+7 (499)  938-47-82 Москва

Планируемая экономия. Как проводится и от чего зависит пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Ипотека выдается на срок от 10 до 30 лет и за каждый год пользования средствами приходится платить оговоренную в кредитном договоре процентную ставку. За весь ипотечный период заемщик серьезно переплачивает. Уменьшить сумму переплаты можно только при досрочном погашении кредита. Оплата части основного долга влечет перерасчет сумм выплат. Рассчитать планируемую экономию можно самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Почему увеличивается процентная ставка?

В 2011 году был принят Федеральный закон №284 о невозможности применения штрафных санкций к заемщикам, которые решают досрочно погасить кредит. Этот нормативный документ распространяется, в том числе и на ипотечное кредитование.

Желая сэкономить собственные средства многие, заемщики обращаются в банк с просьбой досрочного погашения.

Может так случиться, что при оплате части основного долга процентная ставка по кредиту будет увеличена кредитором.

Основанием роста становится кредитный договор, в котором четко оговорены условия частично-досрочного погашения. Большинство банков заранее оговаривают такую ситуацию, указывая ее в ипотечном соглашении.

Причиной увеличения является несоблюдение плательщиком условий, которые были приняты изначально. Кредитные учреждения ссылаются на то, что ипотека выдавалась на условиях планомерного погашения. Заемщику была предложена ставка по нижнему уровню.

При несоблюдении этого главного условия процент повышается до максимально допустимой отметки. Увеличение процентной ставки может применяться только при частично-досрочном погашении. Полная оплата оставшейся ипотеки не влечет никаких дополнительных расчетов.

От чего зависит размер увеличения?

Размер увеличения зависит сразу от нескольких показателей:

  1. Какой была первоначальная ставка.
  2. Максимально принятый в данном кредитном учреждении ипотечный процент.

Обе цифры прописываются в кредитном договоре в отдельном разделе. Чем более заманчивым были первоначальные условия выдачи ипотеки, тем выше будет размер увеличения.

ЦБ РФ устанавливает максимально допустимую ставку по ипотеке в стране. Банки не могут перешагивать через этот показатель.

В среднем ставка может увеличиться на 2-5%, что в условиях крупных ипотечных займов весьма значительно. Такой переплаты можно избежать, если внимательно изучить условия договора и заранее просчитать выгоду от досрочного погашения.

Как происходит пересчет ипотечных платежей?

При оформлении ипотеки заемщику выдается график платежей, в котором все суммы рассчитаны с учетом оплаты процентов за все годы пользования кредитом. Досрочное погашение подразумевает, что сумма основного долга уменьшится, а значит ранее рассчитанные проценты перестанут быть актуальными. Заемщик оплачивает только ту сумму средств, которая осталась непогашенной. Чем больше денег досрочно внесено, тем выше экономия на процентных выплатах.

При полном погашении ипотеки владелец недвижимости должен оплатить только сумму основного долга, оставшуюся на данный момент.

Проценты за «сэкономленный» период аннулируются. Частичное погашение влечет перерасчет процентных сумм с учетом уменьшения основного долга.

По просьбе заемщика может быть сокращен срок окончательной выплаты по кредиту или уменьшена сумма ежемесячного платежа.

Где и кем делается?

Перерасчет производится сотрудниками банка при условии, что плательщик подал заявление о досрочной оплате ипотеки. Такое заявление подается заранее, как правило, за 30 дней или меньше, если таковы условия финансовой организации. Документ подается лично заемщиком в ближайшем отделении банка или через онлайн-форму. В заявке указывается вносимая сумма и срок ее зачисления на счет.

После того как оговоренные средства поступят на счет, кредитный специалист производит перерасчет графика платежей. В нем будут четко прослеживаться измененные данные.

При грамотно проведенном погашении, размер взимаемых процентов сокращается.

Какие показатели учитываются?

Для перерасчета процентов кредитные специалисты используют ряд формул. Рассмотрим два варианта изменений в графике платежей:

  1. Платежи взимаются в том же объеме, но уменьшается срок погашения.
  2. Уменьшаются платежи, но срок остается прежним.

В первом варианте все довольно просто. Сумма аннуитетных ежемесячных взносов остается прежней. Но соотношение основной долг/проценты существенно изменится.

Посчитать сколько из ежемесячной суммы будет идти на погашение процентов можно по формуле:

%м = ОДк х ПСм, где:

  • – сумма процентов, уплаченных за месяц;
  • ОДк – общая сумма задолженности по кредиту;
  • ПСм – процентная ставка из расчета за один месяц пользования ипотекой.

Зная размер ежемесячных взносов (Рев) не сложно высчитать, какая сумма пойдет на погашение основного долга (Сод).

Сод = Рев – %м

Для уменьшения платежей применяется формула расчета аннуитета:

Мп = Сз × (ПСм/1 – (1 + ПСм) -Ск), где:

  • Мп – месячный платеж по кредиту;
  • Сз – сумма непогашенного основного долга;
  • ПСм — процентная месячная ставка;
  • Ск – количество месяцев, за которые будут взиматься проценты.

Формула довольно сложная в расчетах и требует знания математических правил исчисления.

Можно ли сделать самостоятельно?

Зная формулы можно самостоятельно рассчитать размер сэкономленных процентов. Провести расчеты рекомендуется каждому заемщику, чтобы понимать, насколько выгодно частично-досрочное погашение и необходимо ли к нему прибегать.

Как произвести?

Приведем наглядный пример расчета ипотеки при досрочном сокращении основного долга.

Исходные данные:

  1. Заемщик взял в ипотеку 3 млн рублей под 10,5% на 15 лет.
  2. Ежемесячный аннуитетный платеж – 27 634,97 руб.
  3. За 15 лет сумма переплаты составит 2 474 296 руб.
  4. Ровно через 60 месяцев (5 лет) его основной долг стал составлять 2 405 201,36 руб (потому что в первые годы уплачивается в основном проценты по кредиту и в меньшей степени основной долг).
  5. Он решил выплатить 1 405 201,36 руб. и сократить основной долг до 1-го млн.

Имея исходные данные посчитаем, как это сократит сумму переплаты. Предположим, что заемщик решит оставить аннуитетный платеж неизменным, но пожелает сократить общий срок погашения (вариант с уменьшением ежемесячных выплат менее выгоден по экономии).

Сначала посчитаем, сколько времени ему придется оплачивать ипотеку: 1 000 000 / 27 634,97 = 36 месяцев. Оставшиеся 10 лет сокращаются до 3 лет. За 7 лет платить проценты не придется.

Сумму экономии подсчитать гораздо труднее, так как она требует применения сложных к расчету формул.

Быстро рассчитать сэкономленные средства поможет кредитный онлайн-калькулятор.

Ипотечная практика показывает, что частично-досрочное погашение кредита крайне выгодно именно в первой половине его срока действия. В первые годы ежемесячные взносы в большей своей части идут на погашение процентов, а в меньшей на уменьшение основного долга. Немаловажно и то, устанавливает ли банк условие о повышении процентной ставки при преждевременном уменьшении основного тела ипотеки.

Самостоятельные расчеты планируемой экономии крайне сложны и не могут гарантировать 100% правильного результата. Для получения достоверных данных рекомендуется обращаться непосредственно к кредитным специалистам, в банк где была оформлена ипотека.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: