Всё, что нужно знать заёмщику о разнице между дифференцированным и аннуитетным платежами по ипотеке

Выбирая, где взять ипотеку, заемщики изучают условия предоставления кредита разными банками: требования к клиенту, процентную ставку, сроки и размеры кредитования. Не менее важный параметр — способ возврата займа. Есть две системы платежей по кредитам — аннуитетные и дифференцированные.

Показать содержание

• Что такое аннуитетная схема погашения кредита?
• Что значит дифференцированное ипотечное кредитование?
• Сравнение вариантов выплат
• Почему не все банки предоставляют выбор вида погашения?

Что такое аннуитетная схема погашения кредита?

При аннуитетной схеме долг возвращается равными ежемесячными взносами. Каждый транш состоит из процентов за пользование кредитом и части задолженности. Величина платежа одинаковая на протяжении всего периода, но соотношение долей процентов и задолженности меняется. В первое время большую часть транша составляют проценты. В дальнейшем постепенно доли их выравниваются. Ближе к концу срока погашения кредита большую часть платежа составляет возврат задолженности.

В первую половину кредитного срока основной долг гасится незначительно. Большую часть ежемесячного взноса составляют проценты банку. И только после половины срока, когда большая часть процентов уплачена, задолженность начинает убывать быстрее.

Что значит дифференцированное ипотечное кредитование?

Дифференцированные платежи состоят из одинаковой суммы в счет погашения долга и из процентов за обслуживание кредита. Каждый месяц транш постепенно уменьшается. В первой четверти кредитного периода взносы более высокие, в последней — низкие. Во вторую и третью четверть их размер сравним с платежами при аннуитетной системе.

Большинство банков выдают ипотеку только с аннуитетной схемой возврата долга. При погашении ипотеки дифференцируемыми платежами первоначальные транши значительно выше, чем при аннуитете. Вследствие этого банки предъявляют более высокие требования к кредитоспособности заемщика.

В таблице представлен список банков, которые предоставляют клиентам выбор системы возврата ипотеки.

Сравнение вариантов выплат

У каждой из систем есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы дифференцированных платежей:

• досрочное погашение выгодно заемщику, он экономит на процентах за пользование ипотекой;
• быстрее гасится задолженность;
• частичный досрочный взнос закрывает проценты за текущий месяц, вся остальная сумма идет на покрытие основного долга.

Минусы ее в высоких первоначальных платежах и более строгих требованиях банка при оформлении ипотеки.

Плюс аннуитетной системы в равномерных взносах на протяжении всего периода. Минусы:

• медленное убывание задолженности;
• досрочное погашение выгодно банку, а клиент ничего не выигрывает, так как большую часть процентов он уже оплатил.

В таблице представлено сравнение ежемесячных траншей и процентов по ипотеке. Сумма займа — 1 млн рублей. Процентная ставка — 9%. Срок — 15 лет.

Почему не все банки предоставляют выбор вида погашения?

Банку более выгодна аннуитетная система погашения ипотеки по следующим причинам:

1. Кредитная организация получает проценты за пользование деньгами быстрее.
2. В случае досрочного погашения при дифференцированной системе клиент заплатит банку меньше процентов. При аннуитете большая часть банковской комиссии выплачена в первой половине срока.
3. В первые месяцы пользования кредитом платежи при аннуитете значительно ниже. Значит больше клиентов удовлетворяют требования банка.
4. При равномерных ежемесячных траншах клиент не запутается и меньше вероятности, что просрочит платеж.

А если он есть, необходимо тщательно просчитать, какая система будет выгодна в конкретном случае. На первый взгляд, дифференциальный вариант выплат однозначно выгоднее.

Но прежде чем его выбирать, следует рассчитать:

• хватит ли у заемщика средств оплачивать первоначальные высокие транши;
• планируется ли досрочное погашение кредита.

В некоторых случаях удобнее оплачивать аннуитетные платежи, чем дифференцированные.