Рефинансирование ипотеки. Условия перекредитования рублевых и валютных займов

Под рефинансированием подразумевается оформление нового кредита чтобы погасить уже имеющийся, но на более выгодных для заемщика условиях. Выгода такой процедуры состоит в том, что если в старом договоре условия кредитования не изменить, то новый договор заемщик заключает на условиях, которые его устраивают на данный момент.

Например, он может уменьшить сумму ежемесячных выплат и увеличить срок использования займа. Но чтобы иметь возможность перекредитоваться, требуется соблюдения ряда условий.

Показать содержание

• Что необходимо для того, чтобы рефинансировать займ?
Может ли созаемщик оформить перекредитование?    
• Возможности процедуры без дополнительных опций
Без страхования жизни     Без оценки недвижимости     При наличии перепланировки     С плохой кредитной историей    
• Как рефинансировать валютный займ в рубли?
• Обязательно ли нужен первоначальный взнос?

Что необходимо для того, чтобы рефинансировать займ?

При решении рефинансировать ипотечный кредит заемщик должен знать, что существует два способа такого кредитования:

• Внутренний — когда банк, идет навстречу своим клиентам, которым по каким либо объективным условиям нужно снизить нагрузку на выплату ипотеки.
• Внешний — когда услуга кредитования предоставляется другим банком.

На практике, чаще всего клиенты выбирают второй способ, потому что он позволяет выбрать банк, который предлагает более выгодные условия нового кредитования. В этом случае, если клиент находит банк с условиями его полностью устраивающими, он подает туда заявку на кредитование.

Необходимо знать при этом некоторые условия, которые могут повлиять на решение банка по кредиту:

1. Сумма нового кредита должна быть на уровне основного долга предыдущего займа или быть выше.
2. Срок погашаемой ипотеки не должен превышать половины общего срока кредитования. Если этот срок больше, то рефинансировать кредит вряд ли удастся.
3. У клиента должна быть положительная кредитная история. То есть у него не должно быть просрочек по выплатам кредита за все время его использования.
4. Клиент должен иметь стабильный официальный доход, позволяющий справляться с платежами в новом банке. Стаж работы при этом должен составлять не менее 6 месяцев.
5. Имущественная накладная должна быть передана новому банку. При этом составляется трехстороннее соглашение, где клиент, старый банк и новый банк дают согласие на сделку. При отказе одной из сторон, сделка может не состоятся. Чаще всего, это происходит, если в условиях действующего кредитного договора прописаны условия о невозможности перекредитования в другой организации.
6. Для рефинансирования кредита нужно, чтобы его сумма не превышала 80-85 процентов от стоимости объекта недвижимости. Процент зависит от конкретного банка.
7. При переоформлении ипотеки в первоначальном банке-кредиторе, необходимо представить документы, которые аргументируют такое решение. Например, справку о доходах, которые снизились, и бремя платежа стало невыполнимым.

Для оформления рефинансирования в новом банке заемщику необходимо иметь на руках пакет документов:

• Договор кредитных обязательств по ипотеке, который заключен с предыдущим банком кредитором.
• Квитанции или выписки с банковского счета, чтобы документально подтвердить отсутствие просрочек по платежам.
• Паспорт гражданина РФ для подтверждения личности заемщика.
• Справка 2 НДФЛ или по форме банка.
• Копия трудовой книжки, которая заверяется работодателем.
• Справка об остатке задолженности по кредиту из банка, в котором оформлен ипотечный кредит на дату обращения.
• Отчет об оценке недвижимости.
• Документы, подтверждающие права заемщика на залоговый объект недвижимости.
• Выписка из домовой книги с указанием прописанных лиц или справка о составе семьи.
• Техплан БТИ.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

При рефинансировании ипотеки у заемщика остается право на налоговый вычет, так как новый кредит взят на погашения первой ипотеки. Но целью кредита обязательно надо указать целевое его назначение – рефинансирование ипотеки. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию нужно будет подать копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора со вторым банком.

Может ли созаемщик оформить перекредитование?

У созаемщика есть такое право, но на практике этот вопрос зависит от банка, в котором оформляется договор рефинансирования ипотеки. Для того, чтобы оформить эту процедуру созаемщик должен соответствовать определенным условиям:

• Наличие гражданства РФ.
• Стабильный доход. Причем размер дохода должен в два раза превышать сумму месячного взноса.
• Стаж работы ипотечного созаемщика должен быть не меньше 6 месяцев на последнем месте работы.
• Возраст созаемщика не может быть меньше 21 года и превышать 65 лет. Этот возрастной ценз может несколько различаться в различных банках.
• Созаемщик не должен быть инвалидом.
• У него должна быть безупречная кредитная история.

При соблюдении этих основных условий, банк чаще всего положительно относится к рефинансированию существующего кредита на созаемщика.

Возможности процедуры без дополнительных опций

Без страхования жизни

Но если у клиента, уже есть действующий страховой полис, который получен при оформлении предыдущего ипотечного договора, то могут быть два варианта:

• Страховая компания включена в перечень аккредитованных страховых компаний в новой кредитной организации. Тогда существующая страховка просто пролонгируется. Благодаря смене банка заключается новый договор страхования, в который включается ранее оплаченная сумма.
• Страховая компания не включена в перечень аккредитованных страховых компаний у новой кредитной организации. Тогда заключается новый договор с новой страховой компанией, оплата нового полиса и возврат неиспользованной доли от старой страховки.

Без оценки недвижимости

Так как рефинансирование это фактически процесс получения нового кредита, то и условия его оформления такие же. Поэтому без новой оценки недвижимости новый банк не даст свое согласие.

А вот при получении рефинансирования в том же банке, где оформлена ипотека, можно не делать оценку, если у документа не истек срок давности.

При наличии перепланировки

В этом случае банки рассматривают кредит только если все действия с закладываемым имуществом узаконены. Если все внесенные изменения узаконены соответствующими органами и внесены в план БТИ по объекту, тогда оснований для отказа нет. Но если изменения не оформлены документально, вряд ли банк пойдет навстречу заемщику.

С плохой кредитной историей

Если у заемщика испорчена кредитная история, каждый случай рассматривается индивидуально, но все равно рефинансирование будет вряд ли возможно в новом банке.

В действующем банке-кредиторе есть шанс перекредитоваться (провести реструктуризацию), если клиент подтверждает документально, что просрочки происходили в силу объективных причин и банк при этом предупреждался.

Как рефинансировать валютный займ в рубли?

Для валютных заемщиков по ипотеке в момент рефинансирования, как правило, предъявляются те же требования к рассматриваемому объекту недвижимости и заемщику. Но при этом рефинансирование осуществляется:

• по курсу, рекомендованному ЦБ РФ;
• или по внутреннему курсу банка.

Это ведет к тому, что размер долга увеличивается. Также возрастает и % ставка рефинансированной ипотеки, а значит меняется и сумма платежа.

Заемщики иногда требуют от банков делать пересчет по курсу, действующему на момент оформления ипотеки в $. Банки отказывают, поэтому такие вопросы чаще решаются в суде. Суд как правило становится на сторону банков, мотивируя это тем, что заемщик обязан был учитывать риски при оформлении валютного кредита.

Сегодня рефинансирование долларовой ипотеки почти не проводится, потому что этот вид ипотечного кредитования перестал пользоваться спросом у заемщиков после событий 2014 года. Да и курс государства на отход от привязки национальной валюты к доллару играет свою роль.

Обязательно ли нужен первоначальный взнос?

Первоначальный взнос это подтверждение для банка платежеспособности клиента. Когда ипотека оформляется впервые, такой взнос применяется почти повсеместно.

Но если у первичного кредитора вносился первый взнос, и ипотека погашалась, сумма кредита уже будет меньше 85% стоимости жилья, которое переходит в залог банку. Поэтому повторно делать первоначальный взнос не нужно.

Так как сейчас ключевая ставка Центробанка снижена, то снижаются и процентные ставки по кредитам в банках. А это повод произвести рефинансирование ипотеки, потому что на разнице процентных ставок предыдущего кредита и нового, можно существенно поправить свое материальное положение.