Все о перепланировке квартиры, если она в ипотеке. Можно ли делать и стоит ли покупать такое жильё?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Переоборудование жилищного помещения на свой вкус серьезное мероприятие. Когда дело касается собственности взятой в ипотеку — ответственность увеличивается вдвое. В данном материале идет речь о том, как разобраться в нюансах внесения изменений в залоговую квартиру.

Показать содержание

Что значит «перепланирование»?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

  • изменение конструкции ненесущих стен в результате полного или частичного демонтажа;
  • внедрение перегородок, не отвечающих требованиям нормативам нагрузок;
  • изменении межэтажных перекрытий внутри помещения;
  • вырезание дверных проемов в капитальных стенах;
  • закладка дополнительных проемов и отверстий;
  • демонтаж встроенной фурнитуры отмеченной в плане БТИ как отдельное помещение.

Так же отношение к изменению планировки имеет:

  • перенос сантехники на кухне и в санузле;
  • перенос помещения кухни и санузла в иное место;
  • изменение местоположения электросети;
  • замена, удаление и перенос газовой плиты.
Важно. 25 статья Жилищного кодекса РФ определяет нормативный документ — технический паспорт, включающий план и строение помещения и его внутренних сетей. С момента, когда фактическое состояние помещения перестает совпадать с задокументированным — квартира считается перепланированной.

Возможно ли это в ипотечном жилье?

Перепланировка имеет место быть в ипотечном жилье, но произвести ее законно труднее, чем в собственном. Ввиду того, что заемщик не является собственником до последнего ипотечного взноса. Эту роль исполняет банк, выдавший кредит на приобретении жилья. Поэтому нельзя получить одобрения на перепланировку в иных инстанциях, не получив прямого разрешения финансового учреждения.

Ряд организаций прямым текстом указывает на запрет на любые изменения, касающиеся технического состояния помещения. В таком случае перепланировку можно будет провести после погашения ипотеки.

Что для этого нужно?

Одобрение изменений конфигурации ипотечной квартиры устанавливаются правилами банка. К примеру, множество банков без проблем одобряет следующие изменения:

  • Косметический ремонт.
  • Замена стандартной ванны на душевую кабину.
  • Замена дверей и коробов без корректировок проема.
  • Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема.
  • Замена напольного покрытия.

Договор регулирует абсолютно все аспекты касаемо залогового жилья, в связи с чем необходимо строго соблюдать выдвигаемые банком требования. Так что перед осуществлением ремонтных работ нужно внимательно изучить пункты, попадающие в раздел перепланировки.

Внимание. В случае одобрения процедуры перепланировки банковской организацией в подопечном жилье, нужно посетить жилищную инспекцию на предмет дополнительного согласования.
  1. Для этого нужно заранее приготовить набор документов, включающий общие эскизы и планы помещения после изменения, а также основной пакет, подтверждающий право владения квартирой.
  2. Также понадобится разрешение от страховой фирмы. Только после этого разрешается внесение каких-либо изменений, но никак ранее.
  3. После проведения ремонтных работ осуществленные изменения отмечаются в БТИ при повторном визите.

Как оформить и узаконить?

При переоформлении планировки залогового помещения подразумевает ряд бюрократических процедур, проходящих в пошаговом порядке:

  • Наиболее легким способом станет перепланировка по эскизам. В таком случае нет необходимости в заказе проектной документации на изменения.
  • Наиболее трудный метод изменения — проектная перепланировка. В таком случае подразумеваются изменение структуры бетонных перекрытий полов и разделение либо объединение ванной комнаты и туалета.

В случае запрета на переустройство, необходимо:

  1. Изменить договор в порядке личного соглашения с банком, что достигается дополнительным соглашением.
  2. Составить план вносимых изменений.
  3. Усложненная процедура переустройства предполагает изменение несущих элементов конструкции дома. Это влечет усугубление согласования мероприятия как с кредитором, так и с жилищной организацией.
  4. Пройти утверждение плана работ в БТИ.
  5. Заказ оценки недвижимости.
    Внимание. После перестройки цена жилплощади изменится, ввиду чего необходим актуальный отчет оценщика.
  6. Получить поддержку банка, в котором существует специальный отдел для помощи клиенту в решении вопросов, связанных с перепланировкой. Сотрудники банка проведут консультацию о возможности конкретного изменения. Документы проходят через бюро технической инвентаризации, попадая в реестр личного дела. Стоимость услуги составляет 2500р.
  7. Провести запланированные работы. Оформить изменения.
  8. После прохождения всех инстанций оповестить страховую компанию о внесенных изменениях. Внесение корректировок в страховку обойдется в 5000р.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки с органами власти потребуется подготовить пакет основных документов:

  • Заявление о согласовании перепланировки жилья по форме, утвержденной ПП РФ от 28.04.05 № 266.
  • Документ, подтверждающий полномочия лица, уполномоченного собственником перепланируемого помещения.
  • Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или заверенные копии).
  • Технический паспорт помещения.
  • Проект перепланировки.
  • Согласие в письменной форме всех членов семьи.
  • Отчет оценщика.
  • Согласие банка.
Справка! Если помещение находится в здании, которое является памятником архитектуры, истории или культуры, потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки.

Ответственность и последствия, если сделали без согласия банка

Банком может проводиться контроль состояния имущества. Для этого создается проверка в лице инспектора, проводящего контрольный осмотр. Если в результате подобно осмотра обнаружится малейшее изменение внутреннего пространства, то без неприятностей не обойтись. В таком случае банк может ввести различные санкции:

  • крупный штраф;
  • требование привести квартиру в первоначальный вид;
  • узаконить перепланировку в установленные сроки;
  • в крайнем случае банк расторгнет договор, потребовав выплатить всю сумму кредита единовременно.

Стоит ли делать в ипотечном жилье, каковы плюсы и минусы?

Решение о перепланировке на стадии выплаты кредита необходимо принимать в зависимости от индивидуальных условий. Плюс в данной ситуации всего один: не требуется ждать крайней выплаты, особенно когда срок рассрочки достигает около 15-20 лет.

Минусов на порядок больше:

  • долгое хождение по инстанциям для получения одобрений;
  • процедура в таком случае растягивается на срок до 6 месяцев;
  • стоимость жилья может измениться в ту или иную сторону, что влечет за собой претензии со стороны банка.

Можно ли купить такой объект, если всё по закону?

Существует возможность приобрести квартиру с узаконенными изменениями. В этом случае все также зависит от экспертизы с привлечением оценщика, по результатам проверки которого банк выносит решение об одобрении кредита на приобретение данной жилплощади.

Чтобы приобрести перепланированную ипотечную квартиру, к основной документации нужно запросить:

  • измененный проект квартиры (план из БТИ);
  • обновленный техпаспорт объекта.
Внимание. С узаконенной перепланировкой купить квартиру не составит проблем. Редким исключением станет отказ банка покупателя, если юристы найдут ошибки в оформлении документов на перепланировку.

Как быть с неузаконенным перепланированием, возможна ли покупка?

В случае незаконных изменений в планировке квартиры, которые нельзя исправить, и продать, и купить недвижимость будет проблематично. Стоимость оценки будет уменьшена на сумму потенциальных обратных изменений.

Если квартира так же приобретается в ипотеку, банк покупателя может отказать в сделке. По закону при выявлении незаконной перепланировки собственнику необходимо привести перепланированное помещение в начальное состояние, согласно п. 3 статьи 29 ЖК РФ.

Кодекс действует на всей территории РФ, но существуют исключения, например, в Москве разрешается привести в исходное состояние только ту часть изменений, которая нарушает строительные или правовые нормы.

Попутно нужно заплатить штраф в размере 2500р (согласно п. 2 статьи 7.21 КоАП РФ), в противном случае, квартира может быть выставлена на торги (п.5 статьи 29 ЖК РФ). С 17 декабря 2018 Сбербанк смягчил условия ипотеки на перепланированные квартиры.

Теперь допустимо взять в ипотеку квартиру с разными изменениями, кроме:

  • разрушения несущей стены и изменения границы жилплощади;
  • незаконные постройки в виде лоджий и балконов;
  • перенос газового оборудования без одобрения.

Условия касаются жилья в многоквартирных домах, реализующихся на вторичном рынке. А также заемщиков как с новыми, так и с одобренными заявками.

Стоит ли приобретать такие объекты?

Покупая подобную квартиру, необходимо знать о негативных последствиях:

  • после приобретения ответственность за нелегальную перепланировку несет покупатель, если он не сможет доказать, что явление имело место быть до покупки;
  • большие трудности в продаже неликвидного жилья;
  • ввиду отсутствия информации о всех нюансах незаконной планировки, ее достаточно трудно узаконить.

Приобретение такого жилья повлечет за собой дополнительные финансовые затраты, поэтому логичнее воздержаться от такой покупки. Как можно понять из текста, ипотека не является большим препятствием в обустройстве жилища, хоть и влечет за собой некие бюрократические процедуры. Решаться или нет на покупку подобного жилья — личное дело каждого.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: