку достаточно велики:

• сделать первый взнос как можно больше;
• обратиться в ту кредитную организацию, в которой клиент обслуживался ранее: брал кредит и успешно погасил его, имеет вклад или зарплатную карту.

Банки с максимальной лояльностью относятся именно к своим зарплатным клиентам.

Требования банка к таким лицам: кто может быть участником?

В качестве созаемщика может выступать как родственник, так и иное лицо. Обычно требования уточняет банк. Некоторые кредитные организации допускают привлекать только одного человека, не связанного родственными отношениями с получателем ипотеки. У других таких требований нет.

Проверяет ли банк, и как он это делает?

Вне зависимости от требований конкретной кредитной организации есть ряд условий, которые предъявляются ко всем без исключения созаемщикам. К их числу относится и платежеспособность партнера по ипотечному кредиту. Причем банк в обязательном порядке проверяет предоставленную информацию о доходах созаемщика точно таким же образом, как оценивает основного кредитора. В этом играет свою роль как размер текущего дохода, так и кредитная история.

Какие есть права и обязанности?

Привлеченное к кредитному договору лицо обладает определенными правами и обязанностями. Они практически совпадают с условиями, которые предоставляются главному получателю ссуды.

• Созаемщик имеет право требовать выделения ему доли в приобретенной недвижимости. Однако это возможно лишь в том случае, когда он участвовал в первоначальном взносе за квартиру или платил по обязательствам получателя. Также у созаемщика есть право получать информацию о погашении кредита.
• В обязанности партнера по ипотеке входит внесение очередного платежа в том размере, который указан в кредитном договоре, в том случае, когда держатель не смог рассчитаться.

Стороны могут отдельным соглашением определить:

• В каких случаях платеж делает основной должник, а в каких – созаемщик.
• Также могут быть определены ежемесячные выплаты в определенном процентном соотношении.

Здесь все зависит от того, как участники соглашения смогли договориться.

Реально ли переоформить ипотечный кредит: условия и основания

В некоторых случаях держатель кредита может обратиться в банк с просьбой переоформить кредит на созаемщика. Но для этого необходимы веские причины:

• ипотека оформлялась для приобретения квартиры для родственников, а теперь они сами могут платить;
• идет бракоразводный процесс с разделом имущества;
• требуется рефинансирование;
• финансовое положение стало намного хуже.

Окончательное решение принимает банк после рассмотрения заявления сторон договора.

Как это сделать?

Для переоформления договора потребуется собрать полный пакет документов, как и при подаче первоначальной заявки. После этого кредитная организация приступает к рассмотрению и дает свой ответ. Если новый получатель ипотеки отвечает всем требованиям банка, то может быть принято положительное решение.

Как убрать или вывести участника из ипотечного договора?

Далее узнайте, может ли созаемщик отказаться и как перестать быть созаемщиком. В данном случае нужно согласие банка, как и в случае замены созаемщика. Но следует учесть, что при выводе одного из участников ипотечного кредита кредитная организация полностью пересматривает его, поскольку изначально ипотека выдавалась с учетом доходов всех участников сделки.

Поэтому положительное решение может быть получено в основном в том случае, когда уровень дохода получателя ссуды стал значительно больше, т.е. как минимум таким, каков был совокупный доход.

Риски

Ипотека – это долгосрочный кредит. Поэтому прежде чем дать свое согласие на то, чтобы стать созаемщиком, нужно учесть все возможные риски:

• за период выплаты кредита может измениться размер дохода, но долг перед банком никуда не денется;
• если созаемщик сам решит обратиться за кредитом, то при определении его платежеспособности будет учитываться уже имеющееся обязательство;
• если на момент получения ипотеки супруги таковыми еще фактически не были, а один из них стал партнером по кредиту у другого, то впоследствии он не будет иметь права на выделение ему доли в квартире (если брачным договором не предусмотрено иное);
• при отсутствии согласия основного получателя или банка выйти из кредитного договора не удастся.

При заключении ипотечного договора банки обычно требуют привлечения созаемщиков. От поручителей они отличаются тем, что имеют право получить доли в жилье. При этом они должны наравне с ними совершать текущие платежи, если этого не может сделать держатель. Созаемщика можно сменить или полностью вывести из договора. Прежде чем согласиться на эту роль, следует хорошо подумать и принять во внимание все возможные риски.