+7 (499)  938-47-82 Москва

Как купить в ипотеку дом с участком и без и землю без постройки, а также продать такую недвижимость?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Сделок купли-продажи недвижимости проводится много. И достаточно часто оплата производится не только собственными, но и заемными средствами. Если для квартир банки предлагают много разных программ, то в случае приобретения земельного участка с домом или без него могут быть некоторые особенности и затруднения. Чтобы кредитная организация одобрила ипотеку, а сделка прошла благополучно, надо знать особенности купли-продажи именно таких объектов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение терминов

Прежде чем разобраться в юридических нюансах таких сделок, определим основные понятия:

  • Покупка дома и земли в ипотеку. Это означает, что гражданин приобретает земельный участок с находящимся на нем домом или без него полностью или частично за счет средств, выданных кредитной организацией в рамках ипотечной программы.
  • Покупка ипотечного дома и земли. В данном случае предметом договора будет уже находящийся в залоге участок земли (с домом или без него). Гражданин приобретает имущество, которое ранее было куплено с привлечением ипотечного кредита.
  • Продажа дома и земли в ипотеку. Такая сделка происходит, когда к человеку, имеющему в собственности необремененную землю, обращается физическое лицо или банк с предложением о продаже. При этом оплата производится как за счет собственных средств покупателя, так и с привлечением ипотеки.

Законодательство

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет ипотеку как сделку, когда приобретаемая недвижимость выступает залогом по кредитному договору. Если в качестве обеспечения предоставлено иное имущество, не относящееся к недвижимому, или покупка совершена за счет кредитных средств, но без залога, то ипотечной сделкой это не является.

Справка. Указанный закон регламентирует процедуру оформления кредита, составление и регистрацию договора, обязанности и права каждой из сторон.

Кроме закона 102-ФЗ учитываются и положения других нормативно-правовых актов:

Кроме того, отдельные статьи Гражданского кодекса РФ содержат правила по оформлению таких сделок.

Можно ли купить недвижимость и при каких условиях?

Банки предлагают разнообразные программы для покупки не только самого жилья, но и земельного участка, на котором он располагается, либо только земли для последующего строительства на ней дома. Однако в различных ситуациях могут быть свои нюансы. Но для оформления ипотечного договора есть основное требование ко всем видам недвижимости: она должна быть оформлена в собственность.

Частный с землей

Банки неохотно финансируют подобные сделки, поскольку спрос на такие объекты недвижимости не столь высок, как на квартиры. Соответственно, при возникновении финансовых затруднений заемщику или самой кредитной организации будет непросто продать его.

К тому же это займет много времени. Поэтому следует заранее подготовиться к тому, что ставка по ипотеке будет выше, чем в случае покупки квартиры, и потребуется больше собственных средств для первого взноса. Кроме того, обязательное страхование имущества в подобных случаях дороже.

Требования к дому и земле предъявляются такие:

  • износ дома, имеющего статус жилого, не более 50%;
  • строение имеет фундамент, возведено из прочных материалов;
  • присутствуют основные коммуникации;
  • здание, отдельно стоящее;
  • хозяйственные постройки на участке не старше 15 лет;
  • рядом с участком проложены инженерные коммуникации и транспортные пути;
  • отсутствие экологически опасных предприятий рядом с земельным участком;
  • участок находится в районе присутствия банка либо не далее 70 км от него.
Перечисленные требования относятся к базовым. Каждый банк может составить свой перечень, исключив некоторые пункты или добавив уточнения. Вся информация есть в открытом доступе на сайте кредитной организации.

Недостроенный

В этом случае покупателю нужно не только приобрести землю с недостроенным объектом, но и докупить все нужные для завершения стройки материалы. Также потребуется и оплата услуг мастеров. Это обстоятельство банк учитывает при оформлении ипотеки. Поэтому чеки и платежные документы следует сохранять, чтобы потом предоставить банку для подтверждения целевого расходования заемных средств.

Заемщику придется в данной ситуации предоставить банку дополнительные документы:

  • разрешение на строительство;
  • план работ.

Как и в других случаях, нужна оценка объекта. Банк будет рассматривать возможность выдачи кредита исходя из условия: на строительство можно направить не более 75% от стоимости оценки.

Полдома, четверть или другая часть

Гражданский кодекс разрешает проведение сделок с имуществом не только на условиях, что продавцу принадлежит 100% объекта, но и иная доля. Однако при оформлении ипотечного договора возникает ряд проблем, связанных с повышенными рисками такой сделки для банка.

Преимущественно положительные решения даются в таких случаях:

  • если после заключения договора купли-продажи покупатель получает в собственность весь объект полностью. т.е. в данный момент он владеет его долей и намеревается выкупить остальные;
  • покупатель имеет преимущественное право на выкуп остальных долей;
  • кредитные средства направляются на выкуп паев у других собственников объекта.

В других случаях банки неохотно идут на финансирование приобретения доли из-за повышенного риска. Ведь при необходимости продать имущество, это сложно сделать даже на аукционе.

Другая опасность для кредитной организации – заключение договора купли-продажи между родственниками. Обычно в таких ситуациях банк отказывает в ипотеке, поскольку опасается, что это фиктивный договор и подписывается лишь для обналичивания денег.

Без земельного надела

Статья 35 земельного кодекса РФ гласит, что дом и земельный участок, на котором он расположен, – это единый имущественный комплекс. Поэтому купить дом без приобретения земли не разрешено по закону. В этой ситуации есть одно исключение: участок находится в аренде. В таком случае оформляется договор переуступки права аренды. Тогда дом можно купить.

Но проблема в том, что далеко не все банки предлагают программы на таких условиях. Поэтому лучше обратиться в крупную кредитную организацию: скорее всего, там подходящий продукт будет.

ЗУ без постройки

Федеральный закон № 102-ФЗ определяет, что залогом по ипотечному договору может стать любая недвижимость, в том числе и земля. Исключение составляют участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности либо имеющие размер меньше нормативного.

Минимальный размер земли, которая может быть выделена под ИЖС, определяется каждым регионом самостоятельно. В среднем этот показатель составляет 3 сотки.

Поскольку земельный участок во время выполнения заемщиком своих обязательств находится в залоге у банка, то в случае невозможности погасить в срок кредит он может быть реализован. Банки предлагают в основном три программы, связанные с приобретением надела:

  • на покупку участка;
  • на покупку земли и стоящего на ней дома;
  • на приобретение земельного участка и дальнейшего строительства на ней дома.

Следовательно, взять ипотеку только на земельный участок реально. Но вердикт банка зависит от того, насколько ликвиден выбранный участок. А это, в свою очередь, зависит от местонахождения надела, категории земли, наличия коммуникаций на участке, близости инфраструктуры и пр.

Подобные кредиты – достаточно редкое явление в банковской деятельности. Чаще всего кредитные организации соглашаются предоставить денежные средства в случае, когда заемщик предоставляет в залог иное ликвидное недвижимое имущество, например, дом или квартиру. При этом заем предоставляется в размере до 70% от стоимости, указанной в официальном отчете оценщика.

Дача

Многие считают, что банки вообще не предоставляют кредитов на покупку дач. Но это не так. Суть в том, что банкиры не рекламируют возможность таких сделок, да и сам продукт относительно новый. Поэтому при желании оформить этот кредит надо уточнять в банке его наличие и условия по нему.

По требованию закона № 102-ФЗ, приобретаемый объект недвижимости становится залогом по кредиту. Дача не относится к ликвидному имуществу, продать ее нелегко. Поэтому ставки по таким программам выше.

В отличие от кредитования покупки иной недвижимости, когда срок пользования денежными средствами может составлять 15 и более лет, для покупки дачи банки дают ипотеку лишь на срок не более 10 лет.

Выбранная дача должна удовлетворять тем же требованиям, которые банки предъявляют к прочей загородной недвижимости.

Возможно ли продать ипотечную недвижимость?

Многие задаются вопросом о том, можно ли продать купленную в ипотеку недвижимость. Так поступить можно. Подобные сделки разрешает проводить Федеральный закон № 218-ФЗ. Возможны два варианта, как продать недвижимость, если она в ипотеке:

  • продавец получает задаток от покупателя, этими средствами закрывает кредит и снимает обременение с недвижимости;
  • покупатель приобретает объект с обременением и сам выплачивает долг банку.

В первом случае необходимо дождаться, когда продавец получит документы о собственности без обременения, и только после этого можно выходить на сделку. Второй вариант возможен только в том случае, если кредитная организация даст добро покупателю на ипотечный кредит.

Кроме того, переоформление имущества с одного собственника на другого производится под контролем банковского работника, так как оно находится в залоге.

Теперь вы знаете, можно ли продать недвижимость, которая находится в ипотеке, далее поговорим о документах, которые потребуются для проведения сделки.

Необходимые документы

Для финансирования сделки купли и продажи недвижимости банк требует разный набор документов от покупателя и от продавца.

От клиента

Покупатель, который использует ипотечные средства для приобретения земли с домом и без, готовит такие документы:

  • паспорт;
  • документы о платежеспособности клиента (справки о доходах и т.п.);
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • пакет документов на приобретаемый объект недвижимости (его готовить продавец);
  • отчет оценщика.

Если и заемщик состоит в браке и супруги заключили брачный контракт, то нужно предоставить и его.

От собственника

Пакет документов в случае продажи земли с домом и без покупателю с ипотекой:

  • паспорт;
  • договор, на основании которого право собственности перешло к нему;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • при наличии дома на участке – технический и кадастровый паспорт на него;
  • если продавец состоит в браке, то потребуется согласие супруга.
Важно! Если владелец получил право собственности до 1998 года, то на договоре необходима печать БТИ. Иногда банки дополнительно запрашивают справки о том, что продавец не находится на психологическом и наркологическом учете.

От собственника при сделках с обременением

В этом случае продавец должен предоставить такой же пакет, как и при продаже имущества без обременения. Но дополнительно придется предоставить ипотечный договор и справку из банка, что он дает разрешение на такую сделку.

Как происходит покупка и продажа?

Для покупателя процедура состоит из таких основных шагов:

  1. Сначала предстоит выбрать банк. Для этого изучаются основные требования нескольких кредитных организаций. На сайтах многих кредитных организаций есть калькуляторы. Они дают возможность сделать предварительный расчет доступной суммы и определить размер регулярного платежа.
  2. Определившись с банком и ознакомившись с перечнем необходимых документов, приступают к их сбору. Потребуются бумаги для подтверждения платежеспособности потенциального клиента.
  3. Собранный пакет документов подается в банк вместе с заявкой на предоставление ипотечного кредита.
  4. Через некоторое время банк примет решение по заявке. В случае положительного ответа можно приступать к подбору нужного объекта.
  5. Далее потребуется предоставить документы на этот объект. Следует учесть, что земельный участок должен иметь четкие границы, которые закреплены в кадастровом реестре. Если информация из него не совпадает с действительностью, то это может стать причиной отказа от проведения такой сделки.
  6. Банк анализирует чистоту сделки. Если все в порядке, то стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  7. На последнем этапе кредитная организация заключает с заемщиком ипотечный договор, оформляет страховой полис на залоговую недвижимость. После этого денежные средства переводятся на расчетный счет продавца.

Для продавца процедура будет такой:

  1. Определиться относительно способа продажи (самостоятельно или через риелтора).
  2. Подготовить необходимые документы на недвижимость (договора, свидетельства о собственности, отчет об оценке, паспорта на землю и дом).
  3. Затем продавец ищет покупателя, который осматривает недвижимость, и проводит с ним переговоры.
  4. Стороны подписывают предварительный договор и собирают документы, которые требует банк для заключения ипотечного договора.
  5. После заключения покупателем ипотечного договора они выходят на сделку. Она проводится в присутствии представителя банка.
  6. Покупатель передает деньги продавцу либо делает перевод на его счет. Остальные средства переводит продавцу банк.
  7. Производится перерегистрация права собственности в Росреестре.

Если объектом выступает коттедж и таунхаус

При купле-продаже таунхауса или коттеджа может возникнуть затруднение в том, что такая недвижимость нередко делится на доли. Тогда в процедуру добавится один шаг: сбор письменных согласий от других собственников. Если же собственник у объекта один, то этот этап отсутствует.

Загородный объект в деревне

Отличия заключаются в том, что банк может выдать ипотеку только на такой загородный дом, к которому подведена доступная круглогодично дорога, необходимые коммуникации. Участок не может находиться в промышленной или природоохранной зоне. А еще банк может потребовать, чтобы объект располагался в определенном радиусе от отделения, где заключается договор.

Заключение договора

В целом договор между продавцом и покупателем заключается стандартный. Его основные пункты:

  • преамбула с указанием полных данных о сторонах;
  • предмет договора (адрес, полные регистрационные данные, стоимость);
  • источники оплаты (собственные и заемные средства с указанием точных сумм);
  • порядок расчетов (поэтапно с указанием сумм);
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора и прочие условия.

Основным отличием договора купли-продажи земельного участка в ипотеку является указание того, когда и сколько денежных средств передается продавцу, и их источники. Также необходимо указать, какой именно кредит предоставляется покупателю, какова его цель (в договоре приводятся ссылки на ипотечное соглашение, где все эти условия прописаны).

Риски сторон

При продаже недвижимости в ипотеку риски продавца значительно снижаются, поскольку в сделку вступает третье лицо – банк. Единственное, что может помешать, – это несогласие покупателя с условиями кредитной организации. Но если в течение 10 дней после регистрации права собственности банк не перечислил продавцу деньги, сделка признается недействительной.

Пошаговая инструкция проведения сделки с обременением

В данном случае в стандартную процедуру купли-продажи недвижимости добавляются несколько пунктов:

  1. В первую очередь необходимо согласовать с банком, кто и каким образом будет снимать обременение – продавец или покупатель.
  2. Если покупатель приобретает участок с обременением, то перед заключением договора купли-продажи он должен подать заявку в банк и получить одобрение на оформление ипотеки. Только после этого происходит непосредственно реализация имущества.
Справка. Покупателю лучше самому заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что на имущество наложено обременение только в связи с ипотекой.

Особенности ДКП

Если выставленное на продажу имущество находится в залоге у банка, то в стандартный договор купли-продажи необходимо добавить информацию об этом:

  • ссылки на документы, на основании которых наложено обременение;
  • условия оплаты (согласованные предварительности обеими сторонами и банком).

В данной ситуации можно обратиться за помощью к юристу, который точно сформулирует все пункты договора в зависимости от конкретной ситуации.

Риски клиента

Основной риск покупателя при приобретении недвижимости с обременением заключается в том, что продавец может и не известить его об этом. Чтобы обезопасить себя, лучше заранее попросить продавца предоставить выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что на право собственности не наложены ограничения. Нужно также обратить внимание на дату выдачи документа, чтобы исключить риск недостоверной информации.

Расходы на процедуру

Что касается договора купли-продажи, то здесь стороны несут такие расходы:

  • расходы на услуги оценщика: услуга стоит в среднем 3-20 тыс. руб.;
  • нотариальные услуги: заверение согласия супруга обойдется в 1-1,5 тыс. руб., договора купли-продажи – от 5 тыс. руб.;
  • на получение выписки из Росреестра, документов и БТИ и пр. потребуется сумма около 4-5 тыс. руб.;
  • госпошлина для физического лица – 1 тыс. руб.

Кроме того, покупателю нужно оформить страхование имущества. Стоимость его сильно колеблется, на что влияют характеристики недвижимости, условия страховщика и пр.

Купить земельный участок с домом или без него можно с привлечением ипотечного кредита. За счет заемных средств можно приобрести разные типы строений, в том числе и дачу, коттедж, таунхаус. Однако вся недвижимость должна удовлетворять определенным требованиям: банк принимает в залог только ликвидное имущество, которое при необходимости будет легко продать.

В отдельных случаях, например, при продаже недвижимости с обременением, следует добавить в договор пункты, связанные с особенностями сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: